自2019年2日中共中央、国务院发布《粤港澳大湾区发展规划纲要》以来，这片经济热土再次迎来关注的目光，而今年8月《关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》的出台，又给深圳的发展指明方向。政策利好不断的情况下，粤港澳大湾区房地产市场的前景令人遐想。近日，贝壳研究院在其发布的《粤港澳大湾区房地产市场白皮书》(以下简称“白皮书”)中预测，粤港澳大湾区的市场将告别过去的大起大落，整体保持稳定。

  外地人口涌入 广深吸附力强劲

  粤港澳大湾区包括香港特别行政区、澳门特别行政区和广东省广州市、深圳市、珠海市、佛山市、惠州市、东莞市、中山市、江门市、肇庆市，总面积5.6万平方公里，2017年末总人口约7000万人，经济总量约10万亿元。按照《粤港澳大湾区发展规划纲要》，这里将建设成为富有活力和国际竞争力的一流湾区和世界级城市群，打造高质量发展的典范。

  近三年大湾区城市人口增量(万) 数据来源：广东省统计局、香港政府统计处、澳门特别行政区政府统计暨普查局

  巨大的经济成就和美好的规划蓝图，使得大湾区的人口吸附力强劲。白皮书指出，近三年，大湾区平均每年增加150万人口，核心城市深圳和广州的人口吸引力最强，常住人口分别增长165万和140万。白皮书引述联合国预测的数据称，未来10年大湾区城市人口增量将超1000万，其中广州增加338万人，深圳增加263万人，佛山、东莞增加100万人左右。

  买房置业方面，也体现出了外来人口、尤其是年轻人的大量涌入。白皮书数据显示，大湾区购房群体中有64.5%为非粤籍(原户籍口径)，其中湖南、湖北、江西、河南籍占比较多；深莞惠三个城市的购房者中广东原籍占比不足3成，深圳仅为20.8%，为大湾区最低；平均买房年龄为34岁，2019年上半年深圳及广州购房者的平均年龄为33岁，低于京津沪三城37岁以上的水平。

  粤港澳大湾区城市住房自有率 数据来源：国家统计局(2015)、香港政府统计处(2017)、澳门特别行政区政府统计暨普查局(2016)

  不过，白皮书称，大量人口涌入使得大湾区住房缺口扩大。大湾区11城中有8城住房自有率低于60%，尤其深圳仅为23.7%，大湾区住房自有率低于全国平均水平。人均居住面积上，香港、深圳、广州三个核心城市人均居住面积分别为15平方米、19.7平方米、25平方米，距全国人均36.9平方米(2017年)的水平差距明显，与国外其他知名大湾区也存在差距。

  核心城市房价高企 发展模式待转变

  白皮书指出，粤港澳大湾区的住房问题主要是核心城市房价上涨过高导致的支付能力不足。

  “从房价与收入的对比看，深圳住房可支付性问题严峻。深圳2018年房价收入比高达30，过去十年二手房均价累计增速是人均可支配收入累计增速的3倍。特别是2015年和2016年，二手房房价涨幅达到36%和45%，远远超过9%左右的居民收入涨幅。这是由于深圳购房者主要依靠金融杠杆的方式购房，与收入的关系越来越远。”白皮书称。

  深圳房改之后走的是较为彻底的市场化道路，在这一偏向市场的改革指引下，保障性住房严重缺失。2005~2015年，保障房建设规模与市场商品房建设的比例大致在1:9，当前存量住房中的保障房(经济适用房和公租房)占比仅为4.1%。

  贝壳研究院首席市场分析师许小乐称，粤港澳大湾区住房自有率偏低，有近3500万人没有自有住房，而且未来仍有大量人口会涌入，因此，应当警惕房地产市场出现“未富先贵”的现象。

  “土地财政和土地金融模式在制造业快速发展时期确实能够帮助城市获得建设扩张的资金，推动住房、基础设施的建设，形成良好的循环。但这一模式越来越无法继续下去，这主要是城市可供开发的土地越来越少，中山、深圳、东莞三个城市的土地开发强度都处于高位。”白皮书称，“以深圳为例，深圳的土地空间仅为北京的1/8、上海的1/3/、广州的1/4,而深圳2017年的土地开发强度已经达到46.7%，远超30%的国际警戒线，几无地可供。”

  打破城市边界 优化供给结构

  针对目前深圳等核心城市主要是过度市场化、供应主体和保障渠道不足的问题，白皮书认为，未来大湾区核心城市的破局之道在于重新平衡市场与保障的关系，核心是政府引导市场增加有效供给，改善市场结构失衡的状态。

  如何重构平衡？白皮书建议打破城市边界，开启大湾区社保互认。目前大湾区的城际交通已经相对发达，对于核心城市的周围城市，轨道交通的发展也使得“同城化”趋势逐步推进(如广佛两城)，但是购房资质目前还是认本地社保或者户籍，需要做出相应调整。

  许小乐对中新经纬客户端称，粤港澳大湾区整体商品化率低，非商品房的交易面临的政策束缚和额外税收更多，而部分城市的新房供应又有限，需要降低二手房交易的摩擦成本，提升流通率，用更少的新建成本改善更多人的居住条件。

  此外，白皮书建议扩大保障范围，优化保障方式，优先使用货币化补贴的手段。“在保障对象上，住房保障应当面向所有城市居民，以收入水平而不是户籍作为衡量标准。”许小乐说。

  白皮书预测，从政策来看，“房住不炒”依旧是政策的主基调，具体到大湾区内部，政策从需求端的全面限购限贷转向“一城一策”，目标是促进市场的平稳，保证自住需求的有序释放，遏制投资投机行为。因此，预计未来大湾区的市场将告别过去的大起大落，整体稳定。

【购房资讯轻松享，快来关注乐居网】

文章来源:中新经纬