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管南房价会降吗？

关于管南，一直以来，坊间就流传着一个论断，管南的房价会维持不住。

结论主要是从两方面论证得出的：

一是管南房价太高了，涨得太猛了；

在郑州各版块房价体系中，历史上管南的房价始终被惠济北压制一头，2019年以来，管南竟直接超越了惠济北，且彼此间的价差达到两千之高，在有些人看来，如此大的涨幅，明显不寻常，既然不寻常，那房价肯定会维持不住，降价也是必然的了。

二是管南供应太大了；

影响房价的因素有很多，供需则是其中最重要的部分，供应量大，需求又没有明显变化，房价下降也就可想而知，从各种土地出让数据看，无论是2018还是2019年，管南土地的供应在各区中都是最高的，如此大的土地供应影响到后期的市场，房价自然难以支撑。

部分舆论对管南房价走势的论断依据的正是这两点，房价涨幅太高，性价比相对不高，再加上土地供应大，后期竞争激烈，房价回落不可避免。

那么管南房价未来真的会降吗？

一个版块降价并不新鲜，惠济北即是最好的案例，管南当然也有可能布其后尘，但如果只是因为涨幅过高和供应太大，就预测管南房价会降，并不能使我们对该区域市场的走势有更确切的认识。

无论是从房价上涨的角度，还是土地供应来预测市场，都太过于把管南一概而论了，管南实际上并不小，从南三环到绕城高速之间的距离都在6公里以上，这么大的一片区域拥有的项目众多，也分出好多不同的板块，只有深入各个板块和项目才能对区域市场有更准确的把握。

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没有一个统一的管南

比如以管南涨价幅度过大这点而言，我们知道，管南房价的上涨主要是由富田九鼎公馆引领的，这个项目虽然也属于管南的一部分，但和管南前几年风头很盛，号称管南三巨头的项目，如绿都澜湾，永威城，正商中州城等，其实在区位上差别并不小。

因此，把管南房价的上涨视为区域市场整体行情的变动，倒不如说，这种上涨更多的是来自项目自身的特性。

毕竟九鼎公馆有着更突出的优势，如和北龙湖联通的地铁4号线，临着三环和主城区更近的区位，以及地铁入户等等，主要还是这种种优势给了九鼎公馆定价15000以上的底气，和它属于我们一向所认知的管南的关系并没有那么直接。

在九鼎公馆之后，当然管南其他项目房价也有所上涨，比如绿都澜湾房价也涨到了一万五以上。

但除了项目彼此之间的联动影响，我们同时也不能忽略的是，绿地澜湾已经卖到7期，对于一个处于末尾的项目而言，适当的涨价不仅不会带来太大的销售压力（因为已经是尾盘），而且还会让前期的业主看到了项目的升值潜力，何乐而不为呢？

所以，从这两个项目看，涨价都有其特殊的成分在，虽然它们都一定程度上提高了管南房价的天花板，但并不能代表管南整体的房价走势，也不能看做管南整体房价有多大的突破。

再加上管南本身在售的项目就不多，那么部分项目房价的变动更容易被误以为区域市场的变化，但这是需要明确的地方。

那么管南房价有没有更好的衡量基准呢？

相比九鼎公馆和绿都澜湾，新盘融创城显然会更能代表管南三四环之间这一地带的房价，以13500 的融创城和15000的绿都澜湾对比，后者的性价比明显就没那么高了。

以管南土地供应量大，因而区域未来房价势必会降这个逻辑又如何呢？

不可否认，近两年管南土地的供应量的确不小。

但我们也要认识到，这些供应量大部分都集中在四环以外，目前管南的新盘也主要集中在这一地带，四环外因为区位优势弱，区域配套差，未来等到这些项目入市时，房价定然会明显低于管南三四环之间的板块。

但如果以此作为依据，从而认定管南房价会降，也并不能正确反映管南确切的市场面貌。

对于管南未来的市场走势，更确切的判断或许应该是，三四环之间部分项目房价，因为区位特殊或销售节点的问题，会坚挺住，但四环外的项目，因为竞争激烈，且体量巨大，以价换量的可能性更大，所以，管南的市场未来不同板块之间会更为分化，而绝非是以一句降价可以概括的。

之所以我们常常容易把管南一概而论，还有一大原因是因为这个区域开发晚，项目集中度高，四环外一直没什么项目，不同板块之间还尚未形成明确的概念，因此在传递区域市场行情时，常常以一个管南称之，而忽略了内部板块之间的差异。

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管南可分为哪些板块？都有什么项目？

管南可分为哪些板块？以及各板块中的项目都有哪些？

整个管南由南三环到绕城高速之间，根据道路或河流可分为四大板块，三四环之间有十八里河阻隔，据此可分为宇通工业园板块和金岱产业园板块，四环外有郑新路阻隔，可分为十八里河板块和管城火车站板块，四大板块各有优劣。

管南板块划分

先说宇通板块：

这是距离主城最近，同时也是管南地产开发最早，目前项目最多，相对也最成熟的一个板块，同时地铁2号线的穿过也是该板块最大的亮点，目前该板块内的项目主要有两个，分别为永威城和绿都澜湾。

绿都澜湾目前已经涨到15300元/㎡，项目综合性优势比较强，不仅距离地铁站较近，而且配套的创新街小学和郑州八中也是一大亮点，目前已开发到7期，七期位于紫荆山南路东，战马屯路南，容积率3.5，规划5栋高层，2栋小高层和一栋共配楼，因为地块受限，七期产品很一般。

澜湾整体规划

效果图

永威城目前也已开发到六期，这也是项目最后一期住宅，六期位于宇通路南、河西路西，六期占地56亩，容积率3.5，规划了9栋34层高层，售楼部对外释放价格一万五六，相比五期价格上涨明显，作为区域内一直主打品质的项目，永威的产品价格一向也是区域内的天花板。

永威城规划

六期效果图

这个版块除了绿都澜湾和永威城之外，只剩下宇通工业园这个尚未开发的地块，宇通工业园的控规早已出台，同样也是以住宅为主，不过和前两者主要定位刚需不同，宇通控规中的地块大部分容积率都很低，明显是定位改善，在这个区域有改善需求的可以关注下它的进展，而该地块因为位置更好，如果产品定位也高的话，后期入市势必会进一步夯实片区的价格。

宇通地块控规图

金岱产业园板块：

金岱板块因为涉及众多产业园搬迁，开发较晚，2019年才开始陆续有项目启动，该板块优劣势都很明显，优势在于区位好，距离主城近，距离东区近，劣势主要是环境嘈杂，基建水平还有待提高，目前同样是有两个项目，融创城和富田九鼎公馆，

融创城项目由十八里河、紫辰路，京广铁路，南四环围合而成，项目总用地1086亩，目前已经开发到二期，一期为毛坯，二期为精装，均价在13000-14000之间，除了品牌、性价比占优之外，相对而言，融创城优势不是很明显，不仅距离地铁站较远，而且项目周边多为园区及未开发地块，周边整体环境很是一般。

融创城效果图

融创城区位图

富田九鼎公馆地块范围为南四环、紫辰路、金岱路与107辅道围合，约1300亩，规划有住宅、办公、商业等多种业态，一期位于南三环与郑尉路交叉口东南，位置较好，而且交通很有优势，不仅紧邻地铁4号线，而且地铁站直接入户，优势很明显，因此项目也是管南房价最高的一个，目前开发到三号院，最高达到15800。

管城火车站板块：

该板块最大利好当然非火车站莫属，火车站的落位也为管南带来了近几年少有的高光时刻，整个片区在火车站的带动下潜力巨大，只是毕竟目前一切还处于规划阶段，再加上该片区距离主城区较远，配套匮乏，目前热度并不高，该片区目前有三个项目，绿地公园城，正商生态城以及富田城。

绿地公园城位于南四环与郑新快速路向南800米路东，具体为北到南四环，东临京广铁路，南至十七里河，西邻郑新快速路，项目总占地面积约1800亩，容积率在1.99-2.49之间，均价12000多，目前主推四期，四期分为两个地块，东南角地块为高层+洋房的高低配产品，西北角地块为纯高层，精装修交付，对外宣传整体升级，不过近两年绿地的产品品质一直屡遭诟病，需要注意。

正商生态城位于绿地公园城东南，十七里河南岸，主打生态优势，千亩大盘，西侧挨着南水北调河，距离小李庄火车站很近，预计一期首开两个地块，容积率2.49，产品为高层加洋房，高层户型在92-119平米，洋房户型在103-143平米左右，这也是正商在该片区继智慧城之后的又一千亩大盘。

正商生态城效果图

富田九鼎华府位于管城区豫一路与祥和路交汇处，和生态城、公园城临近，项目体量巨大，近上万亩，一期占地40亩，容积率3.0，由六栋高层组成，户型建筑面积为98㎡ 、105㎡、115㎡、125 ㎡三房，整体偏改善。

九鼎华府区位图

一期效果图

十八里河板块

该板块属于管南开发进度最慢的区域，区域利好主要是有地铁2号线穿过，不过因为只有两个站点，地铁辐射的范围不够大，紫荆山南路因为一直不通，也影响了区域的被接受度，目前只有一个项目碧桂园名门时代城。

碧桂园名门时代城项目整个地块总规划约5880余亩，其中项目整体开发用地面积约1160亩，也是千亩大盘，首期地块处于中州大道和京广路和站马屯明沟的交汇的三角地里，占地75亩，建面约15万方，规划有6栋高层（33F）、3栋中高层（24-26F）以及1栋9班幼儿园，户型为89和113㎡三房。

时代城效果图

关于管南购房的几点建议：

1、在管南购房，如果看中区域，价格也都能接受的话，那就可以根据自身的需求，和不同项目之间的匹配度来进行选择了，看重学校，地铁综合优势的话，绿都澜湾是首选，在乎品质的，永威城更佳，看重潜力和地铁4号线，可以选择九鼎公馆，融创城的优势则在于性价比。

2、如果对区域没有执念，也非地缘性客户，那么1.5万的价格倒是可以多对比一下各个区域，如惠济北，中原区，高新区等等，买房区域还是首先需要考虑好的。

3、如果只能接受1.3万左右的价格，在管南那就只能选择四环外了，如绿地公园城、碧桂园名门时代城，正商生态城，九鼎华府等，这些项目虽然有一定潜力，但因为距离主城区更远，且短期内无地铁，配套匮乏，对于刚需一族，务必要慎重，尤其是因为各个项目体量都很大， 配套都需要自身配建，因此所需的周期会更长，这也是购房者需要尤其注意的地方。

4、由曾经的管南三巨头到项目四面开花，管南的当下必定是一个缓冲调整期，新的市场局面还需要时间才能逐渐平稳下来，在这个调整期内，可以想象，各个项目的房价也难免会有升有降，管南未来房价态势究竟如何变动，我们还需要拭目以待。