公寓似乎天生具有“热搜体质”，每隔一段时间，就会爆出引入瞩目的各种问题，让买入的购房者头疼不已。

而9月4日，长沙再次确认“公寓可落户”，又挠得很多人心痒痒，想着公寓终于迎来利好，可现实真是这样吗？

事情是这样的。

长沙公安局在市长信箱回应市民，大概是说：只要你有公寓的购房合同或产权证，也能全家落户长沙。

长沙真可谓是全国大城市少有，公寓竟然也能落户。

为什么长沙会执行现在的政策？

归根结底在于市场严格限购的后遗症。

限购严格的长沙，需要用“2年户口or2年社保or1年户口1年社保”才能买住宅，所以很多没有房票的新长沙人和投资客都会想着去买不限购的公寓，公寓成了住宅的替代需求。

于是很多开发商都将原本用于建写字楼的办公用地改建成公寓，然后在办理房产证之前通过政商关系运作，将办公用地产权变更。最后造成了长沙“公寓围城”的现状。

在房票难以获得的长沙，不限购的公寓是比住宅更贵的，例如长沙湘江边网红大盘北辰三角的住宅卖毛坯12000元/㎡，但公寓要卖到将近精装15500元/㎡。

还有在距离长沙高铁站仅仅是一路之隔，绿地大盘——绿地城际空间，公寓也是高于住宅1000元/㎡。

这对于很多没有去过长沙的人，会觉得这是很荒谬的。

毕竟在全国其他城市，精装公寓一般是比毛坯住宅便宜至少20%-40%的，怎么能更贵？

而在长沙，这就是事实。

但是随着“公寓围城”现象越来越普遍，长沙的公寓库存越来越高，公寓越来越难卖，例如上文提到北辰三角的住宅，一开盘即是万人摇号，一抢而空，而北辰三角洲的公寓还在顺销。

这次长沙出台的“公寓可落户”这一招，又够长沙公寓销售项目炒一波，然后去一波库存了。

这真是一件好事吗？

不，其实我觉得这恰恰是长沙严格限购的后遗症。

之前我们说长沙管得住低房价，但是管不住产品质量，此次出的“公寓可落户”，不过是因为长沙只能为这种“公寓围城”的现象兜底。

当购买公寓的人，达到一定量级，其中积累的弊端会越来越明显，现在也只能是扬汤止沸，那如何减少这种群众不满？只能是给公寓增加价值和筹码。

对于公寓来说，饱受诟病的莫过于没有户口和学位。

对于长沙来说，入户门槛极其宽松，难的并不是落户条件，难的是攒足落户时间。

而且长沙一直以来也是想做成千万人口城市，于是便有了“公寓可落户”这样的政策。

但是长沙也是很聪明的，公寓毕竟不等同于住宅，说了“公寓可落户”，可没有说“公寓可入学”哦。

长沙入学分生源优先项，按照有户有房、有户无房、有房无户、有户无房（第二类）、无户无房排序，通过商业公寓落户的孩子属于有户无房（第二类）生源，排序靠后，仍然很难进名校。

而且这几年长沙人口涌入非常快，本身就已经面临学位紧张的问题了。

全国除了长沙之外，公寓可落户的还有宁波，宁波生源分为：在学区内有房有户、房户一致的“一表生”排序靠前，而商业落户和租房落户挂靠的是集体户，房户不一致，尽管也能享受义务教育权利，但很难上名校。

长沙“公寓可入户”想必会让很多韭菜入坑，但是我还是想说三思而行。这只是这一刻的政策，并不会代表接下来还会执行。

一旦你入了长沙公寓的坑，不仅仅是学位问题，还有后面的涨幅不如住宅、税费高、流动性极差，后面的不确定性极大。

所谓的「公寓」是怎么来的呢？

这首先要从城市规划说起。

正常情况下，按照城市规划规范和标准来说，根据片区的定位，商办，商业，教育，绿地，工业，住宅，以及一些其他配套用地，都有一个科学的配比。

在城市建设之初，每一片小区域都已经被事先规划好，工业搁这，商业放那，人往这边住。

不过，一个城市怎么发展并不是一张简单的规划图纸说了算。商业综合体规划得再好，没有商业入驻也是常有的事。

空着的商业办公楼就让它们空着吗？不行！开发商想了个法子——「商改住」。

说白了，就是挂着「卖房」的名义去掉商业体的库存。

放在一个长周期来说，各城市更加严格的管控商住公寓建设、营销乱象，是市场的大趋势。

厦门出台「最严禁公寓令」：2019年8 月14日，厦门发布政策，严禁商办项目改造为公寓等「类住宅」。

北京：2017年3月26日，北京对商业、办公类项目进行了限购、限售、停贷，从而在需求侧切断了针对商住公寓的炒房通道。

厦门一直以来都是供地紧张，所以不少开发商将商业用地改建成公寓，减少市场乱象，也有利于城市的产业和经济发展。

在2016-2017年的北京楼市高潮期，很多没有北京房票的投资者热衷于炒作公寓，开发商也非常精明地将办公用地改建成公寓，导致北京5环内建起了大量公寓，这也变相地削弱了住宅调控的结果。

后来北京出台公寓调控政策，要求公寓不得销售给个人，只能卖给企业。

至此，北京公寓跌了将近30%，投资者亏损严重，二手门店也不承接公寓业务，很多人手里的公寓不仅亏损严重，还卖不出去。

在“3·26新政”前一年（2016年3月27日-2017年3月26日）里，北京全市新建公寓类房产共网签 67673套

2017年，这一数据“速降”至3366套，降幅达95.0%

2018年，虽同比回升57.4%至5299 套，但仍比政策实施前下降92.2%。

未来公寓调控收紧是各大城市趋势，长沙不可能例外。

剥开公寓营销的糖衣，它就是收割房产小白最锋利的镰刀，没有之一。

公寓的宣传做得天花乱坠：

你是外地户口？没关系！公寓不限购、不限贷。

你要做投资？租赁平台已备好，还能用租金抵月供。

最吸引人的是，便宜！面积小，总价低。loft设计还能让你“买一得二”，新出的“双钥匙设计”既方便两人合租，也方便刚需一族拖家带口。

但更多的事实是，买公寓刷卡签字时想的是以后躺赚收租有多爽，一买过就后悔。

公寓VS住宅

◈ （1）产权年限

公寓：40/50年

住宅：70年

但如果你买到的是70年产权公寓，那么恭喜你，本文提到的所有问题都不是你的顾虑。

◈ （2）生活成本

公寓：商水商电，停车费、物业费高

住宅：民水民电，停车费、物业费高

◈ （3）落户/学位

公寓：不能落户，不带学位

住宅：可落户，带学位

像长沙落户的情况纯属个例，并且能落户也不一定能入学。

◈ （4）首付/房贷

公寓：五成首付，房贷利率上浮30-40%

住宅：首套房三成首付，房贷利率上浮10-20%；二套房四成首付，房贷利率上浮20-30%

（注意每个地方的银行利率各有不同，以上数据仅供参考）

40万的公寓首付20万，按照基准利率上浮30%计算，贷款10年，每月需还月供2257.75元。

100万的首套住宅首付30万，按照基准利率上浮10%计算，贷款30年，每月需还月供3926.35元。

◈ （5）转让税费

公寓：契税（总价3%）+营业税（利润的5.5%）+土地增值税（增值50%以下收30%，50%-100%收40%，100%-200%收50%）+个人所得税（增值部分20%）

住宅：契税（总价的1%-3%不等）+个人所得税（一般为利润的20%，「满五且唯一」免征）+增值附加税（利润的5.5%）。

（注意每个地方规定的税费都有细微差别，以上仅供参考）

如果一套40万的公寓升值到60万，那么它的税费将会高达12.9万，整整占了利润的64.5%。

如果一套100万的公寓升值到150万，就算不是“满五且唯一”而要缴纳20%的个人所得税，它的税费也仅为14.25万，占利润的28.5%。

你以为，公寓很便宜，能住、能租、能卖。

你以为你赚了钱，但其实是开发商赚了你。你以为你买的是资产，但其实你正在被收割。

更何况，私人出租的公寓在未来又能跑得赢品牌长租公寓吗？

如果出售，二手中介压根不会告诉你公寓卖不出去，根本不会有韭菜愿意为你的超高税费买单，他们宁愿多掏一点点的钱买住宅。

当你想按下买公寓的刷卡机密码，幻想着暴富的时候，停下来，想一想：我是不是一颗茁壮的韭菜？