大学城、茶园、龙兴都是重庆发展很快的城市副中心，翻开卫星云图，我们可以看到茶园和大学城发展很快。其实从本质上讲：他们就是挨着主城的几块大平地。

如果朋友们听过前面的课程，我们可以知道，平原城市的投资规律，在山城重庆完全失效。在平原城市，距离市中心越近，越有发展的潜力。但是在重庆，平地就是未来。

1、重庆缺平地

去过重庆的人都会惊讶他的高容积率，房子修得又密又高，看起来供应量非常大。确实因为高容积率重庆的房屋供应量不小，但是与其他二线城市，例如西安，成都，武汉相比，重庆基本属于同一个数量级。

以为重庆房子的容积率高，供应量大的人其实忽略了一点，重庆主城区，山地面积占76%，丘陵占22%，河谷平坝仅占2%。

重庆主城区缺地，严重缺平地，所以修在平地上的，单个小区住宅容积率高不可避免。

单看一个小区容积率确实非常高，但是由于很多山地无法利用，土地的利用率并不高。由于平地少，山地多，相同一块面积的土地，重庆的住宅。供应量并不高出多少。所以从总体看，重庆的住宅供应量和西安成都等城市并没有太大差别。

2、快要北到极限的重庆

没有山脉阻隔的同时，又与主城无缝连接，又有大量土地储备的区域，只有重庆北。

一路向北，从2000年就已经开始，无论开发强度还是建设规格，重庆北都远远强于其他地方。

当前，重庆北非常热，但是持续20多年的一路向北已经接近极限，从卫星云图我们可以看出，一路向北的重庆主城遭遇山脉阻，已经不得不分叉。重庆又多山，北区去除掉很多不能开发的丘陵地带之后，照这样的开发强度，北区的土地储备也将很快消耗殆尽，主城想要扩张只能到山的另一边去找平地。

地主家也没有余粮啊。

3、穿山越岭找平地

重庆主城区被中梁山和铜锣山划分成了3大板块，分别是西部槽谷、中部槽谷、东部槽谷，重庆城市的发展只能在这3大槽谷之间。

西边大学城土地非常平，这样平坦的土地甚至孕育了重庆人想都不敢想的共享单车，而且腹地很大，未来有不错的发展空间。

东边的茶园虽然面积略小，但是与主城距离很近，离解放碑只有四站路，在未来，仍然会有不错的发展。

未来发展不错，是否意味着很好的投资机会呢？我认为并不是这样的，茶园和大学城最大的问题在于：与主城的连接必须穿越厚厚的山体。

如果想从主城，去大学城或茶园。必须穿越长长的隧道，这些隧道短则4公里，长则8公里。

城市就像人一样，有大动脉，也有毛细血管。大学城和茶园，虽然有大动脉与之相连接，但是如果没有毛细血管，和主城的联系，就少了一大半。大学城和茶园更像是主城的卫星城，进行着自体的经济循环。不管是茶园和大学城，都无法与主城无缝连接，这更凸显了中部槽谷土地的稀缺性。

中国城市史上，有很多城市相隔很近，但是却因为地理的相隔，实际上是两个城市。例如济南和泰安，广州和佛山。他们挨得虽然很近，但是不管是经济还是行政，甚至楼市投资，都必须从两个不同城市的角度来考虑问题。

目前重庆地段扁平化严重，市场处在尚未出清的状态。茶园和大学城的次新，并没有和主城的次新拉开价差。如果不是特别便宜，并不建议投资茶园和大学城。