杨金片区位于中州大道与东三环之间，贾鲁河以南，连霍高速以北，紧邻北龙湖北部片区，中间只有一条连霍高速之隔，因为其距离北龙湖非常近，让人引起无限遐想。

前世今生

杨金片区可谓经历了沉默到爆发再到萎靡的大起大落。

杨金片区的前世：16年前的杨金片区依靠的概念是科技市场搬迁，那时候路都没修好，周边极度荒凉，配套更是麻绳拎豆腐——别提了。

在售楼盘是伟业龙湖上城，美商郑东龙湖一号，属于小开发商，当时组织的单位团购6000+一平，后来美商由于资金链断裂近乎破产，目前仍未交付。伟业龙湖上城则命好的多，迎来了16年的大涨风波，以及北龙湖概念落地，伟业龙湖上城就这么“幸运”的赚翻了，目前待售房源预计均价1.6W左右，不得不说命好也是资本。

随后就迎来了片区大跃进，本土企业康桥、美盛高价拿二手地，宇宙第一房企碧桂园统统落子杨金片区，一副信心满满的样子。杨金片区海绵示范区规划、金水科教园区规划以及慧城环路、中央大道(可直达北龙湖)、区域内城中村改造的公示，杨金走上了巅峰。

杨金片区的今生：18年底郑州楼市出现寒潮，时至今日正式进入横盘期，杨金片区随着军用机场确定不搬迁、郑州东动车所扩建、区域地铁不在第三期等等不利因素，杨金片区楼市开始走向萎靡。

碧桂园主打快销路线，基本清盘所剩不多，伟业龙湖上城综合成本低，回落至1.6W左右，康桥东麓园、美盛北龙台也回落20000元每平左右，而且去化较慢。

这时肯定会有人说这降得也不多啊，你看看某某大开发商，某某片区直接8折。不能降得多是因为二者拿二手地价格高，加上去化较慢，整体成本高，目前项目利润率很低，如果继续降价或者去化很慢，势必会出现减配情况。

片区规划分析

我们先不谈楼市，就片区的规划进行下简单分析，看看规划高度。

海绵城市示范区建设规划——金水区科教园区，包括范围为中央大道以东，经三路以西，金城大道以南，金宝路以北，规划范围面积约5.1平方公里，包含楼盘主要为康桥东麓园、美盛北龙台、福晟九州府、东方宇亿万林府以及安置房。

杨金片区整体限高限容，区域限高50米，限容积率2.5，具备改善基因，定位为科教园区，紧邻北龙湖能吃到部分外溢，逐步会有相应配套建设。

片区内有军用飞机场、有郑州铁路集团公司最大动车所，以及目前物流园区，限制了片区的改善高度，不过除了上述不利因素，片区内没有过多工业厂区规划，较为纯粹。

连霍高速有计划北移，若能实现的话既有连霍高速将成为市内快速路，片区西临中州大道，东接东三环，交通还是较为便利的，但是片区内地铁规格不成熟是硬伤，除6号线北沿线从片区西部穿过外，20号线不管从重要程度以及规划成熟度都不会进入第四期，甚至第五期都未可知，意味着片区将在很长时间内，享受不到地铁的有效辐射。

片区内楼盘

区域内楼盘大致如上图所示，由于泰禾东府大院、保利海德公园离片区较近且基本属于同级比较，所以一并分析了。

保利海德公园

容积率2.49，非高低配，对外宣传有学区概念（纬五路一小+省实验），城改项目，后期配套有商业，物业有保证

目前待售为1号院，精装修预计开盘1.7W左右

碧桂园天誉

容积率2.49，高低配，精装修，物业有保证

目前剩余房源不多，小高层1.9W左右，洋房2.2W左右

美盛北龙台

容积率2.69，高低配，精装修，赠送面积较多，距离中央大道非常近

目前剩余房源小高层价格2.1W左右均价

福晟九州府

容积率2.49，420亩大盘规划，首开地块非高低配，小区景观规划不错，精装修，物业有保证

预计实际开盘价1.9W起

康桥东麓园

容积率2.49，高低配，精装修，小区景观规划不错，物业有保证

目前剩余房源小高层价格2W+左右

泰禾东府大院

容积率2.09，高低配，精装修，小区项目高度不俗，纯干挂石材外立面规划，景观规划非常好，物业有保证。

目前认筹阶段，根据首付比例政策不一，预计小高层实际开盘价2.5W+

片区内还有万林府、伟业上城、美商郑东龙湖一号及片区内安置房等房源，不再一一列出，具体下面会提到原因。

适合人群及购买建议

片区整体定位基本为刚改，片区内楼盘也基本是围绕这个定位的，包括这个片区旁边的泰禾东府大院。这个片区及周边大部分土地拍卖时就限制了单套可售房源面积不能超过144平的红线，也佐证了这个片区的定位。

那么刚改人群最在意什么呢，大致有以下几点：

第一：位置，坐落主流片区内或周边较近的概念区

第二：配套，附近商业、学校不能太差，不在一流商圈附近，也得在能吃到外溢的地方。

第三：交通，出行方便，临近但不挨着高架，1KM内有地铁口是很重要的一部分。

第四：项目高度，容积率基本在3.5以下，项目在开发商系统定位为品质级、高端级。

杨金片区基本满足这个需求，但也存在硬伤：

1、片区内能吃到地铁有效辐射的楼盘很少。

2、片区概念较新，配套成熟需要时间。

3、军用飞机、动车所以及现存的物流园区对片区的改善上限有限制。

这个片区很适合那些在CBD、北龙湖金融岛等地上班的地缘小白领，对生活品质有一定要求，手中有一定米，但上不了北龙湖片区的车。

我上述提到的几个楼盘里，就项目规划高度而言，泰禾东府大院无疑最高。外立面纯干挂石材规划，优秀；中式景观规划，三进庭院，有山有水，聚气藏风，优秀；精装展示细节到位，优秀。泰禾最大的问题在于集团公司本身资金似乎出现了问题，上述规划能否不打折扣落地未可知，如果能落地，无疑非常值得。

东麓园、北龙台、九州府、天誉在片区内横向比较，笔者认为项目高度而言：东麓园≈九州府>北龙台>天誉

东麓园、九州府的景观规划都比较用心，物业水平有保证。

北龙台地块较小核心景观规划较一般，天誉更像流量盘。

地铁而言：距离6号线北沿线都不近，超过了适宜距离，未来居住的话，买个电动汽车更实际。

综合性价比来说，九州府最高，康桥由于地价贵了，在品质有保证的基础上，价格没有多余的下探空间。

北龙台也不是一无是处，楼盘户型赠送面积非常多，手中米有限又想在此置业的话，买个小面积也不失为一个选择。

片区内价格更低的伟业龙湖上城、万林府以及迟迟未起来的郑东龙湖一号呢，笔者这么认为，买自住还是要买大开发商的，开发商太小，物业水平难以保证，小区规划落地难以保证，特别是目前横盘期，肯定会死一片小开发商，我们为什么不买一个更可靠的来住呢。

在此之外我还想提下，片区附近的保利海德公园马上开盘的一号院也蛮适合刚改地缘自住人群的。

优点：附近有保利商业规划，小区虽然定位不算高属于品质级但容积率2.49且非高低配，有学区概念对外宣传为纬五路一小+省实验组合（至于联合办学还是分校直属，需要进一步落实），离北龙湖近能吃到部分外溢，离贾鲁河湿地公园近。

缺点：距离地铁口超过了适宜距离，城改大盘需要时间起来。

此次开盘价格不贵，预计1.7W左右，精装修，性价比不俗。

对于自住人群来说没有绝对的对与错，只有针对个人情况适合与不适合。