粤港澳大湾区是科技湾区,惠州即将爆发前所未有的价值

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筑梦粤港澳,让世界了解粤港澳

1)

大湾区建设已在加速推进!

2)

粤港澳大湾区战略的核心目的:让香港、澳门进一步融入祖国,共同协作发展,全力将粤港澳大湾区打造城国际一流湾区和世界级城市群。

3)

粤港澳大湾区是科技湾区,深圳是科技龙头。

4)

离深圳越近的土地越有爆发价值。

5)

大深圳未来必将成为一座5000万级人口的超级都市。

6)

惠州、东莞,将来都可能是深圳的郊区。

7)

深圳会成为粤港澳大湾区的创新先行区。

8)

深圳的住房缺口,就是临深的机遇。

......

粤港澳大湾区

五大最新动向解读

顾洪波:今天我讲的题目是“远见大深圳——粤港澳大湾区战略与深圳扩容猜想”。

整个2018年,不管是深圳、广州、还是惠州的房地产投资者都在等一个东西——粤港澳大湾区的规划。

从4月份开始,当时就说很快要推出来了,然后一直到现在,这个规划还没有最终落地。

但是这个规划如果最终落地之后,对包括深圳、惠州、东莞、广州都会有一个非常大的提升。所以我们今天重点聊一下这个话题。

最近,粤港澳大湾区的建设有几个很重要的动向。

动向1

全国政协副主席、团结香港基金会主席、原香港特首董建华提出一个建议:

建议在香港大屿山填海,要填一个2200公顷的人工岛。在这个岛上兴建25—40万套住宅单位,预计容纳70—110万人口。

可能很多人都不知道,明朝的时候有一个宰相,他也是一个风水大师,叫刘伯温。

据说他当年来到宝安的海边的时候,当时曾经做过一个预言:说这一片海将来会成为全中国最富的地方。

虽然风水学不科学,但是我们会看到他的预言正在慢慢变成现实。

一边是深圳这边就是前海,在前海前面不远的地方就是香港的大屿山。原来香港的大屿山是属于郊区,但是现在它是要在大屿山这边填海。

这个方案现在可能在香港有很大的争议,但是按照时间的推移,一定会要继续往前推进,因为香港房价太高了,土地太稀缺了。

动向2

深圳市政协召开2018年市长领衔督办提案办理协商会议,通报了深圳的几个非常重要的交通规划:

是港珠澳大桥的深圳支线。大家知道前不久最大的领导也来到了广东,宣布了港珠澳大桥通车。现在深圳这边还要谋划,从深圳修一条线去和港珠澳大桥连接起来。

一条就是深珠公铁复合通道,连接深圳和珠海之间的公路+铁路的通道。

是跟惠州有关系的——修深汕铁路。

还有一是东部机场快线,这个机场快线将来是要一直延伸到深汕合作区,中间会穿过惠州。18-66-5809-6-94

动向3

今年4月份的时候,深圳、东莞、惠州的领导在河源开了一次会,在那个会上提出了一个倡议——要借鉴深汕合作区的成功模式,在深圳、东莞和惠州交界的地方拿出一些土地,做一个深莞惠合作实验区。

这其实是我们接下来非常值得关注的一个点。

因为这个合作区如果成立的话,就意味着深莞惠交界处的土地价值会发生非常重大的变化。

动向4

香港特首今年访问惠州,落实香港城市大学惠州校区,并谋划建设港惠科技产业园。

大家今天都来自深圳,大家知道在深圳龙岗有一个香港中文大学深圳校区,但是很多人不知道,惠州这边将来要做一个香港城市大学惠州校区。

同时香港和惠州现在也计划要在惠州建一个港惠科技产业园。

原来还有一个说法,当时香港提出可能要在大湾区找一个地方借一块土地,这块土地就有点类似于深汕合作区,这块土地交给香港去做管理,然后在上面要建很多的产业和住宅,来容纳香港人的居住。

当时有几个猜测,一个说是在中山,另外一个很重要的猜想是在惠州。当然这些东西可能在未来几年之内会慢慢地做一些推进。

动向5

关注房地产的人会知道,深圳市专门做人才安居房的深圳人才安居集团前几天刚刚用18.8亿在塘厦拿了一块地,这个楼面低价已经到了1.6万。这块地预计未来要盖深圳的人才住房。

这个事意味着什么?

深圳接下来的廉租房的土地都不够用了,都要去塘厦,甚至不排除将来也会在惠州这些地方建深圳的人才住房。

这反映出深圳的土地资源是非常稀缺的,大家知道深圳核心区的很多二手楼都已经到20多万了。

龙华那边将来可能有些房子也是要超过10万,包括离这里比较近的大运中心,有很多房子因为带学位,二手楼也到了7万多。

这其实是整个深圳的土地资源、住宅资源极度稀缺的一种非常重要的表现,政府的国企,并且是专门建安居房的国企都不得不去深圳周边拿地。

我印象中应该是去年,当时深圳在一个规划里面也已经提出了,将来深圳可能要通过惠州、东莞这样的周边地区,来解决深圳人的居住问题。这是一个没有办法的办法。

最近关于粤港澳大湾区有很多东西都在非常快的做推进,我觉得我们现阶段没有必要特别纠结大湾区的规划什么时候会推出来。

但是,我们要意识到,大湾区的建设已经在非常快地加速推进。前面我讲的这些动向就是其中的一些案例。

我们建立粤港澳大湾区非常重要的目的,就是让香港和澳门进一步融入到祖国,共同协作发展,全力将粤港澳大湾区打造城国际一流湾区和世界级城市群。这里面不仅是经济上的,也包括政治上的。

要通过建设和合作的方式,引导越来越多的香港的企业,包括香港的年轻人到大湾区来投资和工作。

为什么?

因为香港地方太小,房价太贵,所以导致香港人创业的成本非常高。这种情况下导致香港的年轻人有一些怨气。

而大湾区的规划和建设,很大程度上是当香港的年轻人觉得在香港没有机会的情况下,你可以来前海、你可以来深圳、你可以来南沙......

通过这种方式把香港的企业和香港人进一步融入到大湾区里面来,我觉得这是非常重要的一个动向。

另外一点,我觉得大湾区的规划应该今年会推出。

前不久香港做了一个市场调查,香港人现在买房投资最感兴趣的地方,排名第一的就是大湾区。包括香港特首的老公,最近两年也是在大湾区的一些城市买房置业,这也很能说明问题。

粤港澳大湾区是一个科技湾区

深圳是大湾区的科技聚集地

再跟大家聊聊大湾区的城市分工。

以前大湾区很多城市互相之间是相对比较割裂的,比如从深圳去珠海、中山,其实是非常困难的,一定都要经过虎门大桥。

但现在深中通道、深珠通道、深肇铁路等等,都是为了解决从珠江东岸到西岸的交通问题。

香港和深圳在有一段时间也有点互相不太待见。

深圳当时一直想跟香港做一些合作,包括福田保税区对面的河套地区,很早以前就交给了香港,由香港去规划,但是那块地方一直没动静。

最近香港开始越来越积极了,就是香港感觉到深圳的GDP的实力已经在上升。

所以粤港澳大湾区时代,大湾区的这些城市由原来的互相的竞争和互相的分割的状态,会慢慢地转成一种融合的状态,而其中香港、深圳、广州、惠州、东莞等等城市都会有自己的定位。

香港依然是一个很重要的金融中心,因为更多的外资更愿意在香港,他们更愿意通过香港来投资内地。包括很多国内的企业通过香港去发行美元债券,在香港会更便利,所以香港依然是一个金融中心。

另外,香港也是一个非常重要的科研的基地。香港的很多大学的科研实力是非常强的,包括香港大学、香港中文大学、香港城市大学等等,很多学校的科研实力都非常强。

深圳就是整个大湾区里面现在最牛的科技型的企业聚集地,包括华为、腾讯等等。所以深圳接下来很有可能会成为大湾区高科技的中心。

深圳现在在龙岗中心城那一块,在大量的建一些世界级的高校,包括香港中文大学深圳校区、北理莫斯科大学。

同时深圳接下来也会加强和香港、广州的科研院校的合作,把他们的科研成果在深圳转化为企业。

同时,深圳也是大湾区一个很重要的金融中心。

接下来跟大家聊一下深汕合作区。

为什么聊深汕合作区?

其实深汕合作区现在已经成为大湾区建设非常重要的经验,并且是一个多方共赢的经验。

一方面深圳拿到了400多平方公里的土地;

另外一方面,汕尾那边也实现了包括本地村民、本地居民的财富迅速上升。同时也迅速拉动了GDP,让深汕合作区从一个需要被扶贫的对象,现在GDP迅速的起来,并且这种GDP的增速会在相当长一段时间里面保持非常快的增速。

这意味着什么?

首先,深汕合作区的先进经验是有可能会被推广的。

一方面深圳依然缺地,另一方面,现在深圳和深汕或作区之间离得太远了,中间隔了一个惠州。

将来有没有可能打通,形成一个中间通道?这个我觉得也是有可能的。

离深圳越近的土地越有爆发价值!

大家知道华为这样的企业为什么会搬到松山湖,当时很重要的一个说法就是深圳土地太少了,工业用地太少了,没有太多的工业用地可以给到华为去做它的松山湖园区这样大规模的基地。

深圳整个的土地面积只有不到2000平方公里,并且有很多地方都是山地,可用的土地面积是非常稀缺的。

并且深圳还有一个规定,就是30%多的深圳的土地是只能用来做工业的,不能用来盖房子的。所以深圳的土地稀缺性是整个全中国乃至全世界城市里面非常明显的。

而现在深圳的GDP还在不断地往上走,每年还有大量的人口涌入,现在每年大概50多万年轻人进入深圳,所以深圳的土地资源的问题是将来一定要想办法解决的问题。

要么就是深汕合作区这种方式。深圳现在已经在扩容,深汕合作区就是非常明显的一个扩容的表现。

有关深圳扩容的猜想

现在有一个猜想是把深圳、东莞、惠州交界的这一片地方,将来变成深莞惠合作实验区,并且将来参考深汕合作区的方式,统一交给深圳来运营管理。

如果是这种情况的话,就意味着在这一个区域里面的一些楼盘、土地,它的价值可能会出现一个爆发性的增长。

将深莞惠交界处的土地纳入深圳管理,这是有一定可能性的。

大家知道深汕合作区那一片原来汕尾是拿它一点办法都没有的,那块地在汕尾手里是发挥不出真正的价值的。

就像大亚湾,我们发现大亚湾的城市的配套、产业、企业相对来说都是比较落后的,但是如果这里将来成为深圳和惠州的一个合作的实验区,大量的深圳的企业可能也会往这边转,这样就会带来非常大的不同。

有可能在大湾区的背景下,深圳进行更大的扩容。

虽然这是一个很敏感的话题,但是我认为在大湾区的时代,马兴瑞省长今年在海南参加博鳌论坛的时候,当时提出过一个定义就是:

粤港澳大湾区是一个科技湾区,如果说是科技湾区,深圳很有可能就是这个科技湾区非常重要的龙头城市。

而这个龙头城市的土地资源的问题(现在它的土地资源已经开始在制约这个城市的发展),我觉得迟早会出现突破。

一旦出现突破,离深圳越近的土地,将来出现爆发的可能性就越大。

在深圳的城市规划里面,深圳最初对它的规划就是30万人口,这是80年代对深圳的规划,但是我们发现现在深圳的实际人口已经接近2500万。

未来深圳以及周边的这些区域,一定会慢慢地成为一个5000万人口级的大城市。

从这个角度来看,所有我们现在觉得深圳比较偏远的地方,将来都会起来,只要时间足够,包括大亚湾、惠阳区、凤岗、塘厦,这些现在不属于深圳的地方,将来其实都会变成深圳的郊区。

所以,我们要判断大亚湾的价值,要判断深圳周边的一些城市的价值,其实是要立足在深圳将来会成为一个5000万级的超级城市的基础上的。

陆剑伟:大湾区语境下的深圳产业机遇

陆剑伟:刚才听了顾老师的演讲,大家对粤港澳大湾区整体的规划以及最新的动向有了提纲挈领的认识,我接下来的观点跟我的演讲内容可能会更加具体一些,我会结合一些图表来详细阐述一下粤港澳大湾区最新的动向。

今天讲的内容分为四个部分:

第一:粤港澳大湾区趋势展望。

第二:大湾区的话语权。

第三:大湾区人口机遇。

第四:临深的机遇。

粤港澳大湾区趋势展望

世界上有四个湾区,东京湾区、旧金山湾区、纽约湾区以及粤港澳大湾区,前面三个湾区已经有了自己的定位。

纽约湾区是世界金融中心及贸易中心,旧金山湾区是全球创新中心,东京湾区是世界制造中心、金融贸易中心。

最近关于粤港澳大湾区最明显的动向就是广深港科技创新走廊。

实际上这个规划给粤港澳大湾区已经有一个全新的定位就是——科创湾区。

我们从三个方向来看看粤港澳大湾区:

第一个方向,它属于复合叠加型的湾区经济体,包括广东、港澳,进而还会拓展到内地的一些腹地区域。

第二个是体制性的叠加效应,包括一国两制、三个自贸区(深圳有1个,广州有1个,珠海有一个)它这个组合体会产生一个叠加效应,就是湾区群、港口群、产业群和城市群。

这是2017年四大一线城市GDP的情况,我们可以看到一个很明显的特征,深圳已经超越广州,成为全国四大一线城市里面的第三位,它去年的GDP总量是2.24万亿,比广州的2.15万亿已经超过了一部分。

从增速来看,深圳的增速是8.8%,增速比北京、上海还要快,总体来看深圳的后发优势还是值得进一步看好的。

广州的经济结构已经迈入了服务经济为主导的时代,当前三产结构与上海类似,但是工业在深圳的经济发展中仍然扮演了一个非常重要的角色。

大湾区的话语权这些年也发生了一些变化,我们看到这里的对比是广州、深圳、香港、东莞的GDP总量。

我们可以看到深圳的GDP增速非常快,最低的是香港,它去年的GDP增速只有3.8%,深圳的GDP增速是8.8%。

这是广深港科技创新走廊规划示意图,我们可以看到这个示意图:广州琶洲、广州科学城、广州大学城,广州东部交通枢纽,广州南沙自贸区这是广州重点规划的几个区域。

东莞松山湖、东莞滨海新区是东莞的发展重点区域。

对深圳来说,我们重点体现在三个核心区域,分别是空港新城、高新区和坂雪岗,以及国际生物谷。

就高新技术产业来看,我们可以看左下角这幅图,高新技术产业的量是逐年递增的,到去年它的占比已经达到了30%多。

所以说,深圳的高新技术产业无论是政治、经济发展,还是政策扶持制度,实际上都是呈现了一个很大的扶持的力度。

这幅图同样也说明了高新技术产业在深圳的总体占比的情况,从今年来看,去年是1.1万家高新技术产业企业,在大湾区整体来看,深圳的高新技术产业的占比是最高的。

这是我对粤港澳大湾区四个主轴上的城市的大概定位。

从深圳来看,它已经成为一个国际科技创新的中心城市,它会成为大湾区的创新先行区。

对广州来说,它在大湾区的全新定位是成为一个国际创新的枢纽城市,而且它会成为大湾区几个城市里面的创新大脑。

香港是一个全世界的融资胜地,也是金融创新的中心城市,大湾区的源头创新能力会比较强。

东莞是大湾区的一个先进制造中心,以及创新成果的转化基地,这是我们四个城市在粤港澳大湾区科创湾区的大定位下,四个城市的新的定位是这样体现的。

大湾区的人口机遇

大湾区9+2城市以后会实现一个融合发展,融合发展要体现5大要素的自由流动,第一是人口,人口会在大湾区里面流动的速度更快,融入的速度更快。

然后是写字楼、商务活动、物资、资金等等方面都会流动得更快。

在大湾区里面我们看到人口密度最高的依次是香港、广州、深圳,人口密度高,说明它的消化的能力更强一些。

这是大湾区城市总面积占广东省的比例,以及我们的人口占广东省的人口占比。虽然大湾区城市占比只有广东省面积的31%,但是它的人口占到了广东省的62%。

这是我们对大湾区各城市老龄化人口的统计,深圳65岁以上的人口占比大概是3.37%,这就说明深圳的创新能力更强,是一个年轻人的城市,在这里面就体现得比较充分和明显。

这是粤港澳大湾区2017年的人口情况,粤港澳大湾区11个城市,现在常住人口是大概7000万,其中2016年增长了160万人,佛山以19.4万人的增速位列第一。

根据樊纲的预测,大湾区到2050年,它的人口会达到1.2到1.4亿,也就是说粤港澳大湾区后续人口的聚集效应会越来越明显。

刚才提到了深圳扩容或者直辖的可能性有多大,从两个重要指标来看,一个是土地的指标,一个是人口的密度指标。

深圳的土地是最低的,只有不到2000平方公里,只有上海的1/3,相比北京和天津、重庆就更小了。

深圳的住房缺口就是临深的机遇

刚才我们谈到了深圳的扩容,这里就要谈一下深汕合作区,深汕合作区相当于把深圳的实际管辖面积从1997平方公里变成了2465平方公里,扩大了468平方公里,相当于6个福田区大小的面积,让深圳的实际管辖面积扩大了23%。

深圳内部实际上也进行了扩容,比如说前海,经过国务院批准,它可能会从前海扩大到77平方公里的面积,包括宝安中心区、大小长岛、沙井新城区域,都可能会纳入前海77平方公里的区域,这是内部区域整合实现的扩容。

另外一个扩容就是深莞惠实验区。

深莞惠实验区第一次在报道上出现是今年4月份,就是大湾区的几个城市开了一个联席会议,联席会议上提出了建设深莞惠实验区。

这是第一次出现在官方报道里的,主要说的就是在深圳、东莞、惠州交界的地方划定一定的区域来进行发展,它的具体的地址还没确定,它的发展布局、主导产业等等几个地区还是在商议当中,可能会在明年一季度进一步把它明确化。

我们看到深圳的各个区自有房率,从2010年的统计来看,自有房率只有27%,而北上广这些城市的自有房率大概是60%左右。

经过5年多的增量建设,到2015年的时候,深圳的自有房率只有34%,这和同类的一线城市相比也是非常低的。

自有房率低就会造成供需的缺口。

大家都知道深圳的十三五规划提出,到2022年,深圳的住房缺口是大概每年5万套,这些需求就会流入到深圳附近的区域进行补充。

根据研究机构的数据来看,从今年到2020年这3年当中,深圳的住房需求大概是1346万平方米,每年的缺口大概是430万平方米。

这些缺口都需要在临深解决,这就是临深的机遇。

随着交通便捷度的提高,大湾区生活圈辐射半径会越来越大。

左边这张图可以看到,这是2017年我们所画的一个两小时生活圈,到了2020年,粤港澳大湾区的连接度、紧密度会随着轨道交通的密度管网的铺开。

到2020年会把江门、肇庆都纳入到深莞惠2小时生活圈里面来。

有关临深买房的终极建议

下面谈一下对临深一线房的四个主要看法。

第一是如果买临深一定要买临深一线盘,也就是离深圳越来越近的房子。(例如大亚湾区的西区镇和惠阳区的新圩镇)

第二是与深圳的地铁连线的。(例如惠州南站附近和深圳地铁14号线沙田站附近与深圳地铁16号线田心站附近)

第三是希望这个楼盘自带流量,它有大型的商业,有比较完善的写字楼、教育配套。

第四是限价红利。

因为不管是东莞还是惠州,它的新房还是属于限价的,如果说新房限价,和周边的二手楼有大概15%到20%的限价红利差,这个房子还是值得考虑的。

这里把我刚才说的几个内容大概总结一下:

第一是在科创湾区的定位下,香港、广州、深圳会成为世界级一线城市,东莞,惠州,佛山,中山,将成为国内新一线城市!

第二是我们的产业布局会围绕着广深港科技大走廊的方向去走。

第三是深圳会有持续增长的人口红。

第四是深圳“被扩容”的机遇,比如深汕合作区、深莞惠实验区落地所带来的被扩容的机遇

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