乐居财经 李奕和 任英楠 发自深圳

10月28日，华侨城公布了其三季报。数据显示，今年前三季度，华侨城实现营业收入298.61亿元；其中，第三季度营业收入122.07亿元，同比增长24.15%。

截至报告期末，华侨城总资产3643.95亿元，同比增长23.87%；归属于上市公司股东的净资产623.32亿元，同比增长5.43%；净利润68.23亿元，归属于母公司所有者净利润59.97亿元。

与此同时，华侨城负债合计为2801.88亿元；经营活动产生的现金流量净额则同比增长82.12%至-36.99亿元。

值得一提的是，虽然负债继续增加、经营活动产生现金流量仍为负数，但通过不断处置项目公司，今年1-9月，华侨城投资收益同比增长高达437.37%。

曾经的华侨城以善于造城著称——欢乐谷、世界之窗、民俗村、锦绣中华等主题公园是华侨城在一二线城市引以为傲的作品。

但近两年开始，华侨城开始大范围进军包括四川、江西、云南等区域的三四线城市，并重仓文旅地产，华侨城从此走上了不断变卖资产的道路。

从变卖项目的频率来看，转让子公司似乎成为了华侨城的家常便饭。

  大规模“卖”与“买”

2016年，华侨城与南戴河旅游发展（集团）有限公司共同设立秦皇岛华侨城实业有限公司，双方开始了对南戴河国际娱乐中心项目的改造提升。

一年以后，经改造的南戴河国际娱乐中心变成了华侨城滨海国际旅游度假区，项目于2017年4月重新开始运营。

在这笔投资里，华侨城一开始便占股70%，前后投入的资金达50亿元。只不过，运营不足4年，这个项目也没能逃过被变卖的命运。10月23日，秦皇岛华侨城实业有限公司70%股权被华侨城挂上了北京产权交易所。

这是华侨城近段时间以来众多出售项目中的一个。

就在前一天的10月22日，华侨城还一并挂出了上海华合房地产开发有限公司50%股权、上海华筵房地产开发有限公司50%股权，两项股权捆绑出让，底价47.12亿元。

更早前的10月17-18日，华侨城还对旗下两子公司进行增资。当中，华侨城对云南子公司建水侨博房地产开发有限公司进行增资，增资后，原股东云南世博投资有限公司持股49%，新增投资方持股51%；

此外，华侨城对旗下巍山华侨城实业有限公司进行增资，增资拟募集资金对应持股比例为51%，增资完成后，原股东巍山华侨城世博南诏文化旅游投资有限公司持股将降为49%。

事实上，华侨城这种大规模“变卖”资产的情况从去年就已经开始。有数据统计，仅在去年一年的时间，华侨城集团与旗下各平台在各大产权交易所挂牌或进行预披露的出售项目和资产包接近20个。

这种出售行动在进入2019年后仍在延续。居乐居财经不完全统计，截至今年10月，华侨城拟挂牌转让及增资引入股东方的项目就达到17个，接近2018年全年出售项目的数量。

值得一提的是，华侨城在大规模挂牌出售项目的同时，也在不断投入资金加持项目，当中，尤以文旅项目为主。

今年1月，华侨城以6.8亿元首摘深汕合作区地块， 按照此前华侨城与深汕特别合作区管委会签订的合作意向书，双方将共同推进小漠文化旅游创意小镇项目；同月，华侨城与东莞道滘镇签订协议，双方将建设东莞水乡道滘特色小镇，据悉，该项目总投资约300亿元。

今年以来，华侨城就在东莞、潮州、茂名、广州等多地落地文旅项目。华侨城三季报显示，2019年前三季度，公司新增土地项目29个，获得待开发计容建筑面积799.53万平方米，其中，华侨城权益建筑面积520.89万平方米。

在刚过去的10月23日，华侨城还以高达29.2亿元的成交价，拿下南京NO.2019G70号地块，折合楼面价2.87万元/平方米，溢价率达24.79%。

  寻求平衡点

转让子公司成为家常便饭，但一方面又投入大量资金落地项目，华侨城近段时间的动作让外界越来越看不懂。

2015年，“而立”年的华侨城开始转换方向，战略由原来的“旅游+地产”调整为“旅游+互联网+金融”和“文化+旅游+城镇化”。此后，公司的文旅、地产、金融、互联网多点开花，资产的规模也在急速扩张。

但事实上，文旅地产投入资金大、开发周期长，对企业的现金流是一个巨大的考验。与此同时，文旅项目多布局在在远离核心城市的三四线城市，华侨城“云南大会战”等进军三四线城市的号角开始吹响。

经过一波激进的扩张，作为央企的华侨城也遇到了自身的资金压力，企图通过不断的卖与买，调整资产与现金流，成为了华侨城“水到渠成”的腾挪动作。

该公司在年报中表示，在紧抓资源获取的同时，公司将积极加快存量项目周转，除加快开发销售节奏外，采用合作开发、股权出让等多种方式盘活资金。

与此同时，华侨城方面人士在回应多次的股权转让事项时也曾表示，项目股权的出售是公司正常经营行为，可以加快周转，有利于集团进一步聚焦主业，有更多的精力和资源集中到文旅产品的开发建设中。同时，通过资源优化配置，不断提升公司文旅核心竞争力。

这种资金的腾挪一定程度上维持了华侨城的现金流。

该公司10月28日披露的三季报数据显示，华侨城截至报告期末的总资产3643.95亿元，归属于上市公司股东的净资产623.32亿元，净利润68.23亿元，归属于母公司所有者净利润59.97亿元。

而即使公司的负债还在继续增加，经营活动产生现金流量仍为负数，但通过不断处置项目公司，今年1-9月，华侨城投资收益方面获得了高达437.37%的同比增长，投资收益也达到了27.73亿元。

值得一提的是，华侨城面临的挑战或许也远不止在资金层面。一方面，随着万达、恒大、融创、保利、碧桂园等房企开始进军文旅，文旅产业也面临着激烈的竞争压力。

另一方面，政策层面对于特色小镇、主题公园等发展的监管也在加强，这对企业来说都提出了更高的要求。大体量、慢周转文旅项目注定华侨城仍需不断往里面投入大量资金。

华侨城半年报显示，该集团两大主营业务分别为旅游综合行业和房地产行业，其中，华侨城房地产行业毛利率高达80.57%，但旅游综合行业的毛利率仅有32.61%。此外，华侨城旅游综合行业的营业成本远高于房地产行业。

最近几年，华侨城负债一直有所攀升，当中净负债率就由2014年的47%攀升至2019年中期106%。至今年三季度，华侨城整体的资产负债率为77%。

与此同时，经营性现金流净额一项，华侨城前三季度录得继续扩大至-36.99亿元。而随着，文旅项目的不断投入，华侨城“变卖”项目以达到资金腾挪的戏码还将上演。