购买办公楼的注意事项

目前不少人或者公司有购买办公楼的意向和需求,但是,不知道如何选择,不知道如何规避一些风险,

1. 购买一手楼盘还是二手?

没有买过办公楼的人,没有概念,看到有售楼处,有的就进去了,看到就买了,其实,这个一个误区,

大部分办公楼,二手办公楼价格要低于同区域开发的新楼盘, 以北京为例,价格要远低于一手新盘, 因为一手楼盘开发商拿地越来越难,拆迁成本可想而知,建筑成本,等等,

当然,有的人,就偏好一手新盘,

2. 公司购买还是个人购买?

公司购买不受限购的影响, 如果股东较多也是很麻烦的,

如果公司有变动,也会影响以后房子的交易,尤其是受政策限制,比如,持有70年产权,可以注册的公寓楼,

之前北京有不少房子,是这样的情况,公司持有70年产权的房子,三年内是不能交易的,

个人购买,

占用购买名额, 必须是个人名下无房,或者没有商业的购房记录(近期), 不能贷款,

无论是北京人,还是外地人,必须联系60个月的社保缴纳记录,或者纳税记录,

另外,个人房产对外出租,有租户公司需要开具租房发票,这点也是很多个人房东不愿意做的,

个人持有办公楼,

如果考虑移民,最好是在卖掉房子之后, 不然,移民后,房子虽然在自己名下,过户很麻烦,而且,有的经历过两次移民,难上加难,

无论是公司购买还是个人购买自用是最划算的,

如果是投资的话,购房原则最重要的就是远远低于同楼以往其他房子的成交价,

3. 区域选择,

目前北京几大商圈,国贸CBD,金融街,中关村, 还有望京,总部基地,石景山区域,北清路沿线等等,

金融街这个区域比较特殊,在卖的大厦很少,可选择的不多,而且价位普遍偏高,比如丰汇时代,通泰大厦,国际企业大厦, 可以扩展到宣武门,西直门,选择性更大些,

目前最活跃的区域就是国贸CBD,可选择的房源多,高档楼盘可选择财富中心,富尔大厦,嘉盛中心,万达广场A座,

越往外围,可选择的范围越大, 因为北京市已经颁布,五环内不再批复可以散售的办公楼用地,不少新建楼盘都在五环外,

还是,第一条说的,新建的楼盘的价格,要高于同区域二手楼盘,

同样的价格,是选择核心区的老楼,户型一般的, 还是选择外围甚至五环外的新建楼盘呢?

选择核心区域,

因为,几年之后,两个房子的售价几乎没有太大的变化,但是,租金不一样,核心区域的租金肯定要高于外围区域,

当然,新建楼盘的配套设施,也是非常先进的,物业管理都是高标准,至于停车之类,空气新风系统等等,都远远超过核心区域老楼.

有的喜欢,在五环外购买新盘,一是距离家近,一方面考虑办公环境,还有自己的业务往来.

4. 选择什么的样的房子?

因为办公楼的价格市场,二手办公楼的价格,远低于周边民宅的价格,即便是CBD财富中心这样的楼盘,成交价6-8万,这个价格甚至不到四环区域的老破小学区房.

期望购买后,价格大幅上涨,几乎是不大可能,

所以,购房价一定要低,

每一栋大楼都有业主着急出售的房子,价格绝对低, 不是因为购买方故意压价,而是购买方的渴望程度, 办公楼供应量逐渐加大,

工厂迁出改成办公产业园区, 商场超市一些商业面积改造成办公区域出租,

租房可选择性很多,就没有必要那么着急购买自己的办公楼,

自然,办公楼的价格很难一路上涨.

5. 业主卖房子,有很多种原因,有的是置换,那边钱已经交了,这边的房子必须限期卖掉,

抵押贷款到期,还款压力大,必须近期卖掉,

考虑移民,或者孩子的教育费用等等,

共同持有房子的人,相互之间有矛盾,尽快清算资产的,

公司持有房产,股东之间要分家的,等等,

这些房子都是低于市场价的,

除了业主着急出售的房子,还有没有其他的可以选择的渠道?

有, 目前法拍房,也是可以选择的一个途径,

但是,风险很大,一定要搞清楚,业主的房本,租户,还有物业费等等,

也是需要精挑细选的, 最好是能够跟原业主见个面,

跟租户也一定要交流一下,有的租户长签了十年时间,等于你十年拿不到房租,

最好找有经验的购房者或者律师咨询清楚.