2006年，正是外资投行押注中国地产公司的日子。摩根士丹利研究部董事总经理弗雷德里克·彼得不远万里，来到了中国遥远的西部城市重庆。他此行的目的，是为了看一家当时规模不大的公司：龙湖。
彼时，龙湖因为其炫目的园林，在重庆做得风生水起，在地产行业也是小有名气，连王石、宋卫平也纷纷跑去参观学习其产品。
但龙湖当时也只是偏安一隅，也只是小有名气而已。
不过弗雷德里克·彼得在重庆把龙湖开发的项目看过一遍后，对龙湖的人说：
未来你们一定是中国前五名的地产公司，甚至是前三。
龙湖人当时虽然也是骄傲的，但还是不太敢相信，觉得这个老外有点太过恭维了。
他们不知道，这个老外其实不怎么吹嘘房企的，香港很多分析师也都是这个老外的徒子徒孙。SOHO中国此前准备赴美上市时，他批评了两句，香港媒体一报道，老潘的第一次上市，就被搅黄了。
两年后，金融危机爆发。几十家准备效仿碧桂园冲击首富的地产公司，都上市失败了。有的地产老板因此很落魄，许老板在距原定挂牌时间仅剩3天时，因为无人认购，不得不终止上市。上市失败后的许老板，先是向王石求助被拒，然后不得不去陪新世界的“鲨胆彤”锄大地。
龙湖第一次上市的计划也搁浅了。但和其他房企不一样，董事长吴亚军准备IPO之前，做了一件事。
她让下属把公司的账目仔细梳理了一遍。龙湖在银行有200亿元的授信，有员工认为如果2009年上市成功便无需申请贷款，但吴亚军不但批准了这笔贷款，还把原来的贷款额度由50亿元变成了70亿元：
这个数字能覆盖全年的资金需求。
这笔钱，最终让上市搁浅的龙湖，平稳地度过了那段最危险的时间。
2009年底，4万亿刺激计划如洪水一样到来。
一批地产公司终于成功登陆了香港资本市场。许家印坐了一轮过山车，在以郑裕彤为首的香港富豪加持下，奇迹般的逆袭，成为中国首富。
不过那一年，却是龙湖将股票卖到地产公司香港IPO的最高市盈率，并创下超额认购之最。
在认购名单中，有个花了2亿港元的美国人的名字特别扎眼，他叫乔治·索罗斯。
2009年之后，所有的地产公司都开足了马力。
仅仅隔了一年，万科成为第一家跨入千亿销售额门槛的房企。几年后，碧桂园、万科、恒大均突破了3000亿大关。也有一些房企落了下来。比如绿城，远洋。
龙湖的规模扩张没有那么快，它一直排名靠前。它是最被香港投资者追捧的内地房企。
又过了两年，中国又冒出了一堆地产黑马。从新城、中梁，再到新力、正荣等，这些房企不断刷新着房企从百亿跨越到千亿所用的时间纪录。
但他们的负债率，也在刷新着纪录。刚刚上市的江西房企新力，连续三年的净负债率都超过了200%：
过去二十年，房企是只在乎规模，不在乎负债的。
龙湖还是在头部，而且在头部房企里，它是最独特的一家。
2009年及2010年期间，龙湖拿地也很积极，连续两年新增土储面积都超过了1000万方。销售规模也由2009年的180多亿元上升至2010年的330多亿。
但这个节奏在2011年就被吴亚军主动叫停了。那年的宏观调控政策异常严厉，包括万科、中海、恒大在内的多家大型房企都紧急踩下刹车，龙湖也一样。
后来，调控退潮，房企再次疯狂押注，龙湖也在往前奔跑，但它没有那么疯狂。
他们突然在2011年把商业纳入到了公司发展战略。让其和住宅、物业一同拥有了宪法般的地位。
自此，龙湖集团把每年销售回款的10%作为上限，投资于持有型物业。
到今年6月底，龙湖开业商场数量共计29个，上半年龙湖物业投资业务带来的租金收入是25.8亿元——这基本覆盖了他们的利息成本。
明年，这家民企开业的商场，将会达到50个。
2017年，龙湖的销售额突破千亿，这距离那位分析师的预言已经过去十年多了。这家房企在规模上并没有成为中国前五，但在资产负债控制上，毫不意外，它们是中国民营房企里最好的：
净负债率从未超过60%；借贷成本是4.56%。
这样的资金成本，几乎与央企无异。
有人曾经问吴亚军，龙湖做的最正确的事情是什么，她的回答是掌握了自己的节奏：
未来总有一些公司窜出来超过我们，我们坦然面对这个事，专注做自己。
他们做的商业、长租公寓，都是慢活，但都是为未来做的事情。在商业地产领域，他们越来越像香港的新鸿基了。
这些事情，目前能带来的，就是健康的财务报表、持续的现金流以及较低的借贷成本。
龙湖是在2009年11月19日登陆港交所的。2019年，恰逢龙湖上市十周年。这十年间，中国房地产行业沉沉浮浮，和它们一起出道的房企也沉沉浮浮。龙湖始终是最让投资者放心的那个。
上市十年，看了下龙湖现在的市值，在民营房企里仅次于恒大碧桂园，他们的市值比融创多了300亿，是新城控股及绿地的两倍多。
一位A股房企老板曾经跟章子姨感叹，民营房企里，只佩服龙湖。
他们的融资成本实在是便宜呀！
你知道这十年，人家是怎么过的？
（来源：壹地产）