李嘉诚继续告别内地资产。10月10日消息称，长江实业集团有限公司(01113.HK,以下简称“长江实业”)已将大连市西岗区黑嘴子项目出售给融创中国，作价超过40亿元。

对此，长江实业回复凤凰网房产称，公司在半年前已经就转让大连西岗山项目达成了协议出售，四个多月前签约落实。

值得关注的是，大连市西岗山项目开发周期相当长，拿地至今已历经近八年时间，由此引发是否涉嫌囤地的争议。

财经评论员严跃进指出：“对于此类地块来说，持有时间较长，显然容易被认为是有囤地的嫌疑，而此类项目当前转让，某种程度上也可以规避后续开发的风险，进而可以回笼资金。”

面对如此长的“开发周期”，长江实业回应凤凰网房产称：“项目发展期长乃因政府延迟交地，目前项目部份楼体已近封顶。”

八年囤地一朝卖

公开资料显示，长江实业2011年12月以约19亿元获得大连市西岗区黑嘴子商住地块。该地块由 A 区、B 区、C 区和 D 区四块场地组成。地块规划总用地面积14.29万平方米，总建筑面积为72.58万平方米。其中，规划建设住宅建筑面积3.15万平方米、公寓建筑面积3万平方米、办公部分建筑面积7.53万平方米、商业建筑面积4.66万平方米等，由大连达连房地产开发有限公司投资建设。

据当地刘姓市民描述，上述项目位于大连市西岗区市内较靠边的位置，临近疏港路，距离海边仅100米左右。项目周边的居住氛围欠佳，周边均是新建楼盘，步行20分钟范围内无成熟小区，医院、学校、商场等配套设施，不过开车10分钟范围内生活较便利。

“很早之前这块地皮只打了地基就被围挡围起，一直未动工，直到前两年才开始陆续动工，现在有些楼栋主体框架搭好了，项目被融创壹号院广告牌围挡。” 刘姓市民表示。

凤凰网房产获悉，上述被转让项目所在的西岗区，位于大连市市中心位置，近年来土地供应并不多。

易居研究院数据显示，2002年至今，西岗区仅供地46宗地，供应面积901154平方米。其中，2017-2018年两年无土地供应，进入2019年以来仅有3宗地块供应。

正是由于土地供应少，加之西岗区处于大连市中心位置，这一区域的房价水平位居大连市前列，并且吸引了远洋、万科、龙湖、保利等房企在此布局。

中指院数据显示，2019年8月大连商品住宅成交，以中山地区价格最高，约2.2万元/平方米，西岗的价格紧随其后，约2万元/平方米。不过，西岗地区的房价虽然位居前列，却是成交面积最少的区域，8月的成交面积不足1万平方米。

即使此次出售的大连市西岗区黑嘴子项目拥有如此得天独厚的条件，不过对于长江实业而言，这笔买卖称不上划算。

长江实业称，过去十年，长江实业在内地物业销售收入平均约每年港币280亿元，出售大连西岗山黑嘴子项目只相当于不足两个月的平均收入。以此来推算，与市场所传逾40亿元的交易金额大致相当。

柏文喜表示，长实持有该地块多年，加上资金成本与税收，未必能赚多少钱，但是成功套现是第一位的。

严跃进则认为，对于融创而言，通过收购此类项目，利好其在东北市场的布局，也符合逆势扩张的思路。

“囤地开发”争议

值得关注的是，长江实业持有大连市西岗区黑嘴子码头及周边地块改造项目至今年上半年对外转让，已近8年时间。

而过去近8年时间里，该项目动工时间一拖再拖。作为重点建设项目，当地政府最早试图在2014年推动项目动工开发。不过，迟至2015年底，项目才完成了所有手续审批，开始施工建设。

事实上，长江实业“缓慢开发”由来已久。据不完全统计，李嘉诚在内地近三十个项目中，仅三分之一完工，开发速度少则三五年，多则20年有余。不过，这种“慢开发”模式使得李氏获利。

例如，1993年，长实集团拿下北京的誉天下别墅，过了25年到了2018年才全部开发完。当年一平方米的房价才2千元，如今这里的房价已经涨到了4万元；2008年花了20亿买下的重庆南岸一块70万平方米的土地。现在十年过去，长实集团去年开始在兜售这块土地，目前这块土地的市价已经高达200亿元。

同策咨询研究部总监张宏伟表示，港资房企在内地布局的特征之一为所拿地块开发周期比较长，通过比较长的市场周期博弈市场培育期，届时地块本身升值，房价上涨，从中获得比较大升值收益，利润率据此得以保证。

有观点认为：“其他开发商开发一个项目要四五年时间，而此类房企开发一个项目却要花8年甚至10年时间，这实际上就是一种变相囤地。如果是某一个特定的项目，背后可以有什么复杂的原因，但是现在它普遍这么做，这就是它的一种商业模式。”

对于“囤地出售”的质疑，长实集团曾公开回应称：“长实国内的地产项目工程和发展，一直根据法规及所有政府程序进行，对于有评论喻之为缓慢，实有所误解；而出售项目亦属地产商正常商业行为。”

不过，在柏文喜看来，囤地开发模式也在变相考验开发商的实力：一则要判断好宏观和行业形势，二则要有雄厚的资金实力，得是大资金、长期和低成本资金，否则土地持有成本过高，只能作高周转模式。

此外，对于长江实业长期以来的“囤地开发”合法性，业内亦有所争议。

北京金诉律师事务所创始人戴金花律师表示，其实对囤地炒作的治理由来以久。根据相关规定，缴纳闲置费，连续两年未动工，政府则可无偿收回土地。但是对于属于政府、政府有关部门的行为造成动工开发延迟的却不适用前述规定，如长实集团声明中，项目发展期长乃因政府延迟交地。

戴金花律师指出：如果声明为真，什么原因导致的政府延迟交地？如果是因为拆迁没有完成导致延迟，为什么当地政府要将没有完成拆迁的土地进行出让？政府又延迟了多久交的土地，土地出让合同是如何约定的？具体是什么时候交地的，延迟了多久，这些延迟又造成了多大影响，真的是完全因为政府延迟交地吗？是全部都延迟交地，还是只是局部？这一系列的问题，需要长江实业进一步披露。