过去70年，在风起云涌的经济建设中，中国城镇化进程一路高歌，城市数量比新中国成立之初增长了四倍。每年的城市排行榜上龙争虎斗、愈发激烈，以GDP论英雄的时代，每一座城市都在想着法儿的提高经济增速，扩大发展规模。建新城、造新区，似乎成为城市发展道路上的必选题。

但也要看到，与城市建设和经济发展相对应的——是无限扩张背后城市空间的不合理利用；是开发渐趋饱和、土地资源的日益稀缺；是单方面追求经济利益、导致城市历史文脉被破坏；是人口快速集聚、基础设施建设不足使得城市承载力和幸福感大大降低。

在此背景下，城市更新显得尤为迫切：合理利用城市空间，盘活土地资源，让功能衰败的老城区重新焕发新活力，让城市得以可持续发展……

一时间，全国城市更新浪潮迭起，“风头正劲”的粤港澳大湾区也不例外。

大湾区城市更新潜力巨大

2019年2月，《粤港澳大湾区发展规划纲要》正式发布。根据《纲要》：粤港澳大湾区要建设成为充满活力的世界级城市群、具有全球影响力的国际科技创新中心、“一带一路”建设的重要支撑、内地与港澳深度合作示范区、宜居宜业宜游的优质生活圈。

这意味着，粤港澳大湾区将成为国家建设世界级城市群和参与全球竞争的重要空间载体，迎来发展建设热潮。在新时代的历史机遇之下，大湾区内各城市熠熠生辉、蓄势待发，这同样也赋予了城市更新难得的发展契机。

公开数据显示，2018年粤港澳大湾区人均GDP高达15万元，而另外两个城市群京津翼、长三角则分别是8万元及12万元；近四年来，粤港澳大湾区常住人口增量高达563万人，比京津翼和长三角人口增量的总和还要多。

但粤港澳大湾区总土地面积却只有5.6万平方公里，仅为另两大城市群的约四分之一。因此，尽管大湾区经济体量与潜力巨大，土地开发现状却不容乐观。

当前，大湾区内多个城市普遍存在城市开发日益饱和、土地资源极度紧张的特点，大量的存量土地以及人口集中带来的城市承载力超负荷运行，使得城市更新成为大湾区各城市可持续发展的重要抓手。

戴德梁行发布的《粤港澳大湾区城市更新进化论》报告显示：2016-2018年，随着政策的完善，大湾区各城的城市更新进程明显加快，2018年大湾区十大城市（不含澳门）完成改造的土地面积共计5.4万亩，同比上升32%。

同时，各城市因城施策、因地制宜，城市更新呈现出各不相同的改造方向。例如，香港由政府主导与市场化运作并行；深圳主要由市场主导，存量市场成为新增土地供应的主力军；广州以政府为主导，主要改造方向包括微改造及旧村改造等等。

事实上早在2009年，大湾区内地9城所在省——广东省便与国土资源部开展部省合作，推进节约集约用地试点示范省建设，一场轰轰烈烈的“三旧改造”就此拉开序幕。

十年来，广东省在城市更新方面积累了丰富的实践经验。至2019年8月底，全省共实施改造73.59万亩，完成改造42.58万亩，投入改造资金1.48万亿元，节约土地约18.88万亩。

进入2019年，广东省政府又多次出台有关城市更新的引导支持政策，并制定了更新改造目标。在9月4日发布的《广东省深入推进“三旧”改造三年行动方案（2019－2021年）》中提到：

“至2021年，广东全省新增实施‘三旧’改造面积23万亩以上，完成改造面积15万亩以上，投入改造资金5000亿元以上，其中珠三角城市新增实施改造面积占比在80%以上。”发展空间很大。

▲ 大湾区内地9城2019-2021“三旧”改造目标面积

可以预见，随着政府大力引导支持、城市更新政策体系的不断完善以及社会各界的积极参与，大湾区城市更新将全面提速，进入崭新的发展阶段。

房企逐鹿湾区旧改市场

在中国城市化发展中，房地产一直是城市建设的有力推动者和重要参与者。近几年，随着粤港澳大湾区建设的提出，大湾区早已成为国内地产开发的热门区域，以及房企布局的必争之地。目前TOP50房企中，有半数布局大湾区，其中广州、佛山是房企重点布局城市。

而根据克而瑞发布的《2019年粤港澳大湾区房地产市场半年报》显示，房企正在持续加大对大湾区各城市的布局：大湾区三四线城市成为企业新进布局热点，东莞、惠州、肇庆、江门在上半年表现最明显。

值得一提的是，光是2019年上半年，就有21家企业通过招拍挂及其他方式新进布局大湾区城市。

当前，随着市场政策收紧、融资渠道变窄、拿地成本升高，各大房企纷纷启动城市更新战略布局，通过分食旧改蛋糕完成拿地策略，发展潜力巨大的粤港澳大湾区自然成为房企们掘金的主战场。

据克而瑞统计，2019年上半年约16家品牌房企通过旧改布局大湾区，总旧改占地面积近5500万㎡，其中佳兆业以512万㎡位列榜首。房企旧改湾区布局以广州、深圳、佛山、珠海等中心城市为主，其中深圳旧改宗数最多，广州改造总面积最大。

▲ 数据来源：克而瑞

目前，粤港澳大湾区内参与城市更新的企业主要有三种：第一种是较早涉足城市更新的本土房企，第二种是致力于区域深耕、积累多年实力与经验的大型房企，还有一种就是以旧改拿地形式新进大湾区市场的房企。

具体来说：

第一种，本土房企参与城市更新，会更加熟悉本地房地产市场以及政府运作模式，所以这些企业的旧改项目也往往以大本营及周边区域为主。比如：

·富力：截至2019年6月30日，富力城市更新板块签约合作城市超过60个，按货值算，一二线城市占比95%，大湾区占比70%；

·奥园：2019半年报显示，奥园目前拥有逾30个不同阶段的城市更新项目，规划总建筑面积约1600万平方米，预计货值约2197亿元，其中大部分位于大湾区城市；

·星河控股：其2004年便涉足城市更新，运作城市更新项目达50多个。今年以来，星河更是拿下广州荔湾龙溪村、南沙东湾村、大涌村新村街等多个旧改项目，积极扩大旧改土储。

·中泰：起家于广东的中泰同样在重仓大湾区，其在广州、中山、东莞等湾区城市拥有30余个旧改项目。

另外，时代中国、佳兆业、花样年、越秀、合景泰富、龙光等企业，均在大湾区内拥有大量城市更新项目。

第二种区域深耕的大型房企。这类房企参与城市更新既拥有多年积累的地产开发经验，又能适应旧改战线长、资金回流慢的风险与影响，如恒大、碧桂园、保利发展等。

其中，曾操刀广州琶洲、冼村等多个优质旧改项目的老牌央企保利，在旧改上不仅经验丰富，其实力更是不容小觑，今年以来已介入大湾区内城市超40条村的旧改。。值得关注的是，其在2015年拿下，总投资200亿元的小新塘旧村改造融资地块已建成项目——保利天汇，将于近期入市。

第三种以城市更新方式打开大湾区市场的房企。如禹洲地产，在2019年中期业绩会上，禹洲地产宣布已成立城市更新部门，“主战场”就在大湾区，目前已经在接触城市更新类项目；还有旭辉控股，通过“合作开发+旧城改造”模式，旭辉已进入包括惠州、东莞、中山等8个城市，与广州6个村签订旧改协议，涉潜在土储300万㎡……

还有部分房企，虽眼下在大湾区内旧改项目不多，但却别具匠心。如星河湾集团，从成立至今，一直秉承着“舍得、用心、创新”的理念做产品，在城市更新项目上同样不遗余力。其在广州打造的萝峰旧村改造项目，将是中国新时代高质量发展中，为高质量城市更新贡献的一个全新品质范本。 相信，未来随着粤港澳大湾区建设不断深入，这些布局湾区城市更新的企业将迎来更大的发展空间。

城市更新趋势的发展，更将以开放共赢的态度进行。为此，2019年度城市更新大型策划——“城市更新与城市未来发展趋势”论坛将于11月5日在广州隆重举行。本次论坛旨在探索和纪录中国新时代下的城市焕新之路，展现筑造未来城市的革新力量，联合政企协研多方权威，助力城市更新健康可持续发展，共同撰写美好生活新篇章！

2019.11.05

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