城镇化曾是过去40年我国经济发展的重要动力之一，农村人口向城镇人口转移的进程，不仅为经济建设提供了充足的劳动力资源，而且其衣食住行等需求也直接拉动了我国经济的增长。根据国际发展经验来看，目前我国城镇化率水平已经接近拐点，那么，这是否意味着中长期增长红利的彻底消失呢？本报告对此进行展开分析。
城镇化率接近拐点，经济增长路在何方？
城市化的“S”型进程。从发达国家的发展经验来看，城市化的进程大体呈现出“S”型的曲线形状，这也就是著名的“纳瑟姆曲线”。在这条曲线上存在着两个显著的拐点，第一个拐点位于30%左右的城市化率水平，对应着城市化由起步阶段进入高速增长阶段，而第二个拐点位于70%左右的城市化率水平，对应着城市化由高速增长阶段步入增速趋于平缓的成熟阶段，如美国和日本的城市化率演进过程就明显具备这一特征。
城镇化率接近拐点，增长速度已经放缓。国际社会普遍使用“城市化”的提法，而在我国与其对应的其实是“城镇化”。改革开放以来，我国城镇化率水平从1979年的不到20%一路上行，2018年已经接近60%，距离70%的拐点不远。而目前我国城镇化的速度确实有了一定程度的下降，自1996年城镇化率突破30%时起，我国每年新增城镇化率曾超过1.4个百分点，此后开始震荡，并逐步下行，2018年我国新增城镇化率不足1.1个百分点。
需求或有冲击，增长路在何方？在城镇化增长放缓、步入成熟阶段之后，对于需求无疑会产生比较大的冲击，特别是房地产行业将会受到显著影响。从美国和日本的发展进程来看，其均在1970年左右突破了70%的城市化率拐点，而两国新开工住宅数量也几乎在同一时期达到顶峰，1972年美国每千人新开工住宅超过11套，1973年日本每千人新开工住宅接近17.5套，其后虽有震荡，但这一指标再未突破当时的高点。那么，由于我国城镇化率也已接近拐点，这是否意味着同城镇化密切相关的地产、汽车乃至所有的消费需求都将遭遇下行拐点，增长红利消失殆尽呢？
户籍化与城市化：转型期的新红利
事实上，虽然我国在城镇化率水平上有了不小的提升，但目前我们的城镇化仍是“不完全”的城镇化，而从不完全阶段向成熟阶段过渡，将是未来值得重视的增长红利，这主要依靠两大动力：一是户籍化，二是城市化。
（1）放松户籍限制，释放红利空间。
户籍城镇化率仍低，红利空间有待释放。按照常住人口统计，2018年我国城镇化率已经接近60%，但由于我国存在着具有国情特点的户籍制度，按照户籍人口统计，2018年我国城镇化率水平不足45%，两者之间存在着超过15个百分点的差距，这一“裂隙”意味着我国的城镇化还有不小的红利释放空间。
放松户籍限制，重视制度红利。在常住人口新增城镇化率已经开始放缓的背景之下，政策层面对于放松约束所带来的制度红利日益重视，户籍制度改革的相关文件频频出台。这些举措的推出均是沿着“由常住人口向户籍人口转化”的方向，弥合两者之间的“裂隙”。
户籍魅力犹在，西安抢占先机。市场部分观点对此仍有疑虑，在基本公共服务向常住人口拓展和覆盖的当下，放松户籍限制是否还具有吸引力？2017年初，西安市即率先发布降低门槛的户籍新政，2018年又再度加码并简化落户流程，而西安市每年新增户籍人口，由此前平均不足8万人的水平，一跃至2017年的20万人，2018年更是大幅增加近78万人。由此可见，大城市的户籍仍具有很强的吸引力。而且，吸纳而来的高学历人才，无疑将使得西安在创新发展中抢占先机。
粤浙红利空间较大，流出大省受益有限。从各省的情况来看，东南沿海发达省市待转移的常住人口相对较多，但由于上海、北京等大城市人口承载能力有限，户籍约束依然偏强，而像广东、浙江两省既有常住人口向户籍人口转化的迫切需求，又具备放松户籍限制的现实条件，因此，或将明显受益于当前所推进的户籍制度改革。而像广西、河南、贵州等中西部省份，存在着规模较大的人口净流出，能够分享到的户籍改革红利相对有限。
（2）城市化水平尚低，助增长发力可期！
我国城镇化率虽然目前处于比较高的水平，但值得注意的是，城镇化率的提升不仅仅是人口迁移的贡献，很大程度上也与城镇范围的扩大有着密切的关系，不少区域经历了“撤县设市”、“撤乡改镇”的过程。
城区面积扩张，县城区域缩水。从市县层面来看，2007年到2017年间，我国城市的城区面积由17.6万平方公里扩大至约19.8万平方公里，十年间增长12.7%，但与此形成对比的是，我国的县城面积从2007年的约9.4万平方公里，最高在2010年达到过近17.6万平方公里，而2017年仅有不足7.2万平方公里，10年间缩减了23.8%。
建制镇范围扩大，乡村数量锐减。更进一步地，从乡镇层面来看，2007~2017年，我国建制镇的数量从1.67万个增至1.81万个，建成区面积扩张了38%，而乡的数量从1.42万个降至1.03万个，建成区面积缩减了16%，村庄的数量从264.7万个降至244.9万个，村庄用地面积几乎没有变化。
镇区人口沉淀，常住远超户籍。由城镇区域范围扩张所带来的城镇化，使得较多人口集中在镇这一级，而在城市层面上，也存在着低线级城市如部分县级市沉淀过多人口的现象。从2017年我国人口数据来看，城市常住人口占比在35%左右，户籍人口占比约为30%，两者基本相当，但镇的常住人口占比24%，户籍人口占比尚不足15%，常住人口占比远超户籍人口，而乡村常住人口占比低于户籍人口15个百分点以上，可见很多乡村人口流动到了镇这一级。
城市化水平尚低，新红利值得期待。因此，虽然我们的城镇化率接近拐点，但镇区人口的大量沉淀造成我国人口的“城市化”水平并不高。根据国家统计局的数据，2017年我国常住人口城镇化率58.5%，户籍人口的城镇化率42.3%，但如果仅仅考虑城市人口，2017年我国常住人口的城市化率水平只有35%左右，户籍人口的城市化率水平也仅约30%，城市化率远低于城镇化率，而随着城市户籍等限制的放开，其在教育、医疗等方面的优势将形成对乡镇人口持续的吸引力，由“城镇化”到“城市化”的红利值得期待！
拥抱未来蓝海，经济不会失速
三四线人口占比扩张，深度城市化十年蓝海。户籍化叠加城市化，使得我国城市未来10年将成为人口集中的主战场，不仅包括常住人口户籍的转入，还会迎来农村和镇区人口的流入，但城区常住人口已经较多的一二线城市，受到承载力的约束，仍会维持部分限制措施，那么，广大三四五线城市将成为吸纳人口的主力。我们预计，10年之后三四五线城市建成区户籍人口的比重将可能从目前的21%提升至41%，未来深度城市化是一片巨大的蓝海。
城市化缩小贫富差距，缓解收入分化态势。目前我国居民之间的贫富差距略呈回升态势，而从城镇化到城市化的进程，将在很大程度上提升乡镇居民的收入，从而有助于缩小居民之间的收入分配差距。
助推消费水平提高，可选消费前景明朗。由于低收入者边际消费倾向相对较高，因此，收入分配差距的缩小有助于提高社会的整体消费水平。而目前城市与乡镇之间仍存在着比较明显的“消费鸿沟”。随着乡镇人口进一步向城市集中，像汽车等可选消费品还有着不小的需求增长空间。
地产投资或具韧性，经济失速风险不高。此外，从投资端来看，虽然房地产高增长的“黄金时代”可能已经过去，但户籍化和城市化的新红利将使得人口进一步向城市集中，这将形成对城市地产需求的支撑。而由需求所决定的房地产销售情况，又是地产投资的领先指标。因此，长期来看，城市的房地产投资诚然存在着下行的压力，但或许要比预期更有韧性。城市的人口集中趋势对于投资和消费需求均有带动，大幅降低了未来经济失速下行的风险。