最近团队在做一件比较庞大的事情，就是把上海所有的一手房都做了系统的测评和分析，很快各位就可以看到整个上海的楼盘字典

其中做到宝山的时候，我们发现了这个现象

整个宝山的定价体系并没有呈现所谓的距离梯度下滑，比如说四季度会大概4.3万的单价在这样的区位就显得很突兀，比如说信达泰禾和建发央玺包括之前金地云墅这些项目，差不多的地段，单价却各自不同

整个定价体系是混乱的，这也说明了，在宝山这个区域来说，小区域的地段表现各有不同

也因为这一段，对于实地的分析需要更加客观和直接，基于此，我们做了相信的楼盘字典、楼市地图以及排行榜之外，还写了一篇对宝山这个区域的地段价值分析的文章，供所有在考虑这个地段的朋友们参考

01

宝山很特别，特别在他的地理位置，虽然宝山已经算官方认证加入主城区，但我一直和朋友说，上海有两个不是郊区的郊区，闵行算一个，还是一个就是宝山。

我们来看下上海地图，宝山地倾东北，也是上海江海联运极佳口岸，这种独特地理区位，让宝山位置看起来偏僻，其实是非常接近上海几何市中心的。

最直观感受，在宝山主要板块地铁直达人民广场南京路的时间，几乎和市区的杨浦差不多在半小时内，不会出现嘉定松江那种动辄一个小时以上的情况。

然而，当我们以同样对标的板块闵行来看时候，宝山，均价差起码被碾压一万起步。

在闵行做出星河湾，松江做出泰晤士小镇，青浦名墅迭出时候，你很难想起宝山有什么让你脱口而出产品。

同样是北上海，底子还是闸北的大宁，以金茂府为旗帜，卖到12万也不是传说，隔壁的杨浦新江湾城，在历经质疑之后也终于要破茧成型了，而宝山，好像哪个板块都让你挺纠结的。

这不科学，但却是宝山不得不面对的现实，家底子是不错，是宝山低不成，但拿得出手没几个，也没法高就了。

02

宝山确实可以能做到更好。

在和闵行同一届起步，为什么你在朱楼宴宾客，我在路边赚吆喝，

所有的现状的答案，都能在过往的轨迹中找到，而宝山命运的轨迹，从一次产业决策开始。

现在恐怕已经很少有人知道了，现在宝山为首的上海郊区都从是1958年的江苏划拨给上海，那更少有人知道，除了做大上海之外，在那个时代的要求，就两点：

保证粮食，发展工业

没错，现在新城林立的郊环，长期使命就是多种两亩田吧，给点地建个工厂吧

70年代的上海其实已是个钢铁大市，但却不能称为强市，因为长期缺乏生铁。

1976年，上海能产钢376万吨，意味着需要生铁308万吨，可那是上海只能产出91万吨。

一个成套匹配的超级钢铁厂，势在必行。

现在我们都知道了，这就是后来的中国第一钢铁厂，宝钢。

可为什么是宝钢，而不是嘉钢，闵钢，因为就你位置最好啊，江海联运，钢铁业最看重的运输和排污解决了。

还有点家底，那时同样区位的浦东就是个毛都没有的处女地。

天将降钢铁于宝山也，就你了。

时间一晃40年，上海已从中国工业第一大市成长为名副其实的海纳百川的国际化大都市。

就像一个帅气多金的成熟大叔，你也不知道他会不会想起，成长必经之路上那个为他付出太多的姑娘。

起码从这些年来看，曾用重工业为上海贡献最多GDP的宝山，几乎没有听到什么大政策扶持。

在现代化程度非常高的大上海，你甚至还能依稀见到这种重工业和计划经济给宝山双重投影。

不少板块还有密集扎堆福利房，走着走着突然还能见到跌路横穿马路场景。

限货卡在很多小路上都不鲜见。

走在宝山的大街小巷，不由得就想到一句很应景歌词，“多少人曾爱慕你年轻时的容颜，可知谁愿承受岁月无情的变迁。”

折射到楼市上，影响则更为深远。

03

这里不是说重工业不好，在吸附人口，解决就业，创造产值上，都是重工业拿手好戏。

三鱼也说过，当下上海的底色依然是工业，支撑浦江两岸的繁花似锦和未来转型的基石，还是郊区中大量默默无闻的实业。

但放到现实中，你不得不承认，重工业产业天花板不高，很容易就见顶，并且极难转型。

这点上，就很尴尬了，意味着这条产业链上，你很难大范围培育出高收入产业人群。

所以为什么是闵行能快速起势，因为同时间产业决策中，落给闵行的是大集群的军工产业，一进入发展年代，迅速就能转为民用高新产业，为板块赋能。

而且重工业对环境的影响也会实打实冲击宜居。

实话说，有时候在网上看到这样的评论后，你也只能感慨，时间真的能遗忘一切吧。

不过，等你真的切人宝山城市肌理中，你会发现宝山，比你想的还要顽强。

和大家更细节的说说宝山。

这是传统意义上宝山细分板块，你会发现每个版块形状都很规整，很典型的工业规划思维，实际发展多少有些差异。

所以我把宝山板块概括为：南部三纵，北部产城。

前面说到了，宝山位置很讨巧，反应在地铁上，就是有着郊区少见三条从市中心直接并列延伸地铁，未来规划线路密度也是郊区少见的。

这就造成了宝山板块排布非常均匀，而且彼此之间价差不大，我们团队把宝山现在主要项目都罗列出来。

不知道各位有没有发现，从上城院子5万，到四季都会4万3，到云麓之城3万8，定价体系其实蛮紊乱，起码价格是没有梯度的。

那我们更深入点了解宝山，先从7号线的大场说起。

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更细分下是南边的大华和北边的上大南大。

大华作为宝山唯一一个在中环以内的板块，也是中环内为数不过5字头板块，不过这恰恰是我觉得最惋惜的地方。

同样区位，大宁的起势没有带动大华，一方面虽然大华为这片区开发做出很多努力，但不大的区域还是遗留了不少90年代的福利房。

还有军用机场存在，也让这片开发难度很高，即便有着宜家这样商场，整体区域气质还是变成这样了。

总的来说，依然是个高性价比的中环上车板块，未来的质变也在军用机场是否如约搬迁。

同样受到影响还有上大，不过板块是围绕上海大学为中心发展，这样好处是区域内教育资源得到保证，出了中环也没有和大华出现本质的价格差。

同样，你也依然能看到大华对这个片区影响力的延伸，仅有几个公寓在售项目也是大华的。

至于二手房上，上大周边大盘很多，比如著名经纬绿洲，参差不齐，反而适合高手淘笋。

在往北一点，大概是上海人民来宝山最高频的区块，春天来看人海，不樱海的顾村公园了。

作为上海目前密度和面积最好公园，带来直接效果就是一路过来城市界面整体升温。

之前搅动上海楼市地王也出自这边，比如入市的信达泰禾院子，去看了下，产品力还不错。

加上未来的双轨交，是宝山蛮适合做改善的版块。

同样逻辑也延伸到罗店的美兰湖，上海和长三角其他城市不一样的地方在于，是一个极少有湖居板块的城市。

围绕美兰湖，做出一个气质还不错国际社区，产业也偏向高端，价格也卖到上去，有些二手房都能超过4万。

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接着是1号线的共康。

贴近市区，人口导入也算成功，加上大体量的宝山万达的激活，一号线宝山段最好的价值点。

对了，当初共康地王建发央玺也入市了，要突破6万共康天花板，正好可以来检验成色了。

再往北，杨行，一个在正在转型的工业区。

因此，配套上就没那么足了，选筹尽可能不要离地铁太远，底站的万科四季都会就是这种的逻辑体现。

但是未来最可期，就是宝山全力打造新一代吴淞城市副中心，杨行算是主力。

然后，7号线的 高境淞南 ，典型市区辐射板块，从市区导入人口发展，不算好也不算差，只是有时候看看隔壁新江湾城，多少有点羡慕吧。

淞宝 ，热闹的宝山主城区到了，这种主城不用说，该有的配套都有了，该有的想象也不多了。

但在西边要和杨行一起发力吴淞副中心。对了，东边滨江景观也值得一看。

再往北的月浦就是宝山这些年委屈的见证，宝钢所在地，不要说没有新房了，二手房也基本都是95年左右福利房。

最后，似乎被遗忘的罗泾了，作为当前唯一不同轨交的板块，罗泾打出牌就是产城结合。

借力在落位的上海按浦东金桥碧云打造的北郊未来工业园区，和未来转型产业，把人留在罗泾。

还有个典型特征，产品力还行，比如有意思的罗泾三兄弟，万科启辰，招商主城，云麓之城。

板块既然少了地铁这张牌，那就在产品端多发点力，补回来好了。

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说实话，当我走遍宝山土地，最大的感受，不是委屈，而是不甘。

在宝山，确实很难找到重点，但是每个板块也不差到哪去，直接点价格铺的很开，都在暗自比拼。

你现在找到宝山的消息，都是忙着转型。

最后出来的成果呢，宝山经济结构中，重工业在逐年下降，而经济效益却在逐年上升。

18年宝山工企业利润增长25.5%，而新兴战略高新产业产值516亿，占比到宝山经济结构25.3%。

连交通的短板也会被逐步补齐了

你说宝山会怎么样？

委屈，是对过去怀念，一直委屈，就是弱者的理由，而不甘，才是强者的姿态。

宝山，是上海最不甘的那个。

最后，我相信各位一定会问一个惯性问题，宝山这些楼盘怎么挑。

这里，我们帮大家筛选了上海宝山十大必看楼盘，点击下图即可查看具体楼盘信息：