本文来源于公众号--毅家之言

每一轮财税体制改革，不仅牵动着中国经济的走向，也会对房地产行业产生极为深远的影响。

1994年的分税制改革，拉开了地方高速发展的序幕。各地大干快上，地铁、公路、机场等基础设施投资猛增，当地方财政紧张的局面开始突显，卖地和土地抵押贷款成为地方政府“短平快”地弥补财政缺口的有效手段，由此也衍生出助涨房价的质疑与激辩。

在房地产行业历经20余年高速发展后的今天，房地产已经深度嵌入中国经济和财政收入的毛细血管中，既是经济繁荣的标志性符号，也因资产泡沫的堆积带来金融风险。

2018年，房地产开发投资额为12.03万亿，占GDP的13.4%；

  土地和房地产相关税收达到1.8万亿，占全国一般公共预算收入中税收收入的11.5%；

  国有土地使用权出让收入6.51万亿，相比17年增加了1.31万亿，相当于全国财政总收入的25.2%。

卖地收入占到财政收入的四分之一，其重要性不言而喻。实际上，这还仅仅是全国平均水平，具体到各地方城市，基于经济发展状况的不同，对房地产的依赖程度还有着不小的差距。

以北京为例，2018年土地出让总金额为1682.92亿元，相当于当年政府一般公共预算收入、政府性基金预算收入、国有资本经营预算收入和社会保险基金收入“四个钱袋”收入总和的14.6%。但与之相比，河北省廊坊市2017年土地出让总金额占财政收入的比例就高达62.6%。

高土地财政依赖度，一方面会压缩实体经济的发展空间，另一方面虽在短期内会对房地产市场产生一定的正向推动，但长远来看拔苗助长的发展方式，打乱城市正常步调的同时，也推动了房价的非理性上涨。

随着2016年开始，全国新一轮房地产紧缩调控的实施，以及中央“减税降费”力度的不断加大，土地财政的不可持续，与地方财力缩减之间的矛盾愈发突出。为此，2018年全国财政工作会议首次将“确保地方财政可持续”列为2019年十大重点任务之一，彰显形势的严峻。

  财税体制的改革，一触即发。

日前，国务院印发《实施更大规模减税降费后调整中央与地方收入划分改革推进方案》，就中央与地方收入划分改革做出了新的调整。

政策一出，唱衰楼市的声音渐起，甚至有自媒体撰文称《房地产时代谢幕了》。真会如此？让我们看一下《方案》中提出的三条措施：

一是保持增值税“五五分享”比例稳定。

2016年“营改增”后，中央曾就增值税的分配比例做出调整，中央、地方由过去的75%：25%调整至50%：50%，按照2018年国内增值税61529亿元的税额计算，相当于多划归地方1.54万亿。

二是调整完善增值税留抵退税分担机制。

2018年3月28日国常会确定，对部分先进制造业等行业试点退还部分增值税留抵退税，截止当年9月底，已实际退税1148.5亿元。今年5月1日起，进一步放宽了增值税留抵退税的条件，这部分退还企业的税款由企业所在地全部承担（50%）调整为先承担15%，其余35%先行垫付，再与中央均衡分担。虽然尚未颁布具体的实施细则，但无疑有利于减轻基层的财政压力。

三是后移消费税征收环节并稳步下划地方。

2018年，国内消费税总额为10632亿元。看似超过万亿的大饼，实则尚难落入地方财政囊中，政策的关键是“将部分在生产(进口)环节征收的现行消费税品目逐步后移至批发或零售环节征收”。哪些后移？何时后移？同样须待细则出台后方能落定。

由此来看，《方案》中最为明确的是在增值税政策的过渡期之后，将“五五分享”的机制固定下来，利于各地方合理规划财政支出。另外两项政策虽旨在通过调整收入划分，扩宽地方收入增长的可能性边界，但最终增长成果如何，目前尚不确定，而改变地方政府多年来形成的对“土地财政”的路径依赖，则需要更长周期、更多政策。

回顾2016年就已完成利益重新分配的增值税，虽然为地方政府划转了超过万亿的收入，但却并未打消其卖地冲动。2018年，全国土地使用权出让收入的同比增速高达25.2%，远超地方一般公共预算收入7%的增长水平。

政策层面同样暖意微现，天津滨海、宝坻中关村科技园试行购房政策的定向松绑，南京高淳、六合相继放开限购，与此同时，来自一线的声音同样反映出市场温度的变化。

统计显示，进入2019年三季度以来，虽然购房者信心指数略有回落，但从长期来看，约九成购房者仍看好后市。2019Q3，网站的新房访问热度同比去年上涨了8.9%。

今年7月中央政治局会议定调，“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，房地产行业的黄金时代也因此宣告落幕，但在实体经济景气度不高，土地财政尚未找到理想“替代品”的当下，尽管不搞“短期刺激”，但也无改房地产作为中国经济压舱石和稳定剂的本色。

文章来源:毅家之言