作为国内领先的不动产基金，深创投不动产基金对持有型物业的投资，更加关注所投资不动产资产基于产业前景、现金流质量的内在价值如何持续提升。
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深创投集团的不动产投资逻辑
深圳市创新投资集团有限公司是深圳市政府于1999年8月发起成立的专业从事创业投资的有限责任公司，经过20年的发展，多项指标均属国内第一：
资产管理规模超过3400亿元，年平均回报约35%，全球资本市场IPO上市企业156家，数量与回报情况位列行业第一。
2019年科创板开板以来辅导8家企业完成挂牌，是科创板上市家数最多的投资机构。
资料来源：深创投不动产基金管理（深圳）有限公司
而粤港澳大湾区是深创投集团重点布局区域，不管是数量还是金额都占到40%，分布在生物技术、新材料、高端装备制造、消费品/现代服务等行业，且以成长期企业为主，以硬科技为显著特点。
罗霄鸣表示，深创投在不动产领域的投资逻辑是看项目是否直接转变为生产力，是否有坚实的产业支撑。
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在罗霄鸣看来，一直以来，不动产领域的资本运作模式都很单一，更多的是间接融资、银行贷款、信托或者是明股实债的融资。
因此，可以说行业缺乏长期资本。而当下地产类投资大都围绕高周转、快销型产品展开，以拿地、标准化建设，然后住宅销售回款偿还借款为流程，随着经济环境的变化，土地越来越稀缺，这种模式必然面临转变。
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未来，不动产投资需要内在价值的发现和提升，需要内在的经营管理成效来体现项目价值。持有型不动产的投资要更加关注物业品质和租户体验，提升物业自身内在的持续价值，罗霄鸣认为这是会被业界广泛认同的方向和理念。
同时，罗霄鸣着重强调了物业资产通过REITs运作上市带给这个行业的变化。他觉得这可类比企业股权通过股票市场IPO，会对物业投资产生颠覆性的影响。
因此，深创投于2017年正式组建了不动产投资基金，致力于REITs运作，同时希望与更多具有不动产资管优势的机构结成合作，共同开拓市场。
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持有型不动产投资的资本运作模式演进
过去，中国房地产经历了住宅地产黄金20年，持有型物业围绕着住宅地产逐渐发展起来，为了获取更多住宅用地，开发商不得不同时兼顾持有型物业。
由于缺乏长期资本和金融工具的运作，散售模式是回笼现金最快的选择，而散售模式使得持有型物业呈现粗放式发展态势。
同样，写字楼、商场和酒店等持有型物业效仿住宅零售模式，为了现金回流扩大规模，开发商常常将物业分割销售、散售回租，导致后续集中管理难度较大，严重损害物业品质。
资料来源：WIND、深创投不动产基金管理（深圳）有限公司
REITs是一种信托投资基金，它通过专业的管理机构进行物业的日常经营管理，物业所产生的租金收入以派息的方式分配给REITs投资人，从而使投资人能够在享有物业的增值收益的同时获取长期稳定的租金收益。
作为一种战略资本工具，REITs可以为一切优质持有型物业的实体经济提供支持。目前，国内持有型不动产很快将迎来进入证券市场、获取长期资本的历史性机遇。
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如今，REITs作为一种新的资本工具将对持有型物业的投资、经营带来颠覆性改变。持有型物业将获得长期资本，从而可以专注经营能力和现金流水平的提升，构建可持续发展的运营模式。
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深创投认为，地产是产业密不可分的、实体经济的载体，产业增长带动载体增长，而最后现金流增长才是投资这块地产的价值所在，这也是深创投的根本投资逻辑。
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从REITs角度看产业地产投资机会
粤港澳大湾区产业结构以先进制造业和现代服务业为双轮驱动，9+2市产业体系完备，制造业基础雄厚，产品科技含量不断提升，金融、信息、物流、商务、科技等高端服务业发展迅速；2018年深圳市PCT（专利合作条约）申请量占全国41.23%，连续15年位居全国第一。
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2019年2月18日，《粤港澳大湾区发展规划纲要》发布，在科技创新、基础设施、协调发展、互联互通、对外开放等方面对粤港澳大湾区做了定位和规划，粤港澳大湾区前景可期。
2019年8月18日，中共中央、国务院发布《关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》，支持深圳在更高起点、更高层次、更高目标上推进改革开放，率先探索全面建设社会主义现代化强国新路径。
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因此，就产业园的需求来看，以深圳为例，龙头企业、高成长的初创型企业及上下游的中小型企业集聚，随着企业持续高速发展及对关联企业的集聚效应带来了大量的物业需求，产业园较写字楼有着租金低和产业扶持等优势，存在更多的需求。
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而对于物流仓储领域，实际上存在巨大供需缺口。电商和快递等仍在爆发性的增长，尤其是在一线以及强产业群的城市周边。从回报的角度看，大量资本集中在写字楼、商场、住宅，但回报率已经下降到很低的水平。而物流作为一个专业性和技术性比较强、进入门槛比较高的领域，目前回报率还处于一个非常好的水平上。
可以预计，未来，随着公募REITs的开展以及越来越多资本认识的深入，物流地产将会迎来巨大爆发。