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在即将过去的十一假期，各地旅游人数再创新高，但出行在外的人对各地的经济发展和生活环境却容易产生误解。

特别是在别的城市看到特价房，更会产生一种抄底的冲动。

比如，有一个朋友去嘉兴玩，觉得此地甚好，突发奇想就想买个房子。于是问我郑州和嘉兴这两个城市，买哪个城市的特价房好？未来哪个城市的升值空间更大？

看到这个问题，我心里默想，无知者无畏啊！是谁给的勇气，能够让一个东部小城鄙视中部大城市的？

表面看他是在问两个城市，其实背后是他对中国房地产的底层逻辑一无所知。

即使你对他说，选郑州。

那么选郑州之后呢？买哪里？买什么？还有一系列的问题。

这也是我平常被问到最多的问题。

归结起来，其实就三个问题： 这个城市能不能买？买哪里？买什么（/怎么买/什么时候买）？

你会发现至少95%的问题，都可以转化为这三个标准化问题。所以我觉得有必要推出一个能够帮大家解决这些问题，且简单易学的选房体系，把这95%的问题一次性讲清楚。

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正如，把非标问题标准化，看问题要看本质。

比如，我们看城市。城市等级是房价的天花板。一线房价的7-8折是强二线的房价天花板，强二房价的九折就着是二线房价的天花板。

所以预判一个城市是不是洼地城市，只要确定它在中国城市版图中的位置就可以了。

再比如，我们看两套房源，其核心是看单价，而不是看这个装修花了多少钱，这个小区的水景有多漂亮等。因为这些都反映在了单价里，这其中有些是随着时间而慢慢增值的，而有些则慢慢贬值。

如果你以这种方法去分析城市、板块、房源，你很容易就会发现，有些城市、板块、房源是存在低估的，而有些是高估的。

这也是我要推出的能够帮大家解决95%选房问题的本质分析法选房体系，它由三部分组成：

1、宏观赛道——选城市

2、体系裂变——选板块

3、微观取舍——选房子

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先看选城市——

房产价值的核心在于所处城市是否有价值。

所在城市是否有价值在于是否持续的快速发展并吸引更多的人口。

因为，只有持续不断地人口流入，或者巨大的本地人口规模，才能激发刚需自住、改善、学区、投资等大量房产购买需求。

因此，只有人口，才是一个城市的核心价值。

所以，你在网上看到的诸如各种百强县市、宜居城市排行榜、奢侈品牌进驻数量、天猫双11数据等等，都没有什么太大价值。

只有人口吸引力排名才对衡量一座城市资产价格有价值。

过去十年，是一线城市人口红利的爆发期，不论你是初中、高中、985还是211，选择一线置业买房就撞上了中国近百年的最大的国运。可是，你也会看到，在北上实际控制人口2500万+以后，北上开始赶人。

在未来，一省一城会的城市化主趋势的大背景下，二线省会崛起必然成为风口城市。

至于目前在省内排名第一、第二的三线城市，注定成不了核心的城市，注定会持续走下坡路的，这是由金融服务业的发展特点所决定的。

综合以上内容， 我们可以确定25个有房产投资价值的城市。 但这25个城市因为政经人 口量级的不同可分为三档，最终你会发现以下三点：

1、并不是等级越高越值得投资，低估是横向和纵向双向比较的结果。

2、没有进入这三档的城市，大概率其房产价值从长期来看处于弱势或者不增值的范畴。比如洛阳、常州、徐州、唐山、烟台、泉州、赣州。

3、二、三档的价格体系是乱的，有些贵的没有理由，有些便宜却是理所应当。

如何在25个有房产投资价值的城市中，找到当下最值得关注的top3，从一开始你就要明白有价值和能进场是两种不同的衡量体系。

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再看选板块——

从房产投资的角度，我们会把城市分为主城区、新区。其中主城区又分为，主城核心区、主城成熟区以及主城半成熟区；新区又分为近郊新区和远郊新区。

事实上，什么是主城区，什么是新区大家都清楚，大家容易迷惑的这些区和区之间的分界线在哪里？他们之间的价格梯度是怎么来的？

比如，以郑州为例，近郊新区核心板块的价格超过14000的就没有任何买的价值。

那么，这个14000是怎么来的呢？是通过比较和推导出来的。

首先，从源头上是主城区二手房成交价依此类推形成的价格梯度。

其次，作为紧贴主城区的新区板块，有地铁末站做支撑，它的本质就是城乡结合部。

那么问题来了，像这种城乡结合部的新区的合理价格怎么估算呢？

简单说就一句话：低于 主城核心区价格的33%，毫不犹豫买新区，超过66%直接放弃。

这个33%是怎么来的呢？背后是板块轮动和主城区的扩张。

而板块轮动并不是只有过气和风口两种模式，对房产投资最有价值的是洼地填平。

过气意味着站岗，风口意味着你可能在一个周期里多跑了一轮。洼地填平则有可能错过半程。

如何捕捉一个城市一轮主升浪中的3次风口，从一开始你就要明白寻找潜力板块和洼地板块是两种不同是玩法。

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最后，选房子——

我们提到要看房200套，然后发现笋。

可是很多人不理解，为什么看房200套就会发现笋呢？按照概率说，笋是动态的、散落的，我们哪怕看第一套就有可能遇到，或者看100套也遇不到，所以看房200套的目的究竟是什么呢？

看房200套是你建立对房价认知的一个过程。

你是有可能看20套就遇到笋的，这是极有可能的。但是你怎么知道它是笋呢？它是大笋还是小笋，还是略微笋，又或者是必拿笋呢？

你要明白挂牌价不等于成交价。很多人根本不知道自己房子值多少钱，报价弹性大到让你吃惊。

你要明白房子本身不能增值，而是房子下面的土地价值会随着时间的推移不断升值。也就是说，土地价值占房产总价越高的，未来升值的空间就越大。

因此，房价三大坑，漂亮的外立面、会所泳池、豪华装修，要自动避开 。

你要明白笋是相对的！ 没有比较就没有笋！ 在同一个小区，有面积笋、户型笋、杠杆笋；在同一个片区，有小区笋、配套笋；在同一个城市，有方向笋、片区笋；

所以，你一定要在众多“笋”中进行取舍。那么取舍的铁律是什么呢？

再比如楼龄，买砖混结构房贷款年限的计算方法是47-楼龄，而钢混结构房是57-楼龄。所以2000年以前的房子，抵押贷款受限；1995年以前的房子，按揭贷款受限。那么在限购限贷的前提下，老破小还有价值吗？同样笋盘集中的老破大呢？

这个城市，哪些板块，哪类房源是被低估的，从一开始你就要明白，次新和老破是完全不同的选房操作。