“历史仿佛是一位编年史家，漠然而执著地使一段又一段历史彼此相连，从不同的时代和不同的地点回顾那些星光灿烂的时刻，它们就像永恒的夺目的星星，照耀着暂时的黑夜。”

——奥地利著名作家斯蒂芬·茨威格曾在《人类的群星闪耀时》这样讲述历史的前行力量。

七爷的爆红，源自于一篇《终于，手握1000万,在杭州我们却一无所有》的文章，文章一经发送便瞬间获得了10万+的阅读量。

2年前，那时的七爷还在甲方，这是他为自己项目操刀的一篇夹带私货的软文。

此后，不少项目纷纷找上他，希望他“如法炮制”。

其实，七爷骨子里可能就住着一位“文学家”，所谓腹有诗书气自华，平常爱好“舞文弄墨”的七爷心随意动就干起了笔杆子的工作。

今年是七爷来到杭州的第十年，看城市云卷云舒，观楼市起起伏伏。

七爷说这十年感触很深，“这十年，是杭州城市发展和房地产市场快进的十年，也是杭州格局发巨大变化的十年。然而，在这十年中，最好的状态莫过于和城市一起成长，不要带着过去的偏见，也不要带着历史的包袱去认识城市。”

其实，杭州楼市的十年仅仅是城市发展的一个镜像，在新中国成立70周年的历史长河中，房地产发展一直牵动着城市的每一根神经。

《斯文》创始人 七爷（原名： 马锟）

Q：凤凰网房产

A：《斯文》创始人 七爷（原名：马锟）

Q

这几年，是杭州房地产高速发展的几年，如果以10年为一个节点，您觉得杭州房地产市场可以分为几个阶段？

A

最近10年，杭州的分水岭发生在‌‌2015年。

第一，在这之前，杭州市场有比较典型的侧重，绿城、滨江、大家、坤和、德信等本地企业‌‌占主导‌‌，外来的开发商也有，但是除了万科、融创等少数几家外，还没有形成很大的气候，其他开发商基本属于比较单点‌‌的布局方式。2015年之后，杭州‌‌‌‌基本变成了外来开发商的天下，房企TOP‌‌ 30基本都来了，还有一些资金实力相比较好的企业‌‌也来了，比如新希望、华宇、新城‌‌等。‌‌整个杭州市场就由原来‌‌本土房企占主导，逐渐变成平分天下，再变成外来房企占主导的一个局面。

第二，这10年杭州房地产市场格局，从以前的小杭州变成了大杭州。‌‌ 以前的杭州是‌‌8区‌‌（主城6区+萧山、余杭），现在是11区，‌‌多了富阳、临安、钱塘新区，‌‌这也是以2015年富阳撤市建区为分水岭的。

政策的分水岭也是在这个时候。 在这之前，杭州限购政策很严，‌‌2010年‌‌4月杭州出台‌‌调控政策，9月份升级，直到2014年7月28日才正式放松。这4年里，杭州房地产在调控之下，显得比较低迷的。2014年放开限购后，市场开始复苏，‌‌2015年市场开始有反馈，这也是政策前后的变化。‌‌到20‌‌16年‌‌又重新启动了调控直到现在，整个市场依然相对比较平稳，‌‌没有大起大落。

第三，2015年杭州宣布要办G20峰会、亚运会，这个时间点也是分水岭‌‌。 2014年之前，杭州‌‌城市状态比较平稳，2015年后有了5次‌降息，这对整个市场来说是一件大事。‌‌紧接着，两个大的‌‌盛会‌‌给杭州未来7年（2015-2022年）的发展，注入了一剂强心剂。

在2014—2015年的时候，整个国家的大背景是什么？ 首先，2014年的时候提出了棚户区改造，然后2015年大量推进，这就意味着为整个房地产市场的复兴创造了大量的客户。‌‌特别是2016年‌‌、2017年，那个时候城东是拆迁的重点区域，‌‌整个大城东被拆迁户和投资客买到一套不剩。这个‌‌也是一个‌‌比较大的变化的节点。后来从20‌‌18年开始，棚户区改造放缓了，‌‌拆迁不再实行全货币安置，整个市场就‌‌没有那么激进了。

Q

这几年来，杭州发展用“开挂”来形容也不为过，房地产市场更是全国的标杆城市，在您看来，楼市高歌猛进的背后，房地产市场格局发生了哪些变化？

A

杭州从小杭州变成大杭州了以后，整个市场的格局发生很大变化，人的心态认知、心理认知也发生了变化。

以前觉得远的地方‌‌现在很近了：以前老底子很多人不愿意过钱塘江，‌‌‌‌现在‌‌滨江、奥体不是很近吗，萧山市北也可以接受了；‌‌以前不愿意到石祥路以北，现在勾庄不是挺好的，‌崇贤也很近；以前往东不愿意过七堡，很多人觉得七堡过去就是乡下，现在‌‌金沙湖是优质地段‌‌；西边不愿意过绕城高速，现在未来科技城从1.0到了2.0。

‌‌以前谁都不愿意去的临安、富阳、大江东，现在有人去了。你对城市的认知发生了变化，城市认知的变化就导致整个行业和市场的格局发生变化。

这几年‌‌，杭州市场面表现的特征‌‌就是‌‌整个市场上价值在逐渐的均衡化。以前‌‌房价差异巨大的相邻板块，‌‌现在价值开始趋同，‌‌价值的差异‌‌在缩小。

‌‌比如，超山‌‌上一轮周期里东晖龙悦湾4000元/㎡，当时的临平是10000多元/‌‌㎡，现在‌‌超山开始奔着2万去了，临平还是2万多，价值的均衡化；那时候老余杭南湖的新西湖小镇、世茂西西湖‌‌卖四五千的时候，青山湖‌‌也是一个价，现在他们都奔着2万多去了。

‌‌还比如，2013—2014年，江北岸的蓝色钱江卖65000元/㎡的时候，江南岸的寰宇天下促销时最低‌‌15000—18000元/㎡，‌‌价值差3—4倍，‌‌现在金茂府48000多元/㎡，江北岸‌‌卖69000元/㎡，‌‌就变成了1.5倍，从原来的3—4倍缩小成1.5倍，也就是原来价格低的地方价值翻倍了，‌‌这也是最近这几年‌‌城市扩容，‌‌城市建设发展‌‌迅速，逐渐带来的城市价值的重塑，板块价值的重塑。

价值重塑的背后有几条线：

第1条，地铁成网缩短了板块之间的距离。

第2条，城市骨架的‌‌拉伸，‌‌以前觉得发展不到的‌‌地方，现在城市推进去了，各个板块的配套都提升了。

第3条，‌‌杭州从一个单核城市变成了一个多核城市。

‌‌2015年之前杭州就是一个单核城市‌‌，唯一能跟武林广场抗衡的是钱江新城，是万象城。

现在杭州有两个城市中心‌‌，老中心武林广场，钱江新城新中心，东南西北全部有了自己的副中心。南边的滨江奥体，一个是国际滨，一个是宇宙中心。东边现在以东站为枢纽开始构建整个城东新城+艮北新城的新格局，然后再加钱江新城2.0的新规划。西边的城西银泰已经起来了，‌‌印象城也起来了，‌‌大悦城也起来了，未来科技城也起来了，‌‌蒋村也变成了豪宅区等等。

城北现在万象城也进去了‌‌，运河新城、良渚新城的规划也落地了。‌‌整个城市就变成了一个多维的、多中心的‌‌格局，‌‌整个城市中心的价值在被稀释，‌‌我们现在越来越多的人‌‌可能‌‌一年到头也去不了几次西湖，‌‌去不了几次武林广场，‌‌因为你根本就不需要‌‌。

第4条，市中心的‌土地越来越少，‌政府只能往周边去发展，‌ ‌‌整个下沙‌‌基本上没几块地了，‌‌那只能往大江东走，‌整个‌‌西湖区‌‌从紫金港‌‌到蒋村之间‌‌也没几块地了，那就只能北边到三墩，南边到之江，整个滨江也没什么地，‌‌所以滨江现在的发展就是需要解决‌‌空间的问题，所以‌‌很有可能滨江跟富阳会连成一线。

拱墅区石祥路以南发展完了那只能去石祥路以北，比如‌‌祥符、‌‌运河新城、桃源。

整个城市中心没地了之后只能外移，政府的规划方向和卖地方向就是城市的发展方向。‌‌在这个过程中整个杭州的发展大格局是在2015年之后清晰：城东‌‌制造大走廊、城西科创大走廊、南拥江发展、北提出了崛起大城北。

在2015年之前杭州的东南西北一些板块之间差异巨大，现在整个房价已经扁平化。

江河汇、钱江新城、武林‌‌这是一个价格体系，这是第一环。

城东新城、‌‌上塘‌‌、申花、奥体、滨江也是一个价格，这是第二环。

九堡‌‌、桃园‌‌、三墩北、萧山市北‌‌又是一个价格，这是第三环。

大江东、富阳、东湖板块‌‌、义桥等是一个价格，这是第四环。

单价7万、‌‌5万、‌‌3万‌‌、2万，‌‌城市的价值就非常清晰，这是最近这几年才逐渐清晰化的。

最近这10年，‌‌以2015年为分界线，形成了两个前后5年，前面的杭州非常的零散、不清晰，整个市场也相对分化。‌‌后面发展得越来越清晰，版图‌越来越大，格局越来越大，整个市场越来越平稳了，市场的价格和价值也非常的‌‌清晰。‌‌

Q

杭州从2008年开始滞涨，然后被4万亿大放水续命，直到2011年开始下跌，一直持续到2014年放开限购为止，您觉得在这些下行阶段，杭州的楼市有哪些特点吗？

A

2015年之前的市场基本是‌‌杭州‌‌本土房企主导的市场，本土房企又分为两拨，‌‌第一拨是绿城、滨江等‌‌相对执着追求品质的房企‌‌，有比较好的口碑和市场基础，‌‌这样的企业哪怕在2011-2014年市场不好的情况下基本上也没有‌‌出现‌‌减配、促销等。

还有一波类，如天鸿、方正等‌‌本土房企里的小企业。‌‌比如，天鸿为了‌‌活下去‌‌后，导致品质的下滑，那时的天鸿香榭里‌‌一部分的维权是降价，一部分的维权真的是品质问题。

在那时，市场最典型的‌‌就是分化，‌‌分化出一波‌‌依然‌‌希望做好口碑，‌‌做好品质，不伤品牌的企业。‌‌另外一波，为了活下去，不得不去做一些有伤品牌的事情。但是‌‌回过头来看，绿城、滨江‌‌依然‌‌活得很好，‌‌反而是方正、天鸿这样的企业没有声音了。‌‌‌‌

在那个楼市阶段，杭州市场是以绿城、万科为主导的，整个市场上的产品创新‌‌基本就依赖绿城、万科这样的头部房企，因为他们占据了绝对的市场，所以那个阶段的市场创新是很慢的。‌‌

2015年之后，杭州市场的创新才开始加快，外来开发商多了，整个市场的‌‌产品丰富度增加了。

还有就是2014年阿里巴巴上市，一夜之间造就了上万个千万富翁，而且这些都是年轻人，对产品的追求会‌‌倒逼（激励）开发商去做更多‌‌更好的产品。

在2015年之前有一个非常典型的现象，不专业的开发商非常多，‌‌卖烟的、卖酒的、卖衣服的、挖矿的……全部都在搞‌‌房产‌‌，那个时候觉得房地产行业是个捡钱的行业。但是，到了2015年之后，‌‌不专业的开发商‌‌越来越少，‌‌现在市场上剩下的‌‌基本上都是专业的。‌‌

杭州房地产的2015年，‌‌看上去没有什么特点，但实际上所有的大事情都发生在这一年。

2014年到2015年这个阶段前后就是一个巨大的差异，不管是市场也好，城市也好，产品也好，开发商也好，包括客户也好，在2015年之前上海人是不会在杭州买房的，‌‌但是2016年有一段时间，上海的购房者占到30%，‌‌超越温州、台州的购房者。

Q

杭州房地产市场的发展，经历了从本土房企肆意生长到成为大鳄池，到现在几大头部房企共赢的局面，那么，您觉得推动这种现状格局的背后因素是什么？

A

第一个，最‌‌直接的原因是房价上升，房地产企业的门槛越来越高，现在一块地动辄就是几十亿，很多本土的小企业玩不起，‌‌‌‌像欣盛消失就是很典型的例子。

第二个，在2011年—2014年，‌‌除了绿城、滨江这样还在坚持的以外，前面已经提到，很多本土企业确实做了很多不专业、伤品牌的事情，‌‌导致‌‌整个市场对他们的信任和对他们的期待越来越低，整个萧山的‌‌本土企业‌‌基本上都全军覆没，现在萧山活跃的‌‌本土房企‌‌只剩下个别‌‌。

那个时候，萧山房企阻击外来开发商的手段是非常粗野的。‌‌‌‌比如，恒大进萧山的第一个项目，楼面价10000元/㎡，开13000元/㎡，在恒大开盘之前‌‌，边上的‌‌几个项目直接开12000元/㎡‌‌，这种方式对市场是很大的伤害，本土房企有些在格局和做法上确实不太好。

第三个，房地产‌‌高周转‌‌、快节奏成为行业主流后，对于人才、资金等很多东西都要‌‌有更高的要求，很多‌‌本土房企有点玩不过来。

第四个，‌‌房产和地产在分化，‌‌这几年是很明显的，‌‌房产‌‌是需要专业的门槛，但是地产越来越金融化，‌‌拿地‌‌基本上就变成了融资的PK，‌‌变成了资金实力的PK。

越来越多的这种现象出现了以后，‌‌如果你的融资成本、你的资金实力比不上，‌‌你拿不到地，就只能退出这个市场。‌‌所以就导致了‌‌很明显的一点，就是合作开发的项目‌‌越来越多。

这几年为什么‌‌没有开发商之间的恶性竞争了，因为大家都合作了，‌‌大家都从敌人变成的利益共同体。

目前，整个杭州市场上‌‌四五百个项目，但由一家企业‌‌100%控股的项目估计在10%以内。‌‌有些开发商‌‌资金实力很强，有些开发商专业程度很高，有些开发商营销能力很强，这就促进了各个开发商之间的‌‌合作。

合作‌‌开发已经变成当下的主流，‌‌不会合作的或者心态相对封闭的本土房企就会越来越局限，不合作就难有市场。这个局面也促进了一波本土房企下乡去了，比如天阳、德信、宋都。

‌‌还有很重要的一点，‌‌杭州的城市化‌‌已经超过了70%—80%，可以用于开发的土地越来越少，就意味着土地越来越珍贵，‌政府就要求‌‌每一块土地都尽量能够创造持久的价值，这对开发商的运营能力要求越来越高，而运营是所有本土企业的短板，‌‌包括绿城、滨江也是传统住宅开发为主业。

‌‌但是外来开发商的运营能力非常强，像万科、华润，所以他们越来越成为政府的座上宾。‌‌这也是为什么‌‌杭州最好的几个商业地块都给了港企，恒隆、新世界、新鸿基，‌‌因为他们‌‌有实力‌‌能够持有运营‌‌，商业‌‌只有自持才能做好。

这些方面‌‌也导致了本土企业‌‌逐渐在消退，‌‌缺少未来‌‌城市发展需要的运营能力，‌‌你的能力还停留在从‌‌乡村到城市造房子的第1步，‌‌而不是从城市到都市‌‌需要持续运营创造价值的这一步。‌‌

本土房企会逐渐‌‌消失源于对于杭州过于熟悉‌‌，‌‌就导致对这个城市的认知是有偏见的，‌‌但是外来房企对这个城市没有地缘情结，‌‌来到杭州也没有城市依赖。

而最近几年杭州外来人口越来越多，新杭州人也没有地缘情结，所以城市的地段不断被改写。所以现在我们就看到，整个城东新城‌‌好的地块都被外来开发商拿了，融创、世茂、万科‌‌、越秀、招商、金地、龙湖；申花板块有‌万科、‌‌融信、金茂、九龙仓‌‌。

杭州这几年发展最迅猛，成长最迅速的板块全都以外地房企为主，‌‌他们对城市的判断是没有历史包袱的。‌‌‌你对城市越熟悉，对城市的历史包袱和过往的痕迹越重，导致你在城市判断的时候就会有‌‌越重的局限。

所以，这个背后的因素‌‌除了城市发展的因素外，还有一部分确实是本土房企自己的原因。‌‌

Q

如果要梳理下杭州这几年房地产市场的产品线，你觉得有哪几个阶段？

A

在2015年之前，杭州整个市场主要是绿城、滨江的法式、新古典。

2015年之后，随着越来越多的开发商进入杭州，逐渐给杭州带来越来越多的新产品。比如万科的‌‌高层、别墅，都有很多创新，它在产品上话植入了3大类‌‌21条85点的产品细节体系。产品的竞争维度也变了，“可能装修的标准没有绿城滨江投入高，‌‌但是在空间的理解上更深刻”，这是万科走的其中一条路。

融创走的一条路是‌‌外立面的颜值和户型的创新，融创把高级灰带入杭州；阳光城檀悦开始做青花瓷立面；景瑞‌‌天赋的示范区在场景、体验、空间的呈现，在杭州做得很好，‌‌它的示范区其实已经不是示范区，而是交付以后的产品配套。这种创新精神一直耕植在景瑞，到了景瑞镜溪绿汀项目打造出了杭州唯一的三叠墅。

绿城开始‌‌逐渐舍弃新古典‌‌，从2015年的‌‌留香园开始‌‌建筑越来越现代、通透、轻盈。

滨江也是从2015年‌‌华家池开始‌‌推出海派风格，推出10%的收纳空间，到壹品的时候宝格丽风格，后来基本上所有的奢侈品大牌风格都用过一遍。

在产品里面，不同的开发商开始在立面、室内装修风格、产品细节创新。以前整个杭州，因为绿城、滨江的建筑普遍是方正、稳重的，但这几年‌‌圆型建筑开始出现了，立面开始追求曲面，这次融创杭京源的立面就很酷。这些产品，你很难说一定是产品线，‌‌但他们都在做一些‌‌推动整个行业进步的事情，这对行业是有好处的。

这几年的建筑，整个大风格从传统的厚重的‌‌审美逐渐开始向轻盈的、‌‌自由的，更富有朝气的审美在迈进，‌‌比如绿城‌‌原来的外立面像西溪诚园、兰园，现在会出现像沁园这样扁平的立面。

如果从细节上分的话，2015年也是个分水岭。‌‌2015年之前本土房企的天下，本土房企能创新就创新，不能创新就停滞。从2009年到2015年整个市场卖的房子全是新古典和法式。‌‌外来开发商如果外面不挂石材，你都不好意思在杭州混。但是，现在‌‌立面‌‌铝板加玻璃幕墙，石材仅作为衬托外立面挺阔线条的点缀。

以前，外立面很注重仪式感，‌‌现在的外立面很注重生活的感觉。以前的户型设计是大而不当，‌‌有很多的浪费空间，‌‌现在的户型越来越集约，越来越精细化。以前200㎡才造四房，现在160㎡都可以造很舒适的四房。‌‌现在的房子更多的是‌‌为‌‌客户的需求和客户的生活服务的，‌‌以前造房子很多时候可能是为了房子本身‌‌。

2015年也是中式复兴的转折点，那一年桃李春风、江南里开始大热。在此之前，现代风格的建筑占主流，中式建筑极少，只在云栖玫瑰园和桃花源里有。从桃李春风和江南里开始在整个行业里，中式建筑在复兴，越来越多的开发商开始做中式。此外，在精装修方面，新中式的装修风格也越来越多，开发商也愿意在精装修里面加入一些中式的元素。我觉得这是一种审美的复兴和审美的创新。

近两年限价之后，整个市场不计成本或者说投入高成本做‌‌品质的企业越来越少，特别是今年6月开始‌‌的“双限”意味着所有的‌‌游戏规则是透明的，现在是打明牌了，但是透明是整个行业规范的趋势，整个行业未来一定是会越来越规范的，‌‌逐渐进入到‌‌大家‌‌一种约定俗成的规则的时候，大家就心知肚明了。

还有后来形成行业热潮的小镇开发，起源也是2015年的桃李春风。

Q

在各个阶段，房产品其实也应时代、政策、居住需求在发生变化，比如当年的70/90，“一房两证”……您能讲讲在不同时代，杭州的房产品发生了哪些变化？

A

现在刚需总价200万，‌‌改善300—‌‌500万，高端改善‌‌500—800万，豪宅800万以上，整个市场‌‌越来越集中，不会像以前一样，有的面积做得很大，‌‌总价2000万也是豪宅，1000万也是豪宅。

现在‌‌比如说城东新城钱塘天誉‌‌面积最小129㎡，均价46500元/㎡左右，上塘的杭州大家最小118㎡，基本上也是48000元/㎡，申花的古翠隐秀最小是105㎡，均价54000元/㎡，奥体的澄品最小是127㎡，均价是47000元/㎡‌‌，滨江的绿城晓风印月和中海云宸最小1‌‌39㎡，如果按照48000元/㎡的话，你会发现东南西北‌‌改善的总价门槛是非常一致的，‌‌导致各大开发商陷入大的‌‌同质化竞争。

也就是说，‌‌开发商之间不一定纯粹是PK产品，‌‌变成了在同一个总价段里面PK抢客户的能力，就是因为90/70政策取消了，取消后很多开发商要做‌‌比90㎡略微舒适的三房，要做比200㎡以上更为集约的四房，大家都拼命地挤到90—160㎡，然后市场上全部是这样的产品。‌‌

整个‌‌大市场的产品同质化‌‌，是户型面积段的同质化，‌‌总价的同质化，就呈现出板块的扁平化。‌‌现在要选一个200㎡以上的户型，‌‌很少，要选一个300㎡以上的户型，整个市场基本就没了，所以世茂天宸的最后这几套房子，‌‌也是整个市场唯一的几套房子，连御品、壹品、上品这样的顶豪项目都不做这样的大产品，其实就是没有人为富人造房子了。

所以有的时候‌‌富人和刚需的痛是一样的，‌‌特别是‌‌住在春江花苑、东方润园的大户型里的人，要改善，没有地方可以改，有钱人买不到匹配他身价的大房子。

就像刚需越来越边缘一样，富人某种程度上，也是越来越边缘了。