一、何为容积率？

容积率，是指一个小区的地上总建筑面积与净用地面积的比率。

简单来说，如果开发商拿了一块面积为100平米的地，但是修房子的时候修了200平米，我们就说此块地容积率为2，如果开发商修了300平米的房子，那么此块地的容积率就为3。

或许有的人说，开发商为了挣钱，拿了地以后，自然想着多修房子，把容积率弄的很高，有这样的可能吗？

这是根本不可能的，容积率是严格被管控的。从拍地的那一天起，每块地的容积率就被严格的限定。

不管对于小区居民，还是政府，容积率都是非常重要的东西。

从小区居民的角度讲，容积率直接影响到小区居民的居住体验。

规划占地面积相同的情况下，建筑面积越大，容积率就越大，居住的密度就越大。居住密度大，人多就拥挤，舒适度自然不怎么高。容积率高的小区，地全都修房子了，绿化率也不会高，也自然没有什么小区环境。

一般来说，别墅洋房的容积率在1.5以下，高层的容积率在3左右。

容积率越小，居住密度越小，舒适度越高。对于普通住户来说，容积率越小，住的就越舒适。

对于政府来讲，容积率有着城市整体规划的作用。

容积率即为人口密度，政府通过对容积率的管控，可以达到以下两点的目的。

• 调节城市住房供应量，容积率高供应量自然高。
• 通过容积率管控人口密度，实现城市不同区域的发展规划。郊区容积率低，市区容积率高，CBD和商圈有着超高的容积率。

为什么要把容积率单独拿出来作为一节课？因为重庆的容积率在全国比确实很高，需要单另拿出来。

1、重庆缺平地，容积率高不可避免

重庆主城区缺地，严重缺平地，单个小区住宅容积率高不可避免。

尤其从平原城市北京，或者上海来朋友都会惊讶重庆的高容积率，房子修得又密又高，看起来供应量非常大。确实因为高容积率重庆的房屋供应量不小，但是与其他二线城市，例如西安，成都，武汉相比，重庆基本属于同一个数量级。

原因在这里：以为重庆房子的容积率高，供应量大的人其实忽略了一点，重庆主城区，山地面积占76%，丘陵占22%，河谷平坝仅占2%。注意：重庆的主城的平地只有2%。

单看一个小区容积率确实非常高，但是由于很多山地无法利用，土地的利用率并不高。由于平地少，山地多，相同一块面积的土地，重庆的住宅，供应量并不高。所以从总体看，重庆的住宅供应量和西安成都等城市并没有太大差别。

二、 高容积率并不是重庆一城的现象

中国城市的容积率分两派

第一派：以北京上海杭州南京等北方平原城市与东部沿海城市为代表的低容积率。

以上城市，房屋容积率一般不超过3，大部分在2左右。房屋以南北通透的板楼为主。

第二派：以广州、成都、重庆、长沙、武汉为代表的高容积率派。

这些城市的容积率在4-5左右，以超高层的塔楼为主。

成渝汉穗四城的容积率都很高，重庆相比并不突出。

三、高容积率的好处

1、高容积率带来了服务业的繁荣

城市之所以是城市，就是因为其超高的人口密度。为什么城市都在抢人？人才是一切产业和发展的基础。

没有川流不息的人群，城市和乡村又有什么区别？

像一个硬币的反面，超高的人口密度，带来的是发达的服务业和商铺的全面繁荣。

为什么采耳在成都？成渝为什么是美食之都，小区门口一百米就有七八家火锅店？为什么少不入川？

在成渝，超级的发达的服务业让人来了就不想走。

2、高容积率铆钉了中心

李嘉诚说地段、地段还是地段。

房产投资者最怕是地段转移，原来以为的好地段，变新的好地段所取代，而地段的转移在于人口的转移。

目前重庆核心区以外出让的土地，容积率很低。重庆核心区的高容积率等于铆钉了重庆的中心，中心不转移，地段就一直有价值。

四、管控时代的容积率

重庆高容积率的时代已经过去，即房子天量供应的时代已经过去。

重庆核心区已经无地，而目前出让的土地大多集中在郊区，郊区如果再像原来的超高容积率，那么重庆会依旧维持天量的房屋供应。

2017年出台文件《重庆市城市规划管理技术规定》，重庆二类居住用地土地容积率不超过2.5。

观察最近半年的土拍，重庆没有一块地容积率超过2，而且都位于郊区，重庆超高容积率的时代一去不复返。