全球知名物业企业巡礼 | 北美FSV:围绕房屋多元布局,品牌制胜

导读 近年来,国内物业管理行业正处于风口之上,资本、技术持续赋能,行业变革加速。面对竞争的白炙化,越

导读

近年来,国内物业管理行业正处于风口之上,资本、技术持续赋能,行业变革加速。面对竞争的白炙化,越来越多的物业服务企业开始升级自身业务,通过收并购、跨界整合等手段不断向综合性服务企业转型,谋求更大发展。他山之石,可以攻玉。中国指数研究院推出微信专题系列,详细介绍法国、北美、日本等主要国家和地区的代表性物业服务企业管理模式和宝贵经验,为国内物业服务的转型升级提供借鉴,拓宽企业创新发展路径。

First Service Corporation(以下简称“FSV”) 是北美物业管理行业领先者 ,由北美最大的住宅物业服务企业First Service分拆而来,总部位于加拿大多伦多,2015年在纳斯达克上市,公司由住宅(First Service Residential)和品牌(First Service Brands)两大分部组成,其中,住宅分部是北美最大的住宅社区平台管理商,品牌分部是北美最大的拥有独立品牌特许经营体系的物业服务供应商之一。First Service Residential主要为客户提供基础住宅物业管理服务;First Service Brands是通过自营、特许经营为客户提供有关房屋保养、美容等一站式解决方案的增值服务平台,满足客户“一揽子”服务需求。

图:First Service Corporation两大平台的主要业务

01

北美物业管理市场占有率近6%,营收达19.31亿美元

一直以来,FSV在不断扩大物业服务覆盖范围,优化配套服务,在夯实传统物业服务的基础上积极扩大多元增值服务产业链,促进企业业绩保持快速增长。具体来看,

截至2018年底,FSV已经管理8500多个社区,服务超过百万住户,北美物业管理市场份额近6%

;经营业绩方面,FSV的营业收入连续多年保持强劲上涨趋势,

2018年营业收入达到19.31亿美元,同比增长13.22%,2014-2018年均复合增长率达14.28%,

调整后息税折旧摊销前利润达到1.91亿美元,同比增速为17.68%,自2015年纳斯达克上市以来,利润增幅出现明显提升,上市当年息税折旧摊销前利润增幅曾达到37.39%,相比FSV的发展情况,国内物业服务企业业绩水平具有较大提升空间。

图:First Service Corporation2014-2018年营业收入及利润增长变化

02

First Service Residential:夯实基础服务,收入贡献近13亿美元

作为北美地区最大的住宅社区管理者,截至2018年12月底,First Service Residential(住宅管理平台)业务覆盖美国25个州,加拿大3个省,服务超千万社区。该部门主要涉及物业基础服务,另外还提供一系列辅助服务,包括现场建筑工程和维护人员配备,全方位服务的游泳池和设施管理,安保和礼宾以及景观美化,现金管理、其他银行交易相关以及专业财产保险经纪在内的金融服务,能源管理解决方案和咨询服务以及转售处理服务。

FSV良好的营业收入与较高的利润主要得益于公司区域版图持续扩张带来的规模效应。2018年,FSV基础物业服务收入实现12.55亿美元,同比增长6.86%,收入贡献近65%,基础物业服务的息税折旧摊销前利润为1.13亿美元,同比增长12.90%。在内涵式增长的基础上,FSV积极开展了一系列有计划的收购活动,通过收购其他物业服务企业,不断扩充服务规模,拓展区域市场。2015-2018年,公司连续开展大规模收购活动,四年内共收购美国、加拿大等地的22家地方物业服务企业,进一步扩大了管理半径。

图:First Service Residential和First Service Brands营业收入及利润构成

03

First Service Brands:延伸七大增值服务空间,营收占比增至35%

First Service Brands(品牌平台)是指FSV通过自营和收购方式,建立七大增值服务品牌,为住户提供全覆盖的增值服务产业链,服务内容主要围绕房子保养、美容及房屋功能等方面开展,不仅涵盖房屋修复、绘画和地板设计、安装服务以及家庭存储等关于房屋内部解决方案,并延伸至住宅外部的油漆、窗户清洁服务,还包括房屋保险、消防等服务。

图:First Service Corporation七大增值服务品牌

FSV通过七大增值品牌拓展服务边界,切入更多细分市场,满足业主多元化需求的同时,持续促进企业盈利空间的进一步提升。2018年,First Service Brands的营业收入为6.77亿美元,同比增长27.43%,在营业收入中占比约35%,同比上涨3.89个百分点,息税折旧摊销前利润为0.88亿美元,同比增长19.42%。

在拓展增值业务方面,FSV一方面主要通过自营、收购方式,扩大业务范围,如收购保险修复品牌Paul Davis、解决方案品牌California Closets以及消防安全服务品牌Century Fire Protection等,逐步扩大自身增值服务子品牌系列。值得一提的是,2018年,FSV共完成了15项战略收购,其中有10个属于First Service Brands,有效扩大服务范围,持续提升品牌渗透力。另一方面,公司在建立品牌的基础上,发挥自身品牌优势及平台整合优势,通过特许经营加盟的方式,快速扩大业务布局,截至2018年底,公司已经拥有逾1900项特许经营权,通过特许经营的合作模式,FSV既可以从特许经营商处获得一定收入分成,同时FSV的平台和品牌优势可帮助特许经营商开发客户,促使双方实现互利共赢。

图:First Service Corporation增值服务布局方式

FSV历经近三十年的发展,以其庞大的管理规模、独特的商业运营模式、完善的服务内容保障企业基本面持续增长,进一步赢得资本市场关注,为国内物业服务企业的转型发展提供了启示。

第一,持续拓宽服务边界,构建增值服务品牌集群。 FSV定位于提供一站式服务,业务种类丰富,相比之下,国内物业企业还有更大的多元服务开辟空间。在不断延伸服务的同时,企业可以有机地整合多元服务,形成服务子品牌,依托品牌运营切入细分市场,推动经营业绩强势增长。

第二,收并购不仅可以有效扩大管理规模,还是发展增值服务的重要武器。 FSV不仅通过收购优秀的物业管理企业,扩大管理半径,还整合并购与物业服务相关的其他服务领域优质企业,充分发挥聚合效应,扩大品牌效应,加速增值服务的布局与发展。

结语

First S ervice Corporation是世界知名的物业服务标杆企业,具有成熟的管理模式,在北美物业管理市场所占份额近6%。 我国物业管理行业正处于快速发展的关键时期,行业集中度不断提升,物业服务TOP10企业市场占有率提升至11.35%,但仍有很大的发展空间,行业将不断整合重塑。 国内物业服务企业应围绕美好生活需求,深挖增值服务市场蓝海,积极对接资本、整合资源,增强自身实力,抢占市场份额,在激烈的竞争中赢得发展先机。

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