麦安东:定制化、个性化、多元化、个性化特征重新定义新零售场景

写字楼、购物中心大而全的操作模式正在向主题化、精细化的方向转变。数字化重构消费场景的同时,商业地产及

写字楼、购物中心大而全的操作模式正在向主题化、精细化的方向转变。数字化重构消费场景的同时,商业地产及零售产业正面临全新发展境遇。

“单纯以购物为目的的购物中心已经难以满足消费者的诉求,新兴购物及生活方式正在成为购物中心的承载体。商业地产越来越注重体验式经营,人们所需要的社交集会、购物消费行为、亲子活动、多元化生活场景会为商场地产带来可观的客流量。定制化、个性化、多元化、个性化的零售场景体验的服务及产品将引领新一代消费者的需求。”

近期,第一太平戴维斯华北区董事长麦安东(AnthonyMcQuade)在接受凤凰网房产采访时坦言,随着消费者行为的转变,消费场景也被重新定义,未来商业地产市场及零售市场迎来转型机遇期。

事实上,北京写字楼、购物中心等商业场景亦发力迅猛,各大商家纷纷借助新零售手段,打通线上、线下商业板块的多渠道推广,同时通过大数据运营获取市场数据,重构零售业竞争壁垒。

如何在此过程中,获得更好市场竞争力?

有着25年房地产咨询经验的麦安东表示认为,实体零售业可以借助互联网实现客户引流。现阶段,物联网、人工智能、5G技术等领域正经历飞速发展,线上线下融合的商业模式将成为未来购物中心的发展趋势。

“当前的新兴消费特征已由追求物质升级为精神或体验类消费,消费者更愿意为体验和服务买单,未来应着力打造场景化主体空间,来满足新一代消费者的独特体验需求。”

融入中国房地产咨询服务行业之前,麦安东辗转上海、新加坡,相继从事过酒店、商业综合体、市场推广等行业,2006年进入国际房地产顾问“五大行”之一-第一太平戴维斯工作,随后长居北京。在一线商业市场及咨询研究经验颇丰。

事实上,第一太平戴维斯也曾参与北京诸多城市更新项目,受北京首钢委任研判首钢工业区8平方公里产业定位、规划布局、体量建设及启动区发展,参与规划北京京棉二厂改造定位规划,助力其发展成为文化创意产业园。

20年间,麦安东见证着中国房地产市场的起起伏伏,目睹了北京住宅及写字楼的蜕变,也见证着中国人居方式及邻里文化的升级与转变,亲历中国房地产政策数度更迭,在城市更新、市场政策等诸多领域亦有独到见解。

一人一海、澎湃时代。凤凰网房产行走70城,对话70位行业代表,本次凤凰网房产对话第一太平戴维斯华北区董事长麦安东,且听第一太平戴维斯如何助力城市时代变迁,推动房地产行业多维发展。

凤凰网房产:企业的发展是时代的缩影,自1995年第一太平戴维斯进入中国市场,几乎经历了中国房地产行业发展的全周期。从全球视野的旁观者角度讲,您认为中国时代的发展给第一太平戴维斯带来了哪些机遇?

麦安东: 近10年来,北京写字楼市场呈现租金稳定上升、空置率长期处于低位的发展态势。租户不再单纯集中于传统核心商务区域,逐步走向分散化,诸如亚奥、望京等次核心商务区初露峥嵘。商业零售的招商及运营机制愈发成熟。随着电商发展壮大,消费者的消费习惯开始发展转变。实体零售面临极大挑战,开始采取变革手段,强化体验式购物,将客流重新拉回实体店。同时,新零售概念的提出,试图打破线上线下的壁垒打破,形成完整的零售闭环,也给实体零售的提供了一种新可能、新突破。

回首这几十年,作为全球领先的房地产服务提供商,第一太平戴维斯随着外部市场一起经历了指数级的增长。通过将当时全球最为完善的房地产服务系统拓展至国内房地产市场,完成了企业在中国市场的定位。从那时起,我们的业务扩展到综合管理、交易及咨询服务,包括资产管理、物业管理以及办公室、零售、住宅、工业和酒店的销售及租赁交易管理,以及新开发项目的顾问及为各行业客户提供估值服务等。

凤凰网房产:存量时代下的房地产可持续发展成为超大城市面临的共同难题。住宅、百货、购物中心、办公楼、厂房、园区改造等皆为城市更新不可或缺的重要一环。您觉得在城市更新的过程中如何最大化地实现资源优化配置及提升效率?

麦安东:一是要处理好新与旧的平衡。历史的脉络、文化的底蕴如何保留住,新的产业、业态及城市功能如何融入,北京的798改造就是成功的案例。

其次是投入和产出的平衡。与传统的开发销售不一样,城市更新的资金回收并不是靠销售,而是改造后的运营收益。这就要求参与者要充分做好投资收益分析,在有限的成本中得到较高的收益提升。由第一太平戴维斯担任项目改造规划顾问及独家租赁代理、成功完成升级焕新的国旅长安大厦就是一个典型的成功案例,目前项目改造后已成功整租,租金较之前增长3倍,有效实现项目的价值提升。

凤凰网房产:近期,中央发声称,不再将房地产作为短期刺激经济的手段,您觉得定调的初衷是什么?对市场会有什么样的影响?如何看待未来房地产在经济中扮演的角色?

麦安东:“不将房地产作为短期刺激经济的手段”是一个全新的提法,不但意味着政府继续坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,更代表着房地产不应该是刺激经济的工具。我认为,该政策的提出将会对地方政府、房地产企业及购房者产生多方面影响。

对于地方政府而言,一方面土地财政将受到一定影响,特别是地价波动幅度比较大的地区将进一步收紧;另一方面,地方政府应中央政府的要求来落实稳定房价的要求。对于房地产企业而言,一方面将会导致房企融资行为受到严格监管,房企拿地节奏趋于放缓;另一方面,受限于销售回笼放缓及偿债压力的增大,部分房企会适度调整预期和开发经营策略,比如更加重视项目去化速度、强化销售回款等。对于在京购房者而言,现阶段北京楼市共有产权房、限竞价房已成为主流,并将实现长期供应,量增价稳将是未来发展的主旋律。

凤凰网房产:随着消费者行为的转变,消费场景也被重新定义。业主和运营商引入新的休闲概念,提升零售综合体项目的价值。您如何看待未来商业地产市场及零售市场的发展趋势?

麦安东:单纯以购物为目的的购物中心已经难以满足消费者的诉求,面对消费者不断涌现的消费升级需求,新兴的购物及生活方式正在成为购物中心的承载体。首先,定制化、个性化的服务及产品将引领新一代消费者的需求。

其次,实体零售业可以借助互联网实现客户引流。现阶段,物联网、人工智能、5G技术等领域正经历飞速发展,线上线下融合的商业模式将成为未来购物中心的发展趋势。

最后,以更多元、更具个性化的零售场景体验来吸引更多的消费者到店,进而实现引导客流消费。

凤凰网房产:回首这些年在地产圈经历的风风雨雨,您最想对刚进入地产圈的年轻人说些什么?如果能够对话10年后的自己,您会说什么?

麦安东:除了回首我在中国的这20年,畅想未来,我希望接下来的10年我带领第一太平戴维斯能够为社会带来更多的价值。90年代中国房地产市场的早期发展时期,开发商专注于建造楼宇、关注规模与增量、而忽视了提供优质的服务。通过城市更新、绿色技术、可持续管理系统,我们的社会、企业和政府将在未来几年将会更加关注发展的软性层面。不仅是住房,城市也应该“是用来住的”,并且需要更加宜居。

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