01.

2016年1月14日，著名的独立经济学家金岩石在全球房地产金融峰会上演讲时表示：前海房价不达30万/平，是深圳开发商的耻辱。

3年时间过去了，目前还没有看到深圳的任何开发商开新盘的时候，敢卖这样的价格。

3年时间过去了，深圳的龙华金茂府迎来两位特殊的客人，一位是著名房地产专家董藩教授，另一位是中国著名经济学者马光远教授。

这两位教授，同之前的金岩石先生一样，一直有着语不惊人死不休的语言风格。

比如说董藩教授，多年前就如同“算命先生”一般，抛出“25年之后北京的房价将涨到80万元/平、全国均价9万/平”的观点。

比如说马光远教授，依靠财经郎眼迅速走红后，开始了各大城市演讲。

2017年11月份到西安的时候，独立经济学家现场霸气侧漏：“还觉得西安房价高的，可以出去了！”、“西安房价太寒碜，未来翻番没问题！”

我不觉得他们现场的内容与逻辑有什么问题，可能是我太偏理性传统，不太能了解得这种喊口号似的、太出格的话语，只是觉得稍稍有点刺耳。

这就像之前吴晓波在微博上喊深圳房价的天花板要到80万一平一样，这就像刚刚退休的马云说对钱没有兴趣一样，听着总让人有那么点不舒服。

他们的逻辑可能是成立的，但这样的口号对于绝大部分买房者来说，是没有什么意义的，因为说的很模糊。

预计深圳的价格天花板到什么时间可以到80万/平？西安未来翻番，这个未来是多久？25年之后北京的房价将到80万/平是均价，还是个别？...这些最核心的问题，好像都没有说的很清楚。

所以，这些口号似的观点，只具备眼球效应，是饭后谈资娱乐八卦，听听就好了。而且，如果你仔细再看下预测的数字，好像有点巧：深圳与北京，都是80万/平。

02.

很显然，龙华金茂府很希望看到这点，所以请来了这两位教授。当然，被请来不止这两位，还有一位更加重磅的大师：毕加索。

这是当时宣传的海报

是的，龙华金茂府把毕加索也“请来了”，而且带着他的真迹，而且是首现深圳。要知道，毕加索的作品都是很贵的。

毕加索是什么样的人物？20世纪的顶级流量，艺术界的爱马仕啊。2015年时候，一幅画在纽约以1.79365亿美元拍出，刷新了艺术拍卖史上的最高成交价。

1.79365亿美元是什么样的概念？按汇率换算一下，相当于毕加索的一幅画就可以在深圳买7套深圳湾1号的房子，这可是让很多美女都会觉得热的房子。

深圳湾1号的房子长啥样？详见这篇文章：《》

以上所有种种归纳起来，也许是安静联想过于丰富，这总让我想起之前网络上一直流传的那份截图——

截图流传出来的当天，金茂就回应了：消息不属实。但是，即使是这样，也难掩很多人对金茂府想卖高价的猜想。

房网上就有网友扒出世联当家陈劲松的观点，说龙华出现的这批新房可能就是金茂府。

2019年6月24日，深圳暴雨，福田区土拍大厅的越秀地产，以折合楼面地价高达6.4万/平的代价拿到了宝安的尖岗山地块，成为当天的第一家"地王"。

土拍结束后，有自媒体发布了一个标题，很有意思，叫：越秀不相信泰禾的眼泪。但事实上，除了泰禾的眼泪以外，这几年一直深陷“地王困局”的，还有金茂以及他的龙华金茂府的眼泪。

03.

旧地王在哭，新地王在笑，三年见分晓。金茂府这块地，出生即不凡。

来仔细回味一下当时这块王拍出时的盛况吧：2016年6月2日下午，有19家房企参与竞投，中国金茂以广州方荣的马甲同电建以82.89999999亿一起拿下了这块地。

当时，现场几乎所有人都蒙了，因为这超出第二名近十个亿啊！

有意思的是，投标出来不久，万科的出价还引出一个小段子：万科的出价，别人都是整数或者带6带8带9的尾数，万科来了个57.53481，别告诉我这是直接测算出来的数据。

打死我也不信，里面暗藏什么寓意，哪位可以告诉我？难道是“我去，我算死了也不要”的意思吗？

更有意思的是，龙华地王消息出来之后，深圳所有楼盘闻风而动，跟风热点自然是避免不了的，各种海报刷屏，比如这个——

还有这个

还有这个

更有意思的是，土拍的当天，出现了一个很诡异的现象：深圳本地的房企除招商外普遍保守，总的来说，有一种“本地房企看热闹，外地房企要杀到”的感觉。

周星驰的电影《美人鱼》中的土拍镜头，或许能很好的解释这个现象。

为了抢青罗湾这块土地，邓超和张雨绮两个人疯狂的举牌，土地价格好像都已经超过了常规外界认知，后来邓超因为财大气粗，不理会理智冲动的抢下了这一块土地，故事也因此来开展。

后来邓超举办庆功仪式，把张雨绮和其他的大佬朋友叫到家中，后来秃头的朋友郑总嘲笑邓超说——

你以为张雨绮去竞拍是真的想要这块地啊，无非是希望把土地价格弄高，边上的房子可以快点卖出去，而且卖高价。

现在看来，好像是真有点那个意思。

04.

如今，三年时间悄然而过，这个顶着“地王”、“首宗现房销售宗地”、“首宗商住混用宗地”等诸多头衔的金茂府，压力重重。

龙华最新拍出的一块地，其地价只比金茂府的地价贵了6354元/㎡！

三年时间，龙华的地价仅涨6354元/㎡，年均涨幅约仅约3.73%，算上融资成本，土地几乎是没有升值的，足见金茂府超前高昂的土地成本。

按照当时的地价82.9亿，总建面14.6万，楼板价5.65万/平来算，扣除8320平配建，可售13.8万平，可售楼面价60072元/平，车位按1000个，利息按基准利率，项目住宅要卖8.6万/平、街铺要卖17万/平才算保本。

按照当时的测算，即使每年龙华按照15%的上涨速度，3年后龙华的普通住宅价格也只能在8万/平左右。但是，龙华这三年的房价，基本都没怎么动。

三年时间过去，据媒体数据披露：在龙华金茂府所在的上塘片区，在售二手房源供应较多，基本上是2010年后的次新盘，单价区间在5.6-7.3万/平之间。

纵观整个龙华区，顶着名校光环和区位优势的“神盘”金亨利二期和水榭春天5期，这两年的二手房也才出现约2套成交价过10万+的房子，龙华金茂府想跨过10万+的大关，需要有非常充足的理由。

只不惜，目前好像还看不到这样的迹象。所以，龙华金茂府需要毕加索，需要董马光远和董藩教授。

但是，深圳人向来务实，如果不是因为名校的加持，仅仅因为房子本身高品质的问题，就让深圳人去买单，相信还是很难有说服力。

半岛城邦4期88平做1房滞销，最后被深圳人冷落就是例子。因为太超前了，深圳人还没到会享受的阶段。龙华金茂府如果想买10万+，相信同样会面临很大的销售压力。

因为10万+的唯一选择，不会落在龙华。