现代快报讯(记者 谢喜卓)同一个小区里既有别墅又有洋房,业委会该如何成立呢?近日,现代快报 96060 热线接到市民反映,称镇江句容市新湖 · 仙林翠谷别墅区想成立业主大会,今年 8 月下旬,别墅区业主向宝华镇物业管理办公室提出申请,但却被拒绝了。如今两个月已经过去,此事依然没有进展,相关部门为何不予批准?对此,现代快报记者展开了调查。
△别墅区业主的签名
800 余户业主的烦恼:成立业主大会为何这么难?
据了解,新湖 · 仙林翠谷共有两个大的片区,其中别墅区下分 13 个街区,共计 800 余户业主。与之相邻的是洋房区,总户数约 1400 户。小区自交付以来,一直没有成立业主大会。今年 8 月下旬,在征得半数以上业主同意后,他们向宝华镇物业管理办公室递交了《仙林翠谷别墅区组建首届业主大会筹备组申请书》。
业主刘先生告诉记者,别墅区已经交付 700 余户,而最早一批也已超过了 10 年,但目前仍处于"前期物业管理"状态。他说:"按照《江苏省物业管理条例》第十二、十三条规定,为了强化别墅区物业管理,我们先后两次递交了申请,但均未得到镇物业办的批准。"
9 月 18 日,宝华镇物业管理办公室在《关于新湖 · 仙林翠谷别墅区组建首届业主大会申请的回复》(以下简称"《回复》")中,提出了两个拒批原因:其一,新湖 · 仙林翠谷别墅区与洋房区均在同一红线图范围内,区域内容积率和绿化率均为整体统一规划;其二,别墅区与洋房区公建配套为整体统一规划布局,公共设施设备存在共用情况。
△ 2005 年立项的建设用地规划许可证和红线图 图片来源于镇江市商品房网上销售管理系统
△ 2006 年立项的建设用地规划许可证和红线图 图片来源于镇江市商品房网上销售管理系统
问题 1:究竟是否在同一红线范围?
10 月 15 日中午,现代快报记者采访到了宝华镇物业管理办公室主任石宁文。他表示,根据《江苏省物业管理条例》,新湖 · 仙林翠谷虽分别墅区和洋房区,但仍属同一物业公司管辖范围,所以别墅区不具备单独成立业主大会的条件。
石宁文说,他们在回复业主时,参考的依据是《新湖仙林翠谷总平面图》。记者查阅《江苏省物业管理条例》发现,第七条明确规定:"建设单位应当根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围,结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划定物业管理区域。"
据了解,该小区共分三次立项。其中,前两次建的均为别墅,分别于 2005 年和 2006 年,先后拿到了《建设用地规划许可证》,两次共计用地面积 545925.21 平方米。第三次立项建的是洋房,是 2009 年拿到的《建设用地规划许可证》,用地面积 91861.94 平方米。记者注意到,这三次立项,均有独立的建设用地规划许可证确定的红线图范围。
句容市物业管理办公室工作人员告诉记者,对于新湖 · 仙林翠谷别墅区业主想成立业主大会一事,虽然自己并不知情,但就宝华镇物业办给出的《回复》而言,他认为并无不妥。
△别墅区和洋房区之间的唯一通道
问题 2:公共配套设施是如何分配?
现代快报记者先后走访了新湖 · 仙林翠谷的别墅区与洋房区,发现二者被一条泄洪沟分开,唯一的通道是架在泄洪沟上面的一座小桥和桥头的一道大门。在镇江市商品房网上销售管理系统中,记者找到了一份《建设工程规划许可证》,其中明确提到别墅区在建设时,就规划了物业用房。而据业主称,这正是位于别墅区的一幢独立小楼——相宜楼。
△《建设工程规划许可证》中有明确物业用房 图片来源于镇江市商品房网上销售管理系统
△别墅区的相宜楼
" 400 多平米的物业用房,本就在规划范围之内,三个月前里面还有消控室。"据业主张先生回忆,就在他们递交申请后不久,开发商和物业便将消控室里的设备搬到了小区西门。在这间被遗弃的消控室中,记者看到里面内杂乱堆放着一些电子设备,墙壁上还有留有两排显示器。
△被遗弃的消控室
此外,在相宜楼内,还有配套的娱乐设施间、供电设施、公共食堂。"原来这里的监控,针对的是整个别墅区,现在改到了西门,个别监控线路也被改到了洋房区的中控室。"物业的这一操作,让业主们非常纳闷:"为什么要将我们的公共配套设施,和洋房区搅在一起?"
业主刘女士告诉记者,该小区虽由同一个物业公司管理,但在别墅区和洋房区,分别设有物业管理办公室。记者先后询问了里面工作人员,他们均表示,自己只负责本区域的相关事宜,至于对方区域并无干涉。
问题 3:购房合同是怎样约定的?
"当初买房时,我们与合同同时拿到的还有一份《新湖 · 仙林翠谷临时管理规约》(以下简称"《临时管理规约》"),里面有提到物业管理区域和基本情况。"刘女士随即找出了这份材料。现代快报记者注意到,该规约第五条,明确写道物业类型为"独栋、独联、双拼、联排别墅住宅"。
△购房合同中要求业主遵守《临时管理规约》
业主们表示,在《临时管理规约》中,从未提及公共建设配套设施,需要别墅区与洋房区共享。"别墅区已经交付这么长时间了,现在是他们私自改造,才将公共配套设施与洋房区搅和在了一起,并非我们不具备成立业主大会的条件。"
至于宝华镇物业办给出的"别墅区与洋房区公建配套为整体统一规划布局,公共设施设备存在共用情况"一条,更让业主们十分不解。"按理来说,我们提出申请,如果物业办觉得与相关规约不符,就应该实地调研,听取业主、开发商以及物业的意见,但是我们并未接到询问电话,更没有人现场与他们见面。"
△《临时管理规约》物业类型均为别墅
专家:业主可申请调阅物业规划档案
江苏苏清律师事务所赵亲田律师认为,新湖 · 仙林翠谷别墅区与洋房区的物业管理用房,在规划和运行期间都是分开的,二者虽包含在同一总平面图中,但实际上有各自的用地红线图,而不是宝华镇物业办所称的"在同一红线范围内"。
"对照《江苏省物业管理条例》第七、第八条,在认定‘同一物业管理区域’的诸多因素中,红线图是最主要的。"赵亲田告诉现代快报记者,新湖 · 仙林翠谷是典型的新建物业,"物业管理区域"在出售前就已备案并公示,而业主在购买别墅时,与开发商、物管企业签订的《商品房买卖合同》《物业服务协议》及《业主临时管理规约》,也明确标识了物业管理区域的范围。
南京市物业管理行业专家库成员、北京市京都(南京)律师事务所律师陈本林认为,宝华镇物业办所提到的由同一物业公司管理,以及作为参考的小区总平面图,都不是划分物业管理区域的标准。他告诉记者,别墅区业主能否成立业主大会筹备组,并选举产生业主委员会,关键在于其是否属于一个独立的物业管理区域。
陈本林建议,别墅区业主可向镇江市规划局申请,调阅建设单位在申请住宅建设工程设计方案审查时,所报备的物业管理区域登记档案,以此来确认别墅区是否可以成立成立业主大会。他说:"如果业主对宝华镇回复依据有异议,也可以依法提起行政复议或行政诉讼。"
现代快报记者将持续关注此事。