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#地产股投资攻略#
房地产企业的业务看上去很简单，似乎就是买地、盖房子、卖房子，但由于其收入确认方式、业务运作模式、以及会计报表等方面都比一般行业要复杂，加上地产行业已经告别高速增长阶段，并不是像过去那样随便一家地产公司都能轻松地赚钱，所以投资地产股对专业能力的要求越来越高，本文总结了地产行业业务和财务方面一些很重要但可能会被投资者忽视的知识点。
一、房地产的业务流程
大家在买房、办房产证的过程中都签过很多合同，按过很多手印，但我估计大部分人应该都不清楚整个业务流程。我国的商品房销售采用预售制度，我们以按揭贷款买房为例，假设房子总价100万，3成首付，整个交易流程是这样的：
1、购房人和开发商签订房屋买卖合同，并向开发商支付首付款30万，开发商虽然收到了这笔首付款，但却不能确认为营业收入，因为房子还没有交付给购房者，会计上确认收入的条件是商品要转移给买家，所以只能把这笔钱记到一个叫“合同负债”的科目上（以前记到“预收款项”），至于这两者有什么区别，后面会讲到。
2、购房人以房屋作为抵押，从银行贷款70万，并且开发商要为这笔贷款提供连带责任担保，银行在对购房者资格审查合格后，批准发放贷款，把这笔钱直接转给开发商，但不是转全部70万，因为前面说了，开发商要提供担保，所以银行要留一部分保证金，所以转给开发商的可能只有比方说60万。
3、楼盘竣工后购房人收房了，开发商才能确认100万的营业收入，但其实开发商并未收全部的100万，有10万的保证金还在银行那里，只有在购房人办理了房产证并且银行进行了抵押登记后，这个担保责任才能解除，才能收回保证金。所谓办理抵押登记就是银行和购房人一起到房管局去备案，并且在房产证上盖个抵押章，表示这个房产证被抵押给银行了。
从整个业务过程中可以看出，在这种预售制度下，从法律角度来说开发商是要承担很高的风险的，开发商和银行的关系非常紧密，互相依赖，一损俱损，一荣俱荣，所以那些天天嚷着说楼市要崩的人，对房地产业务流程其实一窍不通。如果房子的价格暴跌，那些还没有办房产证的购房者可以放弃还贷，势必会导致开发商承担巨额的担保金损失，而开发商本身又是一个现金流不好的企业，无力承担这个担保，必然会导致银行体系崩溃，这是什么后果，大家应该知道了吧？所以历次调控并不是要让房价大跌，只是让它不要涨那么快。
二、利息资本化
我们知道，一般情况下借款利息是要算到财务费用里去的，从而会减少当期利润，但会计准则规定有些利息在满足一定的条件下可以计入到资产类科目，作为资产的一部分成本入账，对于房地产企业来说，就是计入正在建造的房子的成本里。
需要满足的条件是：房子已经开始建造并且利息已经发生，那么在其他活动中产生的利息，比如贷款拿地时付出的利息就不能资本化了。但实际审计过程中由于楼盘项目太多，审计师不可能分得这么清楚，所以利息资本化就就成了房地产公司调节利润的重要手段之一。
显然，当期资本化的利息越多，当期的利润就越好看，但会抬高当期正在建造的楼盘的成本，导致这些楼盘以后出售时毛利率会降低，也就是说，利息资本化是一种透支未来利润的做法。另外一方面，当期利润好看，意味着要提前多交所得税，相当于自己主动舍弃了延后交税的福利，这在有息负债率极高的地产行业也是一个值得思考的问题。
三、预收账款和合同负债
预收账款和合同负债是2017年新收入准则实施后带来的区分，现在预收账款主要核算收到的预收租金，而预收的购房款以及其他预收款项在合同负债里核算。至于这两者的区别有两点：一是合同负债要承担在未来交付商品的义务，也就说，预收了钱，将来一定要交付商品，否则就要承担违约责任。
二是合同负债里可能会包含融资成分，会计准则规定，对于收款时间和交付商品的时间间隔超过一年的合同负债，如果存在融资成分的，需要考虑计算融资的利息，这种情况一般发生在合同确定的交易金额和实际交付时的交易金额有差异时，才可能包含融资成分。而对于房地产企业来说，似乎并不存在这种情况，因为合同写的这套房子多少钱，交房时一般也还是这个价格，那种交房时发现房价跌了无理取闹要求更改价格的情况毕竟是极少数，关于房地产企业合同负债里融资成分到底是如何计算的，我也没查到具体的资料。我也查看了几家房地产公司的财务报告，只有新城控股2018年报进行了融资成分的利息计算，其他如万科、保利、恒大、融创等都没有这种处理。在投资者互动平台上，新城控股的董秘也对此进行了解释。
这种处理即不影响现金流，也不影响利润，因为这里的利息并不是有息负债的那种利息，所以投资者只需要了解这个概念即可，在看财报时不要把它和有息负债的利息搞混。现实中不少人会把这两者搞混，包括证监会在给新城控股2018年年报发的问询函里就犯了这个错误。
四、土地增值税
土地增值税是房地产行业特有的一个税种，通俗地说，就是如果你买了块地、盖了商品房并出售后取得了收益，就需要按照一定的比例对增值的部分交税，而且这个税是按累进税率来计算税额的，跟个人所得税一样，赚的越多，税率就越高。按理说，应该等房子卖出后才去计算这个税，但实际情况是有些项目周期可能会很长，比如一些商业地产项目，可能长达几年，那等工程竣工后再收税，会造成税收极不稳定。所以，税务局采用预征的方法，就是按照销售收入的一定比例来征，现在大概在1%到4%（新城控股年报上公布的比例）之间，将来等工程结算时多退少补。
可以看到实际缴税时采用增值额作为基数来计算税额，但预征时采用销售收入为基数来计算，并且基数都很大，这两种计算方法必然会造成极大的差异。因此，有些谨慎的企业会预提一笔“土地增值税准备金”，这里要注意，预提和预征是不一样的，预征是必须要缴的，而预提是企业额外再多准备的一部分，税务局并未做此要求。对于预征的土地增值税，是可以当作费用从税前利润里扣除的，也就是会导致少交所得税。而对于预提的土地增值税，到底是否可以从税前利润扣除，目前税法并未做明确规定，从上市房企的财报中，我看到万科和金地预提了比较大额的土地增值税准备金的，新城控股也预提一部分。
万科预提了219.87亿，如下：
金地预提了90.65亿，如下：
新城预提了38.88亿，如下：
而保利和融创2018年似乎并未计提这笔土地准备金，其他公司没看过。
由于这笔准备金的数额还比较大，是否能从税前利润中扣除，会直接影响企业的所得税，从实际情况来看，会计上应该都是从税前扣除了，因为从递延所得税资产里可以看到预提的土地增值税的可抵扣差异。
总结一句话就是：预提的土地增值税准备金越多，会计上的利润会越难看，但会带来较多的递延所得税资产，这个在以后是可以抵税的，简单的理解就是，现在多交了税，以后就可以少交了。所以，更多地预提土地增值税是一种谨慎的做法。
本文就写到这里吧，加上我上半年写的另外一篇文章房地产行业财报的重点和难点，基本上总结了投资地产股需要学习的知识
文章来源:雪球