土地市场凉意蔓延

“凉凉”成因不一 房地产市场降温态势在土地市场引发连锁反应,近期各地土拍市场高溢价率频出的火爆场景已

“凉凉”成因不一

房地产市场降温态势在土地市场引发连锁反应,近期各地土拍市场高溢价率频出的火爆场景已难再现,从整体看,全国土地市场降温现象已经明显出现。

  “底价成交”频现

中原地产研究中心的统计数据显示,十一后各地土拍不断,尤其是华东地区多个城市接连出让土地,仅10月10日-11日两天,南京、无锡、苏州等城市就有20余宗地块入市,但“底价成交”频现,土地市场透出阵阵凉意。

按照热点地块前50宗情况计算,共有31宗、占比高达62%的地块是底价成交,而此前9月份的情况为40%左右。

在成交地价最高的50宗地中,溢价率超过50%的地块只有1宗,溢价率超过10%的只有11宗,均是年内最低纪录。

10月10日,南京市土地部门挂牌出让了河西、栖霞、玄武、南部新城等主城区域的8幅地块,总起拍价为85.33亿元,最终土地均顺利出让,共揽金88.63亿元,其中有5幅地块以底价成交。

作为曾经的楼市“二线四小龙”之一的南京市,今年上半年的土地市场一度十分火热。比如,在4月30日,南京市国土局一举挂出8幅地块,成为今年以来单日出让地块最多的一天,共吸引70多家房企参拍。8幅地块也全部出让,当日揽金76亿元,其中6块宅地全部达到最高限价,进入竞自持阶段。

今年7月3日,南京下半年的首场土拍顺利举行。其中,南部新城G32地块经过129轮报价,被金茂地产以51.5亿元竞得,楼面地价达到了29705元/平方米。

但仅仅过了3个多月后,南京土地市场的凉意就如此明显,这也是近期以来各地土地市场的一个缩影。

在上半年高溢价地块频出的苏州,10月10日苏州高新区出让7宗土地,其中3宗商住用地、4宗零售商业和餐饮旅馆用地,最终成交总价20.62亿元,其中不乏底价成交地块。

10月10日,无锡出让4宗主城区优质地块,其中有3宗以底价成交,另一宗地块溢价率也仅1.31%,当日卖地总金额约46.99亿元;10月11日,无锡锡山区1宗宅地入市,被旭辉集团以底价12.9亿元竞得。

此外,10月8日,宁波江北区的1宗商住地,以起价22.09亿元被华润置地旗下公司竞得;10月9日,河南郑州出让3宗住宅用地,均以底价收场,分别被保利和融创竞得。

  “凉凉”成因不一

显然,与今年上半年的土拍情况相比,“银十”开局的土地市场可谓“凉凉”。

据克而瑞数据显示,今年前三季度,全国土地成交溢价率15%,与上半年溢价率相比累计下降3个百分点,与去年同期相比也降低了3个百分点。整体来看,在第二季度市场热度达到高峰后,第三季度在市场调控、金融监管等多重因素的影响下企业拿地理性回归,土拍热度明显下滑。

据上海易居房地产研究院数据显示,2019年1-9月份,重点监测的全国100个城市宅地成交面积为44166万平方米,同比增长7.5%,增速相比1-8月9.2%的数值有明显收窄。其中,64个三四线城市宅地成交面积为16294万平方米,同比下降7.9%,该数据相比1-8月7.1%的降幅略有扩大。

同策研究院相关负责人表示,从各级城市土地市场表现看,土拍溢价率在第三季度都出现环比回落。如一线城市溢价率逼近冰点,二线溢价率也不足10%,三四线城市溢价率仅为14%,市场热度不高。不过城市间的表现也有差异,如一线城市溢价率下降的主要问题是供地结构(以保障性住宅为主),缺乏优质地块,一旦有优质地块入市,市场反响并不俗。而二线城市溢价率大幅回落,则是受成交结构变动及调控政策等多方面因素的影响,这些外因持续作用之下,二线城市土地市场或难在短期复苏。对于三四线城市而言,未来销售预期不佳的迹象已经显现。

  预期降温持续

土地市场转凉的行情下,房企是逆势而上,还是持币以观?

58安居客房产研究院首席分析师张波表示,今年上半年房企补货的意愿是积极的,尤其是中大型品牌房企,在重点城市的拿地势头不弱,上半年在合肥、武汉、杭州、宁波等热点二线城市,均出现部分房企加大布局的情况。但在融资渠道全面收紧及各地调控政策趋严等因素作用下,房企在下半年整体拿地热情都明显减弱。预计这一现象在下半年不会发生变化,土地降温的态势还将持续。

张波认为,在四季度收紧的预期下,房企年末资金链吃紧,热点城市的土地溢价率也明显走低,许多北方城市将会迎来停工期,新开工面积增速难有亮眼表现。近期多数房企的拿地态度趋向审慎,尤其是对于核心一二线城市的高价地块,已有“无人问津”的现象。如果严厉的调控政策持续,后续土地市场溢价率有望继续走低,流标的可能性也会增加。

文章来源:东方财富网

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