许家印、许荣茂、许健康一起登上天安门近距离观看了70周年纪念大会及阅兵式。

一边是身家2100亿的前首富许家印，一边是950亿身家的老牌富豪许荣茂，相比起来，许健康无疑要低调很多，此次国庆“地产三许”的名号让他旗下的宝龙地产又走到了聚光灯中。

和许荣茂及其子许世坛一样，已经67岁的许健康逐渐退居幕后，将舞台中央交棒了自己的儿子，也就是公司总裁-许华芳。

10月15日，宝龙地产控股有限公司发布公告宣布，于昨日（10月14日）收盘后，宝龙地产、卖方（大股东许健康）及配售代理（瑞银、中信里昂证券、美银美林及瑞士信贷）订立配售及认购协议。

宝龙地产拟以先旧后新的配股方式，配售1.466亿股，相当于已发行股份总数约3.67%，及于完成认购事项后经扩大已发行股份总数约3.54%，该次配售每股作价5.4港元，比上日（10月14日）收市价5.91港元折让约8.63%。

值得注意的是，昨日的股价是宝龙地产上市10年以来的股价顶点，最高曾报5.95港元，而后稍有滑落至收盘价5.91港元，仍是新高。

十年首次配股融资

先旧后新的方式是港股中十分具有代表性的“闪电配售”，对公司来说是一种快速融资的方式。首先大股东（许健康）将手上的股票卖给第三方的承配人，然后再从上市公司（宝龙地产）去认购新发行的相同份额股份，在过程中，大股东的持股数量不变，但总股本增加。

相比起常规的发行新股并无太大差别，所配售的股份以及价格都是一致的，不过都会相比起市场价有一定的折让。最大的区别在于，先旧后新的配股方式可以加快上市公司的融资速度，上市公司（宝龙地产）可以更快拿到大股东认购新股的钱，再增发新股予大股东。

联昌证券分析师郑怀武对观点地产新媒体表示，宝龙地产先旧后新配股主要因为公司股价已经成长到了近年来的新高，此时配股可以筹得更多的钱此外，另一方面也是为了增加上市公司的流通股。

如同此前所说配股价相比起市价会有一定程度的折让，所以公司股价会在短时间内受压。在交易中，承配人以低于市价的价格买入股份，与市场的差价让其股价有可能会迅速回落。

今天的宝龙地产也迎来了不小的滑坡，收盘价5.36港元，跌了9.31%，成交额9.72亿港元。有趣的是，为了稳定股价，宝龙地产在上午9点17分录得一手共7330万股的交叉盘，每股作价5.4港元，较昨日收市价5.91元折让8.63%，涉资3.96亿港元。

但交叉盘似乎并未有所作用，股价仍然跌破了昨日折让的配售价，除了先旧后新配股带来的后遗症，一方面似乎也是受到了大盘的影响，恒生指数一改前两日的强势反弹，录得高开低走，下降了近18个点；另一方面，也是公司公司股价升至10年新高以后的，市场估值回调。

事实上，这是宝龙10年来的首次配股融资，无论是此前公司财务状况良好并不需要通过配股筹钱也好，还是对被低估的股价不满意，宝龙10年间并未在股市中有太大动作。

宝龙地产总裁许华芳表示，“公司上市十年才首次配股，足见大股东对持有股份的珍惜。”

在配股后，许健康及其一致行动人仍持有公司约18.37亿股，占总股本的44.33%。

据观点地产新媒体了解，此次认购事项之所得款项总额预期将为7.9164亿港元，所得款项净额预期约为7.81亿港元。宝龙地产拟动用认购事项所得款项在未来机会出现时，作为业务发展或投资及该集团一般营运资金用途。

宝龙地产方面透露，其利用此次配股进一步扩大投资者基础，获得了知名长线基金参与。同时，配股增加了公司权益，进一步优化报表结构，有利于降低净负债率。此外，可运用现金的增加，使其可以择机配置优质资产，为未来长远发展进一步夯实基础。

在年初业绩会伊始，总裁许华芳就表示会把控债务、优化结构、降低成本作为今年的主战略，副总裁兼首席财务官廖明舜也讲道：“总资产负债率和净资产负债率在今年都会有所下降。”

在股市上的配股融资正是一种并不会计入负债，反而是计入权益的融资方法，报表结构优化是公司近年来资产负债率逐渐走高的必然处境。

据其半年报披露，在借款总额中，宝龙地产一年内到期的借款约为人民币125.41亿元，同期的现金及现金等价物及受限制现金合共约为人民币185.26亿元。

此外，集团净负债比率约为91.4%，对比去年末的101.6%，下降了超过10个百分点，贯彻了年初的战略。可惜的是，宝龙地产的实际利率由2018年同期约5.95%略有上升至2019年约6.24%。

多渠道融资路径

宝龙地产于7月7日发行于2023年到期的1.7亿美元6.95%优先票据；7月8日，与机构达成最多2亿美元的42个月定期双币贷款融资协议。

8月份，宝龙发行的4亿2019年度第三期超短期融资以及“已受理”的50亿公司债则体现了公司对于现金流的依赖，许华芳在年中业绩会也坦言：“回款率不算太高，都是80%左右。”

据观点地产新媒体了解，宝龙地产在去年末的现金短债比为1.01，属于并不安全的范围，在一众房企中表现并不出色。

较大的偿债压力也让公司不得不借新还旧，在今年上半年共发行了2亿美元和19亿人民币的票据或公司站，据其公告透露，债务所得款项的用途一般用于集团现有债务进行再融资及为一般营运资金融资。

除了传统的美元债和公司债，号称“内地首家专注在商业管理的公司”的宝龙地产为了商业上的现今回款，也尝试了新型融资手段CMBS，于9月26日在上交所挂牌，转让总金额为9亿元。

资产负债表上的提升也体现在公司不错的业绩中，截至2019年9月30日，宝龙地产1-9月合约销售总额为451.3亿元，较去年同期增长56.6%，已完成全年550亿销售目标的82%。

起初，宝龙地产的目标是500亿元，在经过头几个月的强势表现后，将目标提升至550亿元，目前来看，9个月来的完成度也处在房企前列。

虽然住宅合约销售上录得了不错的增长，但许华芳还是表示，宝龙没有冲规模的冲动和角度，未来定位肯定是以商业为主。

截至6月底，宝龙旗下管理和经营的商业广场已达36家，另管理3家轻资产项目，投资物业的价值达到479.02亿；来自投资物业的租金收入和物业管理服务费收入约为13.91亿元，同比增长31.2%，其中物业管理服务收入7.56亿元，同比增长27.1%。

宝龙地产分拆商业板块上市的消息也终于在8月20日石锤了，其发布公告称建议分拆宝龙商业管理控股有限公司在香港联合交易所有限公司主板独立上市，港交所已确认公司可进行建议分拆。

据公司管理层透露，2019年下半年宝龙会新开6家商场，年底大概会超过45家；2020年开10家，会超过55家；2021年规划开9家，累计会超过64家，商业规模进一步扩大。

与此前市场消息不同的是，此次分拆的只是商业管理板块而不是整个商业地产，属于轻资产输出的上市计划，许华芳表示：“这次分拆内容主要是轻资产部门，资产端还是在地产控股里面。”

融资端的收紧让内房企“各显神通”，上市公司将旗下资产打包重新上市融资是潮流，最具代表的则是物业管理公司，高PE和走势是地产股所不能及的，旭辉、雅居乐等房企更是从中尝到了不少的甜头。

天下熙攘皆为利往。廖明舜乐观的表示：“分拆后对宝龙地产财务指标应该有所改善，上市之后多了一些股本进来，这是第一个改善。”