郝亚娟,张荣旺

随着10月8日起个人住房贷款利率计算方式全面调整的日益临近，已有银行“蠢蠢欲动”并提前在部分地区试点了房贷利率参照LPR（贷款市场报价利率）。

此前有消息称，9月5日起招行深圳地区部分房贷业务利率已经参照LPR。《中国经营报》记者就提前试点房贷利率参照LPR的思路以及具体定价细则联系招行，该行回复称“暂不方便接受采访”。记者经多方采访了解到，除招行外，亦有银行试点个人房贷利率参照LPR。

个人房贷利率参照LPR会有哪些变化？房贷利率是升是降？目前来看，定价基准的调整并没有出现房贷利率的大涨大跌，调整前后的房贷利率基本持平，主要差别在于对未来的预期，未来房贷利率的计算或呈现因人而异、因额度而异、因市场而异的现象。

部分银行提前“试水”

此前，个人房贷利率以央行公布的贷款基准利率为定价基准进行上下浮动，从而确定个人房贷利率。8月25日央行发布公告称，自今年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成。首套房贷利率不得低于相应期限LPR报价，二套房不得低于相应期限LPR报价加60个基点。

10月8日个人房贷利率新政实施在即，已有部分银行提前试点。有消息称9月5日起，招行深圳地区部分房贷业务利率已经参照LPR，目前招行深圳地区首套房利率为5.15%，二套房利率为5.45%，分别较原利率上浮提高0.005%和0.06%。

招行深圳分行一位内部人士向记者确认并补充道，房贷利率参照LPR后略有上浮，不过不同用户的最低利率不一样，“此外，现在房贷政策收紧了，我们行还有没有放款额度还是未知数”。

招行苏州地区某客户经理告诉记者，目前该行在苏州首套房贷利率基准上浮25%至6.125%；如果选择用LPR为基准的房贷利率，加了一定基点后是持平的。

对比个人房贷定价基准调整前和调整后的利率，上述受访客户经理表示：“从房贷利率来看，现在是持平的，看不出差别；LPR调整可能会比较频繁，不过我们给客户的房贷利率不会完全跟着LPR的调整利率走，可能一年一调。”

融360大数据研究院分析师李万赋告诉记者，招行确实已经开始试点房地产新政，目前参照LPR与原来参考央行贷款基准利率所得出来的房贷利率基本持平，较小的偏差也是因LPR加点为了凑整数位导致。

李万赋进一步分析，沿用基准利率定价的旧利率和以LPR为基准的新利率这两种定价方式，对购房者目前的房贷利率水平没有什么影响，主要差别在于对未来的预期。“选择LPR定价方式，相比于以央行贷款基准利率来定价的老方式来说，其定价基准的变化频率要更快，所以有可能每个重定价周期所要缴纳的房贷利率实际值都会有所波动，这种波动对购房者有两方面影响，一方面是购房者是否愿意接受这种波动带来的不便利，另一方面是对未来LPR变化趋势的预期。”

除招行之外，记者了解到有一些银行已开始试点房贷利率参照LPR。某上市城商行个贷人士告诉记者，自央行公告发布后，其所在银行就已试行房贷利率参照LPR。“目前利率是首套5.635%；二套房5.88%，其实都是一样的价。”

华北农商行某支行行长表示：“对公贷款利率参照LPR已经开始执行了，但目前我行还没实行房贷利率参照LPR，预计系统改造完估计就可以开始了。”

浙江一农商行营业部人士告诉记者：“目前我们还没实行房贷利率参照LPR，还没收到相关通知，新系统主要是省联社在负责。”

房贷利率怎么走？

据融360大数据研究院发布的《2019 年 8月中国房贷市场报告》显示： 8月，全国首套房贷款平均利率为5.47%，环比上涨了 3BP；二套房贷款平均利率为 5.78%，环比上涨 2BP，相当于在目前的 5 年期LPR 水平上分别加了62个BP和93个BP，均远高于新政规定的利率下限。

分城市来看，多个城市出现房贷利率上涨。融360大数据研究院相关数据显示，8月份，在首套房方面，17 城市房贷利率水平本月有所上涨。一线城市中，广州地区首套房贷款利率平均水平环比上涨了4个BP，其他城市维持上月水平不变；二线城市中，苏州、无锡、沈阳、长沙四城实现三月连涨，沈阳本月涨幅高达23个BP。综合来看，与 6、7月相比，今年8月，房贷利率上涨趋势的覆盖城市数量和上涨幅度，均呈现出上升的态势。

李万赋认为，部分地区房贷利率的上调虽然和房地产新政在时间上同步，但没强相关因果关系，房贷利率上调主要还是房市调控的结果。

参照LPR后，房贷利率是否上调？易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，首先应该看到，五年期的LPR利率有时候会上调，有时候会下调，所以本身使得最终购房者的房贷利率也会上调或下调；其次客观来说，从近期的房地产贷款政策看，以收紧为导向，那么这可以理解为基于“LPR基础利率+基点”后形成的利率是会有所上调的，即过去是根据“央行基准利率+基点”来计算利率的，而现在是“LPR基础利率+基点”，根据因城施策的原则，相关银行应该主动调整这个基点，且不能低于央行的规定。“但如果后续银行资金比较宽裕，类似LPR基础利率也有下调的可能，那么最终算出来的房贷利率也有可能是下调的。”

在严跃进看来，央行在公告中提出房贷利率参照LPR，本质上不是要调高或调低利率，而是引导购房者更多关注房贷利率的定价基准变化。

LPR利率是由部分国有银行、股份行、城商行、农商行、外资行、民营银行在内的18家银行报出各自1年期和5年以上期贷款利率，然后由央行授权全国银行间同业拆借中心剔除最低价和最高价后算出的平均价。

“LPR利率更带有商业属性，也是随时可以调整的。而央行的基准利率是不会轻易调整的，因为一调整容易被认为是加息或降息了。”严跃进告诉记者，从这个角度看，未来房贷利率的计算或呈现因人而异、因额度而异、因市场而异的现象。

值得注意的是，9月6日，央行宣布9月16日全面下调金融机构存款准备金率0.5个百分点。李万赋指出：“近期，央行降低存款准备金率，将带来银行融资成本的下降，但不管是降准措施，还是 LPR 新报价机制的推出，最终都是期望通过银行传导来降低贷款实际利率。政策层面明确提到不把房地产作为短期经济刺激的手段，而且监管层对资金围堵力度之大，违规检查之严的程度远超以往。短期来看，这轮政策主要是为了降低实体企业的融资成本，房贷利率下降的可能性不大。”

最后，严跃进建议，等房贷利率参照LPR正式实行后，银行方面还需做好解释工作，尤其是现在购房者比较担心后续是否会有成本上升，即银行方面要对现有客户待办理的业务进行规范和引导。