凤凰网房产 作者：王迪

在走向台前的两年后，郁亮不再是那个不善言辞、低调且没有个性的财务男，他开始向一个能够掌控全场、活跃气氛的“段子手”转变。所以，在面对北方区一众媒体的轮番轰炸之时，他能轻车熟路地做出反应：每次回答之前，都会让相应的城市总经理直面记者的“长枪短炮”，最后自己做出总结补充，顺带几句幽默的调侃。

11月份，于北方而言已是深秋，对于四季如春的昆明来说，穿过“琉璃万顷”的抚仙湖可以窥见另一种别有洞天。今年7月，在中国最大的深水淡水湖畔，万科推出云南抚仙湖万科国际度假小镇，这标志着万科“一园三镇”全维度度假场景正式落子昆明。

伴随着浑然天成的美景及湖底深藏古城的种种传说，万科正融入一个城市自身的底色。就在三个月前，履新南方区总的孙嘉释放了南方区域新的发展信号——“城市更新”。同样，即便是从北京到昆明穿过2000多公里的空间距离，南方与北方在意识形态上也达成了一致。所以，“与城市共发展”“内容赋能时代”成为了万科北方区应对存量时代作出的回答和方案。

万科董事会主席郁亮

1从空间到内容

有人曾将企业的发展按照“次元”概念进行了总结：改革开放的前10年，民营企业处于草创期，一次元世界大家差别不大，处在同一个平面上。过了百亿关口，企业开始拉开距离，平面消失，二次元世界出现。当很多产业渐渐成熟、行业整合不断发生时，出现了这批千亿级的公司，二次元世界变成了三次元或者多次元。

诚然，在千亿阵营不断扩容的情况下，一个全新的中国商业的新生态正在构成。作为北方区域本部首席执行官的刘肖首个上台，十分详细介绍了万科北方区域主攻的两条主线：文创园与科创园。

“城市发展历经了三个过程：骨架拉伸、组团发展、功能再造，城市组团发展的驱动因素包括产业发展的部分，具有时代意义的企业是指那些不仅懂的建住宅，还懂得建设配套的开发商。”智慧城市与文化城市顶层架构，科技变革带来城市全面升级和消费全面升级，城市升级打开全新的广阔应用场景。

刘肖的言语将万科“与城市同步发展”指向了内容赋能层面。他认为，经过改革开放40多年的发展，房子已经不再是单纯的物理空间，而是从空间到内容，从功能到链接的过程。所以，在纵向的空间次元构造方面，万科开始向科技赋能、文化赋能、数字赋能转变。

在交流会上，万科通过首府科创园及红梅文创园、望京TIMES三项案例道明了万科未来掘金存量的策略：坚持产业为主导，以地产为支持，把握影响功能转换与文化时代的城市时钟，驱动新一轮产城融合模型，达到产城融合的效果。

此外，积极引进互联网企业巨头也成为万科选择的一种实现突围的方式。例如，万科首推的首府科创园，吸纳了海尔集团、海尔智慧家居东北研发中心、辽宁环保集团等20家企业。微软智慧城市（智慧楼宇）中国的唯一一个展示基地、国家知识产权大数据产业应用研究基地东北中心、沈阳万科与阿里巴巴战略合作打造的阿里云创新中心都成为了万科在产城融合方面的有益尝试。

从空间到内容，万科的产品次元结构正在历经解构与重塑，而万科的“次元”方法论也在多个层面延展开来。

2 “山海”没有“关”

万科总能走在行业的最前端来思考问题，这众所周知，无论是2018年提出的“活下去”，还是今年所强调的“巩固基本盘”，万科的一举一动总会牵动行业的发展。当绝大多数企业在坐享房地产红利飙升而沾沾自喜时，万科却在思考一些事关本质的问题：如何以更为稳固的方式支撑千亿规模的高速增长？

如今，如火如荼的合作开发已经成为房企们面对下行周期的应对举措。其实，早在15年前，当国内主流开发商集体“向上”，做豪宅成风时，只有万科率先“向下”延伸产品线，并与同年率先采用合作开发模式，这才有了早期万科和中国航空工业集团合资成立的中航万科房地产开发公司。

“合作”“开放”“包容”一直是打在万科身上固有的标签。所以，在交流晚宴上，各个城市的负责人并不是“总经理”的称呼而是被冠以“合伙人”的身份致祝酒词。

“用最少的钱，控制最大的资源。”是万科的一种模式。在2018年主推的合伙人激励机制，分为持股计划、项目跟投与事件合伙，基于今年9月发布的2019年度集团核心合伙人（GP）名单，万科合伙人又分为骨干合作人（SP）名单分成了集团GP（核心合伙人）、SP（骨干合伙人）、JP（合伙人）三级，意为共识 、共创 、共担 、共享，这被内部称作是触及万科深水区的改革。

此外，今年的城市总频繁换防和“大江大海”计划，背后指向是自去年以来万科推行的新一轮组织重建。按照郁亮的逻辑是，组织重建过程中必须把“事”放在“人”前面，因事设岗、因岗配人、事人匹配，他想让万科的人事就像“活水”流动起来。

除了在隐形的“次元”维度做了诸多尝试之外，万科在横向城市“次元”空间布局方面深耕。

“短期看金融，中期看土地，长期看人口”，对于房地产行业的分析，恒大首席经济学家任泽平有一个著名的论断——在这一点上，万科似乎与其不谋而合。

“有产业就有年轻人的加入，就会有中产阶级产生，有年轻人及中产阶级就会有住房需求。在产业发展方面，不需要走别人走过的路。”在横向次元空间——城市布局方面，“山海”没有“关”成了万科最好的诠释。

面对记者“怎么看待天津”、“为什么去东北投资”、“大连怎么样”、“怎么不去哈尔滨”等轮番提问时，郁亮一一做出了回应：“哈尔滨投资亏损好几千万，被伤得刻骨铭心”“天津正在经历转型阵痛”“看好青岛发展”“我们对每一个城市都情有独钟。”

当产业处于下行周期之时，再聚焦产品标准化可能会有问题。无疑，均衡的城市布局，是规避风险的一种方式。

郁亮给出的解释是："与城市同步发展的意义是高潮我们应该在，在低潮也会在。"

3 城市农民“方法论”

郁亮对于“农民”这个词十分热衷，不论是今年的中期业绩会，亦或是此次交流会，“农民”成为提及度最高的词语。

其实，郁亮并不是唯一一个反复提及“农民”的地产大佬，前一个是碧桂园董事局主席杨国强，只是与杨国强“一无所有的农民出身”不同的是，郁亮这个北大毕业的高材生所提到的农民，前缀加上了“城市”一词。

这种“农民心态”反映的是，在行业发展转折的关键时刻，资金和土地的瓶颈十分明显，竞争对手对万科形成追赶之势，万科遇到的问题已经不再是战术上的问题，而是心态及持久稳定性的问题。

对于未来的房地产的趋势预测，郁亮坦言：“万科从来不预测‘天气’，万科是‘农民’，不管天好还是天坏，把‘地’种好是我们的任务，我们要把地种好、把粮食种出来。明年万科的任务是做好城市农民。”

事实上，从时间维度来梳理，万科用了20年时间做到63.8亿销售额。而在2004年到2010年期间，万科仅仅用了6年的时间做到了1000亿元。2014年万科突破2000亿元，规模翻番仅用了4年，万科一直以次方的增长方式实现自己发展。

35年前，万科从深圳走来，抓住了住宅红利快速增长的黄金时期，进而推演至北京、大连、青岛、石家庄、太原等全国70余座城市；35年后，面对存量超越增量的时代，万科希望借助科技、文化、数字赋能，利用内容赋能行业发展。

按照每次媒体交流会的惯例，只要条件允许，万科都会设置一项必备的项目——跑步，而这次跑步的地点便是房企巨头布局都十分热衷的抚仙湖畔。

11月23日，王石在新书《我的改变：个人的现代化40年》分享会上表示，根据掌握的信息，万科2019年年报非常好，这也让万科的市值迎来单日飙涨。与之相对的是，公告显示，2019年前10月，万科累计实现签约销售金额约5189.9亿元,同比增长约6.9%。累计签约销售建筑面积约3332.9万平方米,同比增长约2.8%。

前九个月万科一直稳坐亚军位置，而前十月的排位被十月集中促销的恒大以近200亿的差距反超。对于最终的“碧万恒”还是“碧恒万”排位外界也有诸多猜测，虽然在交流会上，郁亮并没有对业绩过多的赘述，而是将主题放在了城市发展层面之上，但是从诸多言语中，我们也可窥见一二。

就在月初，准备纽约马拉松时，郁亮曾称“之后参加马拉松就只为乐跑，跑出健康，跑出快乐，跑出友谊。”与之前屡破记录不同的是，在跑马拉松的第五个年头，郁亮的心态发生了改变。

同样，对于万科而言前15年，万科不断地在做加法，从房地产开发到地产、零售、证券、工业、文化，甚至蒸馏水和电影都有涉足，这也有了后来万科历经“错失地产一哥”“万宝之争”等挫折；后15年，万科开始尝试做减法，修剪枝叶，向主营业务层面靠拢聚焦。

当房地产告别单边快速增长时期，房企经历的不再是短跑，而是一场马拉松，考验房企的不仅仅是“爆发力”，而是在长跑过程中的持久度与耐力。

“农民”心态指引下的万科，正在郁亮的带领下奔向下一个“马拉松”。