​《城就70》系列|七爷:2015年是杭州城市发展的分水岭 杭州从“小杭州”变成“大杭州”

今年是七爷来到杭州的第十年,看城市云卷云舒,观楼市起起伏伏。

“历史仿佛是一位编年史家,漠然而执著地使一段又一段历史彼此相连,从不同的时代和不同的地点回顾那些星光灿烂的时刻,它们就像永恒的夺目的星星,照耀着暂时的黑夜。”

——奥地利著名作家斯蒂芬·茨威格曾在《人类的群星闪耀时》这样讲述历史的前行力量。

七爷的爆红,源自于一篇《终于,手握1000万,在杭州我们却一无所有》的微信公号文章,文章一经发送便瞬间获得了10万+的阅读量。

2年前,那时的七爷还在甲方,这是他为自己项目操刀的一篇夹带私货的软文。此后,不少项目纷纷找上他,希望他“如法炮制”。

其实,七爷骨子里可能就住着一位“文学家”,所谓腹有诗书气自华,平常爱好“舞文弄墨”的七爷心随意动就干起了笔杆子的工作。

于是,就创立了现在的自媒体公众号《斯文》。

今年是七爷来到杭州的第十年,看城市云卷云舒,观楼市起起伏伏。

七爷说这十年感触很深,“这十年,是杭州城市发展和房地产市场快进的十年,也是杭州格局发巨大变化的十年。然而,在这十年中,最好的状态莫过于和城市一起成长,不要带着过去的偏见,也不要带着历史的包袱去认识城市。”

其实,杭州楼市的十年仅仅是城市发展的一个镜像,在新中国成立70周年的历史长河中,房地产发展一直牵动着城市的每一根神经。

《斯文》创始人 七爷(原名:马锟)

《建国70周年城就系列》凤凰网房产&浙房会联袂推出


 Q:凤凰网房产

 A:《斯文》创始人  七爷(原名:马锟)

Q:这几年,是杭州房地产高速发展的几年,如果以10年为一个节点,您觉得杭州房地产市场可以分为几个阶段?

A:

最近10年,杭州的分水岭发生在‌‌2015年。

第一,在这之前,杭州市场有比较典型的侧重,绿城、滨江、大家、坤和、德信等本地企业‌‌占主导‌‌,外来的开发商也有,但是除了万科、融创等少数几家外,还没有形成很大的气候,其他开发商基本属于比较单点‌‌的布局方式。2015年之后,杭州‌‌‌‌基本变成了外来开发商的天下,房企TOP‌‌ 30基本都来了,还有一些资金实力相比较好的企业‌‌也来了,比如新希望、华宇、新城‌‌等。‌‌整个杭州市场就由原来‌‌本土房企占主导,逐渐变成平分天下,再变成外来房企占主导的一个局面。

第二,这10年杭州房地产市场格局,从以前的小杭州变成了大杭州。‌‌以前的杭州是‌‌8区‌‌(主城6区+萧山、余杭),现在是11区,‌‌多了富阳、临安、钱塘新区,‌‌这也是以2015年富阳撤市建区为分水岭的。

政策的分水岭也是在这个时候。在这之前,杭州限购政策很严,‌‌2010年‌‌4月杭州出台‌‌调控政策,9月份升级,直到2014年7月28日才正式放松。这4年里,杭州房地产在调控之下,显得比较低迷的。2014年放开限购后,市场开始复苏,‌‌2015年市场开始有反馈,这也是政策前后的变化。‌‌到20‌‌16年‌‌又重新启动了调控直到现在,整个市场依然相对比较平稳,‌‌没有大起大落。

第三,2015年杭州宣布要办G20峰会、亚运会,这个时间点也是分水岭‌‌。2014年之前,杭州‌‌城市状态比较平稳,2015年后有了5次‌降息,这对整个市场来说是一件大事。‌‌紧接着,两个大的‌‌盛会‌‌给杭州未来7年(2015-2022年)的发展,注入了一剂强心剂。

在2014—2015年的时候,整个国家的大背景是什么?首先,2014年的时候提出了棚户区改造,然后2015年大量推进,这就意味着为整个房地产市场的复兴创造了大量的客户。‌‌特别是2016年‌‌、2017年,那个时候城东是拆迁的重点区域,‌‌整个大城东被拆迁户和投资客买到一套不剩。这个‌‌也是一个‌‌比较大的变化的节点。后来从20‌‌18年开始,棚户区改造放缓了,‌‌拆迁不再实行全货币安置,整个市场就‌‌没有那么激进了。

Q:这几年来,杭州发展用“开挂”来形容也不为过,房地产市场更是全国的标杆城市,在您看来,楼市高歌猛进的背后,房地产市场格局发生了哪些变化?

 A:

杭州从小杭州变成大杭州了以后,整个市场的格局发生很大变化,人的心态认知、心理认知也发生了变化。

以前觉得远的地方‌‌现在很近了:以前老底子很多人不愿意过钱塘江,‌‌‌‌现在‌‌滨江、奥体不是很近吗,萧山市北也可以接受了;‌‌以前不愿意到石祥路以北,现在勾庄不是挺好的,‌崇贤也很近;以前往东不愿意过七堡,很多人觉得七堡过去就是乡下,现在‌‌金沙湖是优质地段‌‌;西边不愿意过绕城高速,现在未来科技城从1.0到了2.0。

‌‌以前谁都不愿意去的临安、富阳、大江东,现在有人去了。你对城市的认知发生了变化,城市认知的变化就导致整个行业和市场的格局发生变化。

这几年‌‌,杭州市场面表现的特征‌‌就是‌‌整个市场上价值在逐渐的均衡化。以前‌‌房价差异巨大的相邻板块,‌‌现在价值开始趋同,‌‌价值的差异‌‌在缩小。

‌‌比如,超山‌‌上一轮周期里东晖龙悦湾4000元/㎡,当时的临平是10000多元/‌‌㎡,现在‌‌超山开始奔着2万去了,临平还是2万多,价值的均衡化;那时候老余杭南湖的新西湖小镇、世茂西西湖‌‌卖四五千的时候,青山湖‌‌也是一个价,现在他们都奔着2万多去了。

‌‌还比如,2013—2014年,江北岸的蓝色钱江卖65000元/㎡的时候,江南岸的寰宇天下促销时最低‌‌15000—18000元/㎡,‌‌价值差3—4倍,‌‌现在金茂府48000多元/㎡,江北岸‌‌卖69000元/㎡,‌‌就变成了1.5倍,从原来的3—4倍缩小成1.5倍,也就是原来价格低的地方价值翻倍了,‌‌这也是最近这几年‌‌城市扩容,‌‌城市建设发展‌‌迅速,逐渐带来的城市价值的重塑,板块价值的重塑。

价值重塑的背后有几条线:

第1条,地铁成网缩短了板块之间的距离。

第2条,城市骨架的‌‌拉伸,‌‌以前觉得发展不到的‌‌地方,现在城市推进去了,各个板块的配套都提升了。

第3条,‌‌杭州从一个单核城市变成了一个多核城市。‌‌

2015年之前杭州就是一个单核城市‌‌,唯一能跟武林广场抗衡的是钱江新城,是万象城。

现在杭州有两个城市中心‌‌,老中心武林广场,钱江新城新中心,东南西北全部有了自己的副中心。南边的滨江奥体,一个是国际滨,一个是宇宙中心。东边现在以东站为枢纽开始构建整个城东新城+艮北新城的新格局,然后再加钱江新城2.0的新规划。西边的城西银泰已经起来了,‌‌印象城也起来了,‌‌大悦城也起来了,未来科技城也起来了,‌‌蒋村也变成了豪宅区等等。

城北现在万象城也进去了‌‌,运河新城、良渚新城的规划也落地了。‌‌整个城市就变成了一个多维的、多中心的‌‌格局,‌‌整个城市中心的价值在被稀释,‌‌我们现在越来越多的人‌‌可能‌‌一年到头也去不了几次西湖,‌‌去不了几次武林广场,‌‌因为你根本就不需要‌‌。

第4条,市中心的‌土地越来越少,‌政府只能往周边去发展,‌ ‌‌整个下沙‌‌基本上没几块地了,‌‌那只能往大江东走,‌整个‌‌西湖区‌‌从紫金港‌‌到蒋村之间‌‌也没几块地了,那就只能北边到三墩,南边到之江,整个滨江也没什么地,‌‌所以滨江现在的发展就是需要解决‌‌空间的问题,所以‌‌很有可能滨江跟富阳会连成一线。

拱墅区石祥路以南发展完了那只能去石祥路以北,比如‌‌祥符、‌‌运河新城、桃源。

整个城市中心没地了之后只能外移,政府的规划方向和卖地方向就是城市的发展方向。‌‌在这个过程中整个杭州的发展大格局是在2015年之后清晰:城东‌‌制造大走廊、城西科创大走廊、南拥江发展、北提出了崛起大城北。

在2015年之前杭州的东南西北一些板块之间差异巨大,现在整个房价已经扁平化。江河汇、钱江新城、武林‌‌这是一个价格体系,这是第一环。城东新城、‌‌上塘‌‌、申花、奥体、滨江也是一个价格,这是第二环。九堡‌‌、桃园‌‌、三墩北、萧山市北‌‌又是一个价格,这是第三环。大江东、富阳、东湖板块‌‌、义桥等是一个价格,这是第四环。单价7万、‌‌5万、‌‌3万‌‌、2万,‌‌城市的价值就非常清晰,这是最近这几年才逐渐清晰化的。最近这10年,‌‌以、

2015年为分界线,形成了两个前后5年,前面的杭州非常的零散、不清晰,整个市场也相对分化。‌‌后面发展得越来越清晰,版图‌越来越大,格局越来越大,整个市场越来越平稳了,市场的价格和价值也非常的‌‌清晰。‌‌

Q:杭州从2008年开始滞涨,然后被4万亿大放水续命,直到2011年开始下跌,一直持续到2014年放开限购为止,您觉得在这些下行阶段,杭州的楼市有哪些特点吗?

A:2015年之前的市场基本是‌‌杭州‌‌本土房企主导的市场,本土房企又分为两拨,‌‌第一拨是绿城、滨江等‌‌相对执着追求品质的房企‌‌,有比较好的口碑和市场基础,‌‌这样的企业哪怕在2011-2014年市场不好的情况下基本上也没有‌‌出现‌‌减配、促销等。

还有一波类,如天鸿、方正等‌‌本土房企里的小企业。‌‌比如,天鸿为了‌‌活下去‌‌后,导致品质的下滑,那时的天鸿香榭里‌‌一部分的维权是降价,一部分的维权真的是品质问题。

在那时,市场最典型的‌‌就是分化,‌‌分化出一波‌‌依然‌‌希望做好口碑,‌‌做好品质,不伤品牌的企业。‌‌另外一波,为了活下去,不得不去做一些有伤品牌的事情。但是‌‌回过头来看,绿城、滨江‌‌依然‌‌活得很好,‌‌反而是方正、天鸿这样的企业没有声音了。‌‌‌‌

在那个楼市阶段,杭州市场是以绿城、万科为主导的,整个市场上的产品创新‌‌基本就依赖绿城、万科这样的头部房企,因为他们占据了绝对的市场,所以那个阶段的市场创新是很慢的。‌‌

2015年之后,杭州市场的创新才开始加快,外来开发商多了,整个市场的‌‌产品丰富度增加了。

还有就是2014年阿里巴巴上市,一夜之间造就了上万个千万富翁,而且这些都是年轻人,对产品的追求会‌‌倒逼(激励)开发商去做更多‌‌更好的产品。

在2015年之前有一个非常典型的现象,不专业的开发商非常多,‌‌卖烟的、卖酒的、卖衣服的、挖矿的……全部都在搞‌‌房产‌‌,那个时候觉得房地产行业是个捡钱的行业。但是,到了2015年之后,‌‌不专业的开发商‌‌越来越少,‌‌现在市场上剩下的‌‌基本上都是专业的。‌‌

杭州房地产的2015年,‌‌看上去没有什么特点,但实际上所有的大事情都发生在这一年。2014年到2015年这个阶段前后就是一个巨大的差异,不管是市场也好,城市也好,产品也好,开发商也好,包括客户也好,在2015年之前上海人是不会在杭州买房的,‌‌但是2016年有一段时间,上海的购房者占到30%,‌‌超越温州、台州的购房者。

Q:杭州房地产市场的发展,经历了从本土房企肆意生长到成为大鳄池,到现在几大头部房企共赢的局面,那么,您觉得推动这种现状格局的背后因素是什么?

A:第一个,最‌‌直接的原因是房价上升,房地产企业的门槛越来越高,现在一块地动辄就是几十亿,很多本土的小企业玩不起,‌‌‌‌像欣盛消失就是很典型的例子。

第二个,在2011年—2014年,‌‌除了绿城、滨江这样还在坚持的以外,前面已经提到,很多本土企业确实做了很多不专业、伤品牌的事情,‌‌导致‌‌整个市场对他们的信任和对他们的期待越来越低,整个萧山的‌‌本土企业‌‌基本上都全军覆没,现在萧山活跃的‌‌本土房企‌‌只剩下个别‌‌。

那个时候,萧山房企阻击外来开发商的手段是非常粗野的。‌‌‌‌比如,恒大进萧山的第一个项目,楼面价10000元/㎡,开13000元/㎡,在恒大开盘之前‌‌,边上的‌‌几个项目直接开12000元/㎡‌‌,这种方式对市场是很大的伤害,本土房企有些在格局和做法上确实不太好。

第三个,房地产‌‌高周转‌‌、快节奏成为行业主流后,对于人才、资金等很多东西都要‌‌有更高的要求,很多‌‌本土房企有点玩不过来。

第四个,‌‌房产和地产在分化,‌‌这几年是很明显的,‌‌房产‌‌是需要专业的门槛,但是地产越来越金融化,‌‌拿地‌‌基本上就变成了融资的PK,‌‌变成了资金实力的PK。

越来越多的这种现象出现了以后,‌‌如果你的融资成本、你的资金实力比不上,‌‌你拿不到地,就只能退出这个市场。‌‌所以就导致了‌‌很明显的一点,就是合作开发的项目‌‌越来越多。

这几年为什么‌‌没有开发商之间的恶性竞争了,因为大家都合作了,‌‌大家都从敌人变成的利益共同体。

目前,整个杭州市场上‌‌四五百个项目,但由一家企业‌‌100%控股的项目估计在10%以内。‌‌有些开发商‌‌资金实力很强,有些开发商专业程度很高,有些开发商营销能力很强,这就促进了各个开发商之间的‌‌合作。

合作‌‌开发已经变成当下的主流,‌‌不会合作的或者心态相对封闭的本土房企就会越来越局限,不合作就难有市场。这个局面也促进了一波本土房企下乡去了,比如天阳、德信、宋都。

‌‌还有很重要的一点,‌‌杭州的城市化‌‌已经超过了70%—80%,可以用于开发的土地越来越少,就意味着土地越来越珍贵,‌政府就要求‌‌每一块土地都尽量能够创造持久的价值,这对开发商的运营能力要求越来越高,而运营是所有本土企业的短板,‌‌包括绿城、滨江也是传统住宅开发为主业。

‌‌但是外来开发商的运营能力非常强,像万科、华润,所以他们越来越成为政府的座上宾。‌‌这也是为什么‌‌杭州最好的几个商业地块都给了港企,恒隆、新世界、新鸿基,‌‌因为他们‌‌有实力‌‌能够持有运营‌‌,商业‌‌只有自持才能做好。

这些方面‌‌也导致了本土企业‌‌逐渐在消退,‌‌缺少未来‌‌城市发展需要的运营能力,‌‌你的能力还停留在从‌‌乡村到城市造房子的第1步,‌‌而不是从城市到都市‌‌需要持续运营创造价值的这一步。‌‌

本土房企会逐渐‌‌消失源于对于杭州过于熟悉‌‌,‌‌就导致对这个城市的认知是有偏见的,‌‌但是外来房企对这个城市没有地缘情结,‌‌来到杭州也没有城市依赖。

而最近几年杭州外来人口越来越多,新杭州人也没有地缘情结,所以城市的地段不断被改写。所以现在我们就看到,整个城东新城‌‌好的地块都被外来开发商拿了,融创、世茂、万科‌‌、越秀、招商、金地、龙湖;申花板块有‌万科、‌‌融信、金茂、九龙仓‌‌。

杭州这几年发展最迅猛,成长最迅速的板块全都以外地房企为主,‌‌他们对城市的判断是没有历史包袱的。‌‌‌你对城市越熟悉,对城市的历史包袱和过往的痕迹越重,导致你在城市判断的时候就会有‌‌越重的局限。

所以,这个背后的因素‌‌除了城市发展的因素外,还有一部分确实是本土房企自己的原因。‌‌

Q:如果要梳理下杭州这几年房地产市场的产品线,你觉得有哪几个阶段? 

A:在2015年之前,杭州整个市场主要是绿城、滨江的法式、新古典。

2015年之后,随着越来越多的开发商进入杭州,逐渐给杭州带来越来越多的新产品。比如万科的‌‌高层、别墅,都有很多创新,它在产品上话植入了3大类‌‌21条85点的产品细节体系。产品的竞争维度也变了,“可能装修的标准没有绿城滨江投入高,‌‌但是在空间的理解上更深刻”,这是万科走的其中一条路。

融创走的一条路是‌‌外立面的颜值和户型的创新,融创把高级灰带入杭州;阳光城檀悦开始做青花瓷立面;景瑞‌‌天赋的示范区在场景、体验、空间的呈现,在杭州做得很好,‌‌它的示范区其实已经不是示范区,而是交付以后的产品配套。这种创新精神一直耕植在景瑞,到了景瑞镜溪绿汀项目打造出了杭州唯一的三叠墅。

绿城开始‌‌逐渐舍弃新古典‌‌,从2015年的‌‌留香园开始‌‌建筑越来越现代、通透、轻盈。

滨江也是从2015年‌‌华家池开始‌‌推出海派风格,推出10%的收纳空间,到壹品的时候宝格丽风格,后来基本上所有的奢侈品大牌风格都用过一遍。

在产品里面,不同的开发商开始在立面、室内装修风格、产品细节创新。以前整个杭州,因为绿城、滨江的建筑普遍是方正、稳重的,但这几年‌‌圆型建筑开始出现了,立面开始追求曲面,这次融创杭京源的立面就很酷。这些产品,你很难说一定是产品线,‌‌但他们都在做一些‌‌推动整个行业进步的事情,这对行业是有好处的。

这几年的建筑,整个大风格从传统的厚重的‌‌审美逐渐开始向轻盈的、‌‌自由的,更富有朝气的审美在迈进,‌‌比如绿城‌‌原来的外立面像西溪诚园、兰园,现在会出现像沁园这样扁平的立面。

如果从细节上分的话,2015年也是个分水岭。‌‌2015年之前本土房企的天下,本土房企能创新就创新,不能创新就停滞。从2009年到2015年整个市场卖的房子全是新古典和法式。‌‌外来开发商如果外面不挂石材,你都不好意思在杭州混。但是,现在‌‌立面‌‌铝板加玻璃幕墙,石材仅作为衬托外立面挺阔线条的点缀。

以前,外立面很注重仪式感,‌‌现在的外立面很注重生活的感觉。以前的户型设计是大而不当,‌‌有很多的浪费空间,‌‌现在的户型越来越集约,越来越精细化。以前200㎡才造四房,现在160㎡都可以造很舒适的四房。‌‌现在的房子更多的是‌‌为‌‌客户的需求和客户的生活服务的,‌‌以前造房子很多时候可能是为了房子本身‌‌。

2015年也是中式复兴的转折点,那一年桃李春风、江南里开始大热。在此之前,现代风格的建筑占主流,中式建筑极少,只在云栖玫瑰园和桃花源里有。从桃李春风和江南里开始在整个行业里,中式建筑在复兴,越来越多的开发商开始做中式。此外,在精装修方面,新中式的装修风格也越来越多,开发商也愿意在精装修里面加入一些中式的元素。我觉得这是一种审美的复兴和审美的创新。

近两年限价之后,整个市场不计成本或者说投入高成本做‌‌品质的企业越来越少,特别是今年6月开始‌‌的“双限”意味着所有的‌‌游戏规则是透明的,现在是打明牌了,但是透明是整个行业规范的趋势,整个行业未来一定是会越来越规范的,‌‌逐渐进入到‌‌大家‌‌一种约定俗成的规则的时候,大家就心知肚明了。

还有后来形成行业热潮的小镇开发,起源也是2015年的桃李春风。

Q:在各个阶段,房产品其实也应时代、政策、居住需求在发生变化,比如当年的70/90,“一房两证”……您能讲讲在不同时代,杭州的房产品发生了哪些变化? 

A:现在刚需总价200万,‌‌改善300—‌‌500万,高端改善‌‌500—800万,豪宅800万以上,整个市场‌‌越来越集中,不会像以前一样,有的面积做得很大,‌‌总价2000万也是豪宅,1000万也是豪宅。

现在‌‌比如说城东新城钱塘天誉‌‌面积最小129㎡,均价46500元/㎡左右,上塘的杭州大家最小118㎡,基本上也是48000元/㎡,申花的古翠隐秀最小是105㎡,均价54000元/㎡,奥体的澄品最小是127㎡,均价是47000元/㎡‌‌,滨江的绿城晓风印月和中海云宸最小1‌‌39㎡,如果按照48000元/㎡的话,你会发现东南西北‌‌改善的总价门槛是非常一致的,‌‌导致各大开发商陷入大的‌‌同质化竞争。

也就是说,‌‌开发商之间不一定纯粹是PK产品,‌‌变成了在同一个总价段里面PK抢客户的能力,就是因为90/70政策取消了,取消后很多开发商要做‌‌比90㎡略微舒适的三房,要做比200㎡以上更为集约的四房,大家都拼命地挤到90—160㎡,然后市场上全部是这样的产品。‌‌

整个‌‌大市场的产品同质化‌‌,是户型面积段的同质化,‌‌总价的同质化,就呈现出板块的扁平化。‌‌现在要选一个200㎡以上的户型,‌‌很少,要选一个300㎡以上的户型,整个市场基本就没了,所以世茂天宸的最后这几套房子,‌‌也是整个市场唯一的几套房子,连御品、壹品、上品这样的顶豪项目都不做这样的大产品,其实就是没有人为富人造房子了。

所以有的时候‌‌富人和刚需的痛是一样的,‌‌特别是‌‌住在春江花苑、东方润园的大户型里的人,要改善,没有地方可以改,有钱人买不到匹配他身价的大房子。就像刚需越来越边缘一样,富人某种程度上,也是越来越边缘了。

打开APP阅读更多精彩内容