11月14日宜昌住建局针对为改善城镇居民居住环境，进一步推进我市新一轮全国城镇老旧小区改造试点工作，进行《宜昌市城镇老旧小区改造试点工作实施方案（征求意见稿）》，现向社会公开征求意见。
宜昌市城镇老旧小区改造试点工作实施方案
（征求意见稿）
为认真贯彻落实中央、省、市关于城镇老旧小区改造工作决策部署，全面提升城镇居民人居环境和居住品质，根据住房城乡建设部《关于开展城镇老旧小区改造试点工作的初步考虑》及湖北省住建厅《关于推进全省老旧小区改造的指导意见》等文件精神，结合实际，制定本方案。
一、总体要求
坚持以人民为中心的发展思想，巩固拓展“党建引领筑基、共同缔造聚力、治管并举固本”的“宜昌路径”。对标九大任务，大力推广“市级筹划指导、县（市、区）级统筹负责、街道（乡镇）社区实施、居民自治参与”的组织协调机制，“居民拿一点、产权单位帮一点、政府补一点、市场化方式争取一点”的资金筹措机制，“分级分类、创新创优”的项目建设机制，“党组织+业委会+N个自治组织”的“1+1+N”长效管理机制；探索创新社会力量以市场化方式参与的机制、金融机构以可持续方式支持的机制及存量资源整合利用机制。按照属地管理、分级负责、片区联动的原则，继续完成5个以上试点老旧小区改造工作，总结提炼可复制、可推广的经验。
二、城镇老旧小区改造内容
（一）明确城镇老旧小区改造对象范围
城镇老旧小区应为城市及县城（中心城区）中配套设施不全、功能不完善、公共服务及社会服务不全的住宅小区。已纳入城镇棚户区改造计划，以及以居民自建住房为主的区域和城中村等，不属于老旧小区范畴。优先对2000年以前建成的老旧小区及安置房小区、保障房小区、残障人士集中居住小区实施改造。
（二）明确城镇老旧小区改造内容范围
按照建设“完整社区”及“社区生活圈”的要求，分级分类分片推进城镇老旧小区改造。坚持“先规划后建设、先基础后提升、先功能后景观、先地下后地上”，重点解决影响居民基本生活的用水、用电、用气、交通出行及安全隐患等问题。有序推动改造向建筑物本体（共用部分）延伸覆盖，支持有条件的小区同步加装电梯。鼓励有条件的小区成片推进改造，并同步完善片区养老、抚幼、文化室、医疗、助餐、家政、快递、便民、便利店等配套公共服务设施。具体将城区老旧小区改造分为小区环境及配套设施、建筑物本体、公共服务设施、社区治理体系4大类26小类，按项目性质又分为基础类和提升类。各县市及各试点小区结合实际，科学合理选择改造内容，确定改造标准。
1.小区环境及配套设施。包括供水、供电、供气、弱电（通信、有线电视）、排水、通行、停车、消防、安防、环卫、路灯、文体活动、绿化美化等改造项目，为基础类改造内容。老旧小区周边市政道路及水、电、气等配套不完善的，可视情况一并改造。
2.建筑物本体。具体指建筑物本体共用部分，包括屋面防水、楼道修缮、楼道照明、单元门禁等项目，为基础类改造内容；立面整治、加装电梯、建筑节能改造、楼面绿化等项目，为提升类改造内容。
3.公共服务设施。按照国家政策要求，落实社区养老服务设施。具备条件的城镇老旧小区，可在严格控制规模的前提下完善功能用房、养老、抚幼、助餐等公共服务设施，为提升类改造内容。
4.社区治理体系。引导城镇老旧小区加强党组织建设，成立业主委员会或居民自治小组，建立健全物业管理机制，完善社区治理体系，为基础类改造内容。
（三）明确城镇老旧小区改造试点范围
明确宜昌市各县、市、区纳入城镇老旧小区改造试点范围。试点小区应符合下列条件：1.优先将2000年以前建成的、配套设施不全、功能不完善、公共服务及社会服务不全的住宅小区（不含居民自建住房为主的区域及城中村）纳入试点范围；2.未纳入棚户区改造范围；3.试点典型意义强、示范带动作用大；4.违章建筑拆除情况较好；5.居民改造意愿强。
（四）明确城镇老旧小区改造试点任务
1.建立城镇老旧小区改造工作统筹协调机制。成立市委书记任第一组长、市长任组长的市城镇老旧小区改造工作领导小组，下设办公室设在市住建局。建立“市级筹划指导、县（市、区）级统筹负责、街道（乡镇）社区实施、居民自治参与”的工作机制，各县、市、区具体组织辖区内城镇老旧小区改造工作。建立城镇老旧小区改造市级协调机制及联席会议制度，开展“共同缔造·政策协同”行动，引导各部门、各单位根据职责加强配合并整合政策、资源参与支持城镇老旧小区改造。协调水、电、气、弱电等管线单位协同进行方案设计和改造实施。
试点成果：2019年12月31日前，拟出台《宜昌市城镇老旧小区改造试点工作实施方案》、《关于成立宜昌市城镇老旧小区改造工作领导小组的通知》、《关于建立宜昌市城镇老旧小区改造工作协调推进机制的通知》、《关于商请在城镇老旧小区改造中联合开展“共同缔造·政策协同”的函》等文件。
2.建立城镇老旧小区改造项目生成机制。市住建局组织各县、市、区对本辖区范围内城镇老旧小区进行全面调查摸底，建立城镇老旧小区改造项目储备库。在此基础上，市住建局会同市发改委、市财政局根据项目及资金安排情况，指导各县、市、区按照“有条件申报、竞争性入围”及“成熟一个、推动一个”的原则，制定并形成城镇老旧小区改造分年度行动计划，优先将2000年建成、配套设施欠账较多的非商品房小区纳入改造计划，且同等条件下优先对居民改造意愿强、参与积极性高的小区实施改造。
试点成果：2019年12月31日前，拟出台《宜昌市城区老旧小区改造储备项目库》、《宜昌市城区老旧小区改造近期建设规划》、《宜昌市城区老旧小区改造项目计划编制及组织实施操作指南》、《宜昌市城区老旧小区改造试点工作手册》等文件。
3.建立改造资金政府与居民合理共担机制。厘清政府与居民权责边界，明确资金分摊规则，拓宽资金来源渠道，巩固“居民拿一点、产权单位帮一点、财政补一点、市场化争取一点”的筹资机制。明确城区试点老旧小区改造资金通过居民出资、财政资金（包括区级专项资金、市级以奖代补资金、中央财政资金）、管线单位出资、原产权单位出资、市场化融资等方式筹集，同时整合其他资源、资金参与改造。按照项目类别，合理确定改造费用分摊规则，原则上对于基础类改造内容，以财政出资为主；对于提升类改造内容，以居民出资、原产权单位出资和市场化融资为主，政府提供必要的政策支持。各县市结合实际明确资金来源及分摊规则。
（1）财政资金。中央财政安排专项资金用于支持各地符合条件的城镇老旧小区改造。区级财政负责安排专项资金用于辖区内试点小区改造。市级财政按区级财政投入（扣除中央财政补助费用后剩余部分，且符合市财政以奖代补范围，详见附件）的50%对西陵区、伍家岗区、点军区老旧小区改造试点项目给予奖补；市级财政按区级财政投入（同上）的20%对猇亭区、宜昌高新区老旧小区改造试点项目给予奖补。各管线工程施工涉及的路面开挖、恢复工程统一由各区组织实施，避免重复施工，建设费用由财政承担。
（2）管线产权单位出资。供水、燃气、电力等管线迁改费用由各管线产权单位承担，区财政以奖代补20%。弱电管线采用桥架方式和采用全共享（强标）方式改造的，进入小区后的共同管道的建设费用、组网费用及公共光交箱至楼道分缆箱之间的户线材料费用，由财政承担，其余部分费用由管线产权单位分摊承担；宜昌广电同步实施管线迁改，区财政以奖代补20%。
（3）居民出资。鼓励居民以多种形式参与改造工作，并依据相关规定计取费用并列入居民出资。鼓励支持居民自筹资金（个人住房公积金）用于小区改造；专项维修资金、小区内公共停车和广告等收益，依法经业主大会同意，可用于小区改造和改造后的维护管理。
（4）原产权单位出资。鼓励原产权单位捐资捐物，共同参与改造工作。
（5）其它符合规定的资金。
试点成果：2019年12月31日前，出台《宜昌市城区老旧小区改造以奖代补资金使用管理暂行办法（试行）》，并完成5个项目融资方案的制定及明确资金来源渠道；2020年6月底前，上述5个项目各渠道资金落实到位。
4.探索社会力量以市场化方式参与机制。探索新增设施有偿使用、落实资产权益等方式，吸引社会资本参与支持城镇老旧小区改造工作，支持国有投资平台以市场化方式参与城镇老旧小区改造工作。探索以多种形式吸引社会资本投资参与加装电梯、停车场（库）及养老、抚幼、医疗、助餐、家政保洁、快递、便民市场、便利店等服务设施的改造建设和运营。探索从土地、规划、不动产登记等方面创新支持市场化、可持续推进城镇老旧小区改造的政策。
试点成果：2019年12月31日前，确定1-2个试点项目开始探索。
5.探索金融机构以可持续方式支持机制。探索联合金融机构，出台支持城镇老旧小区改造贷款的专项管理办法，并灵活设计金融产品，为规模化实施企业（电梯企业、施工企业等）流动性资金周转及城镇老旧小区居民个人信贷消费（房屋装修、加装电梯、购车等）提供信贷支持。
试点成果：2019年12月31日前，与有关金融机构协商确定金融支持方案，并确定1-2个试点项目开始探索。
6.建立健全动员群众共建机制。充分发挥基层党组织统领全局、协调各方的作用，坚持把支部建在小区上，推动党建工作触角下移，把加强党的建设贯穿于老旧小区改造及基层社会治理的全过程。坚持“共同缔造”理念，巩固社区规划师、居民监理员，共同缔造工作坊、睦邻议事厅等基层协商制度及平台，同步探索建设智慧投票系统平台，综合运用“互联网+共建共治”等线上线下手段，推动决策共谋、发展共建、建设共管、效果共评、成果共享，构建“纵向到底、横向到边、协商共治”的社区治理体系。
试点成果：2019年12月31日前，出台《宜昌市城区社区规划师制度试点工作实施方案》、《宜昌市城区共同缔造工作坊工作制度（试行）》、《关于在城市社区中开展“美好环境与幸福生活共同缔造”活动试点的通知》，并在夷陵区营盘社区、西陵区石板溪社区、西陵区四方堰社区、伍家岗区宝联社区、伍家岗区港务社区等社区开展共同缔造活动试点。
7.建立健全改造项目推进机制。明确各县、市、区政府为城镇老旧小区改造工作的责任主体。建立城镇老旧小区改造技术标准体系，通过综合运用物防、技防、人防等措施满足消防安全需要，探索优化完善有关建筑消防标准，在广泛征求群众意见基础上，对新建、改建基础设施和服务设施影响日照间距、占用绿地等公共空间的，因地制宜予以解决。明确试点项目建设（包括立项、财评、招标施工、审计等）按区级财政投资建设项目相关规定执行。探索出台城镇老旧小区改造领域“负面清单”，按规定简化施工许可办证要求。鼓励各县、市、区在组织项目实施时，可根据规定简化项目审批，依法采取多种方式确定建设（代建）、施工、监理、设计单位，确保试点工作高质量完成。鼓励各县、市、区结合实际成片推进改造及探索项目建设EPC模式，缩短工作流程。施工建设中应最大程度减少对居民生活干扰。水、电、气、弱电等管线单位应按照试点小区改造工作的统一安排，协同进行方案设计和改造实施。充分发挥社会监督作用，畅通投诉举报渠道。改造工程结束，经小区业主委员会或居民自治小组验收通过并签字确认后，由各县、市、区组织联合验收并移交管理。
试点成果：2019年12月31日前，出台《宜昌市城区老旧小区改造技术导则》、《宜昌市城区既有住宅加装电梯实施方案》。
8.建立存量资源整合利用机制。按照建设“完整社区”及“社区生活圈”的要求，从片区的角度统筹小区内与小区外改造，推进相邻小区及周边地区联动改造，实现片区服务设施、公共空间共建共享。结合片区规划及城市建设，盘活小区内及周边存量用地，推进土地集约混合利用，并优先用于配套设施及服务设施建设。探索通过“功能复合”的方式推进各类公房改造利用，增设养老、抚幼、助餐等服务设施。
试点成果：2019年12月31日前，确定1-2个试点项目开始探索。
9.完善小区长效管理机制。创新居民自治管理模式和社区治理模式，推进业委会100%覆盖、党建主导型业委会、红色物业等“三项基础工程”建设，引导居民合理选择自治管理或物业管理，建立完善居民公约，探索构建“1+1+N”（小区党组织+小区业委会+N个自治组织）的小区治理结构。加强宣传指导，建立健全城镇老旧小区房屋专项维修资金归集、使用、续筹机制，建立可持续的物业管理模式。
试点成果：2019年12月31日前，鼓励各县、市、区结合实际探索建立业委会建设标准、出台考评办法等。
三、保障措施
（一）强化组织领导。在市级领导小组的领导下，各县、市、区比照成立党委政府主要负责同志任组长的城镇老旧小区改造工作领导小组及工作专班。有关街道、社区结合实际对应成立工作机构，并指定专人负责，层层压实责任。
（二）强化督办指导。建立工作例会、专题协调会、信息报送等制度，加强对各县、市、区各相关部门城镇老旧小区改造试点工作的督办和指导，确保工作落到实处。
（三）强化宣传引导。充分利用新闻媒体，全方位、多角度宣传城镇老旧小区改造成效，持续培育居民“花钱买服务”的意识和观念，形成社会支持、群众参与的浓厚氛围。
文章来源:宜昌住建