文/富途研究
作者/时与
11月27日，香港诞生新的商业地王，史上最贵，成交价高达422.3亿港元。这是新鸿基地产（下称新地）又一次刷新香港地王记录，此前的记录于2018年5月由新地251.6亿港元竞得启德地块创造。
无独有偶，今年8月，新地在杭州也拍下商业地王，联合平安以132.6亿元成交总价竞得杭州江河汇地块（商业用地），成为继嘉里、恒隆、新世界之后，第四家正式在杭州拿地的港企。
2018下半年以来，房地产调控形势越来越严，融资受控之后，各大房企的阵脚更是被大大限制。如果说内地调控对港资房企影响不大，那么今年下半年新地在香港的业务无疑面临大考。然而在此背景下，新地却屡屡豪迈出手，成为地王专业户般的存在，背后原因在于？
一、西九龙地块的诱惑力有多大？
即便拍出422.3亿港元的历史最高价，市场的普遍观点仍认为新地王的估值是合理的，甚至有些划算，这是为什么呢？
原来，这块位于九龙连翔道与柯士甸道西交界的优质地块，一直以来就备受关注。其地理位置优越，位处西九龙区策略性位置及毗邻高铁香港西九龙站上盖，同时直连三条铁路干线，包括港铁西铁线、东涌线及机场快线，组成一个大湾区的交通枢纽。
此外，该地块最高楼面面积达到316.5万平方呎，是香港近年来最大的商业用地。而新地原本就在西九龙有运营成熟的环球贸易广场，与此块地王项目相隔不远，设计和运营得当的话，可以形成很好的协同效应。
根据公告，新地对本次收获的地王也有着宏伟的计划——建造优质商场和写字楼，意欲将这个坐落于大湾区交通枢纽旁的商业项目打造成香港的另一个商业核心。根据中原地产，同区甲级商厦ICC的租金曾经高达100港元/平方呎，预计未来该地块可以取得很好的收租回报。
除此以外，此前市场对此地块的估值较高，在港币316.46亿至791.2亿元之间。不过近期香港的经济和房地产市场情况不佳，在截标前，部分测量师根据市场情况普遍下调其估值约一成。新地的最终成交总价422.32亿港元，略高于此前的最低估值，楼面呎价约1.33万港元，相对符合市场预期。
这次竞标截至上周五共获3份标书，除新鸿基地产外，参与投标的发展商有长实(01113)，另外信置(00083)、华人置业(00127)、恒基(00012)、九龙仓置业(01997)及利福国际(01212)则合组财团入标竞投。而新地则在战略考虑、项目地理优势和价格合理之下，以422.3亿港元的出资夺标。
二、大手笔拍地背后：低负债+充裕现金
不过，要做到独立出资拍下地王，光有看多的信心还不够。新地阔绰出手的背后，是其审慎的财务管理方针在关键时刻发挥作用。多年以来，为应对不可预测的情况，新地一直以来保持较低的负债比率及保留充裕的流动资金。
截至2019年6月30日，新地净债项与股东权益比率维持在12.9%的相对低水平，而利息覆盖率高达14.6倍。
同时，在2018.6-2019.6财年内， 新地还成功发行了5笔债券，以偿还债务和保证现金流充裕。包括6亿港元的5年期债券、6.17亿港元的7年期债券、42.56亿港元的10年期债券、5亿美元的10年期债券和12亿人民币的2年期熊猫债券。另外，筹组了一笔200亿元的5年期银团贷款。
截至2019年六月底，新鸿基地产账上银行存款及现金总额达220.38亿港元。
在良好的负债和现金流支持下，新地在机会来临时的主动权很大。在遇到绝佳的商业地块时，新鸿基地产总是霸气地出手。在此次港股地王之前，今年8月，新地也曾联合平安以132.6亿元成交总价竞得杭州江河汇地块（商业用地），成为继嘉里、恒隆、新世界之后，第四家正式在杭州拿地的港企。
三、「香港+内地」、「住宅+商业」，进击的新鸿基地产
纵观新鸿基地产的发展历程，经历几十年的发展，目前其已成功构建「香港+内地」、「住宅+商业」的租售并举发展模式。
新鸿基地产持有大量土储，截至2018财年，合计7340万平方呎，其中持有型的已落成物业土储建面4760万平方尺，占比超过一半。
从营收来看，2018财年，新鸿基地产物业销售总收入为413.13亿港元；物业租赁收入250.77亿港元，同比增长6%，其中内地租金增速达到10%。
综合来看，目前新鸿基地产的物业销售收入规模大于租赁收入规模，但租金收入的增长更快且抗市场波动的能力更强；同时新鸿基地产的香港收入仍远高于内地项目，但即使在人民币兑港币汇率下跌背景下，按港元统计的内地租金收入仍以更高速度录得上涨。
放眼未来，新鸿基的增长引擎很多。一方面，其在香港和内地的住宅销售业务仍将继续贡献收入；另一方面，其商业地产业务也在快速发展壮大，香港地区项目本就较大，此次地王加持，落成后将进一步增强新鸿基地产在香港的租赁业务。
图片来源：商业地产头条
如上图所示，新鸿基地产在内地租赁业务有更多正在进行和即将推出的项目，其中，今明两年的亮点是两大明星综合体项目——上海ITC和南京国金中心将相继入市；其中上海ITC一期商场楼面已接近全部出租；ITC第一期和第二期写字楼总楼面面积合计49万平方尺，出租率超过九成。
而南京国金中心计划于2020年落成，坐落于南京河西商务区，位处南京地铁元通站上盖，总体量超27万㎡，是涵盖购物中心、办公楼和服务式套房酒店的大型综合体，同样分两期开发。其中，商场属于二期部分，面积约为10.2万㎡，拟打造为南京最高端的顶级商场之一。
总结：
总体而言，近两年来新鸿基出手阔绰，成为」地王专业户「的背后，是战略上「住宅+商业」的清晰定位、资源上「负债低+充裕现金」的长期保持，以及执行和业务层面的良性循环。
不过俗话说，拍地王一时爽……未来新鸿基到底能否把这些个地王打造成下一个海港城和恒隆广场呢，保持期待。
编辑/Sylvie