以下文章来源于公众号：地产解毒 ，作者猫叔
我们这一代人，头上三座大山：房奴、车奴、孩奴。到了今天，才发现，在走向房奴的路上，还站着一个渠道。噗通一声，又压到身上，成了渠道奴。
猫叔我买房，躲过了限购限贷，爬过了限签限售，借了七八家亲戚，凑了百万首付，贷了三十年房贷，吃了一年泡面，祈祷交楼别漏水，跪求房产证顺利~~~~一顿操作猛如虎，最后发现二百五。 你一刀，我一刀，渠道也来砍一刀。一刀贵我50万！ 猫叔流着眼泪说，镰刀太多了，作为一个韭菜，我的自我修养不够了。 人生真是太难了——
今天，我们不说房价，聊一个让大家都很苦恼的现象——面对越来越高的销售佣金，购房者如何尽量获得优惠？
“500万的房子，可以被宰50万”前阵子朋友来看我，说打算买亦庄某商住项目的楼盘，问我怎么样。我有点纳闷，问怎么想起买商住来了。朋友解释本来和同事打算去看大兴的新盘，但半路被一个销售揽到了那个商住项目。觉得价格合适，物业也挺好。我说：那你知道这个项目给渠道的佣金是多少吗？朋友迷茫的问：佣金?什么佣金？
我解释说，就是开发商给渠道的提成，卖一套房子，有10%的佣金。如果你买了这套房子，按照总价500万计算，你要被宰50万。朋友有点不可置信：居然这么黑？为什么要给渠道这么多钱？
事实上，高佣金的渠道费，正是市场低迷下的畸形产物。
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即使是对市场比较迟钝的人，也会发现，近一两年，做渠道分销的人越来越多了。以前去售楼处看房，接待你的只有楼盘销售。但是现在，可能你在去往楼盘的交通要道上，就有几个销售或者大妈招揽你，即使去看二手房，你都会发现，中介小哥们也有意推荐你买新房。这些除了开发商自有的销售团队之外的群体，你可以简单粗暴的把他们统称为“渠道”。
渠道不需要年龄、专业限制，不需要门槛，对开发商来说，只要把人带到售楼处，一旦有成交，就能获取丰厚的回报。对购房者来说，只要你有购房的意向，那么请注意，你将会是众目睽睽之下的一只羔羊——任何人都企图来你这里薅羊毛试试。为什么会有这些现象？回忆16年，房地产市场很热，渠道还基本是刚刚起步的状态。买家怕的是房价跳涨，或者售楼处捂盘不卖，根本没有任何议价的能力。开发商对购房者，是单方面的强势压迫。那时候，开发商也占据了充分的话语权。渠道想赚钱？好啊，先交保证金再说吧。但等到2018、2019年，市场很惨淡，房子越来越不好卖——北京市场的新盘库存到了7万套，二手房也到了9万套之多。开发商只能找渠道来帮忙。前几天，我和一位项目的营销总聊天。这位营销总决定再一次提升给渠道提升佣金。
可就在半年前，这位营销总一脸骄傲的说，如果营销费用都给了外人，那还怎么体现兄弟们的价值？
但是当他试过特价房、变相打折、投放更多广告等等一系列办法，成效式微的时候，还是认了。
楼市不景气的情况下，再骄傲的开发商，也要向渠道低下高贵的头。
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现在，不止购房者，就连开发商，也都觉得渠道“实在太黑”。因为开发商已经被渠道绑架了——
1、北京市场来说，一般渠道的佣金费率在3%左右，也就是说，你买一套500万的房子，渠道可以赚15万。虽然佣金很贵，但起初效果确实比较明显。猫叔知道的某个项目，一开始也是用了渠道，但渐渐发现，后来渠道不仅带客数量少了，排卡的比例也减少——原因是周边的友商们给出了5%的更高佣金，渠道直接把客源带去了竞品楼盘。
2、不少限竞房的营销总开始叫苦不迭。因为限竞房项目普遍的营销费率只有1%，根本拿不出钱来做渠道，只能眼睁睁的看着渠道拦客去别家，流失了很多客源——而2020年，依然是北京限竞房的红海。
3、某个项目，据说渠道和项目内部的销售人员都开始合作了，渠道佣金3%-5%，而案场销售只有千分之几的点。案场销售直接把购房者名单提供给渠道，获取比以前高十几倍的佣金——这在行业俗称“飞单”。
4、以前猫叔踩盘，销售小姐姐总会礼貌的问一句：“你是同行吗?”现在猫叔踩盘，销售小姐姐会一脸警惕的问：“你是不是渠道？”
5、更恐怖的是，链家董事长左晖在2019新经纪峰会上说的一段话：目前全国15万亿元的新房交易，只有10%到15%是通过中介公司成交的。在未来，新房市场会萎缩，交易规模从15万亿元缩减到12万亿元甚至更小，但中介公司在新房交易中的占比却可能会超过50%。
目前，已经出现了多起开发商和渠道之间摩拳擦掌的事件。当链家成为新房市场的最大霸主时，那么渠道对开发商的压榨，就会到无以复加的程度。上述事件，看起来和我们关系不大，但实际上，渠道和每一位买家息息相关。别忘了我之前的结论：高佣金的渠道费，正是市场低迷下的畸形产物。
资本的目的是什么？尽可能多的榨取最多利润。所以，当渠道成为相当大的规模之后，提高佣金的现象也会层出不穷。渠道不是一个可靠的长期的现象，只是在特定的时期出现的，一个赚快钱的行业。显然，这样的行业，并不会依靠“信赖感”和“口碑”取胜。
这种情况下，除了开发商内部会出现腐败，购房者也会有很多损失。一个典型的例子是，明明A楼盘比B楼盘更好，但如果B楼盘提高佣金，那么渠道就会尽量给B楼盘带客，左右购房人的选择。
只要佣金足够高，销售就可以信口开河的煽动购房者做出错误的选房决策。
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问题回到文章开篇，面对越来越高的销售佣金，购房者如何尽量获得优惠？首先猫叔特别想强调一点的是，越是佣金高的楼盘，越不好卖，产品没有竞争力度。越是不需要渠道的楼盘，项目往往热销。比如中海望X府，是根本没用渠道的。佣金的高低，可以判断楼盘在市场的冷热情况。（除了极其个别的楼盘，比如X府大院，因为泰禾短期资金链紧张，着急回款，无奈提高渠道佣金比例的情况）目前北京市场住宅渠道佣金普遍在3%左右，高一点的5%，像林X公园、中X时代商办一类，可以达到8-10%。
再次，很多人问我，是二手房中介带看优惠，还是自己去售楼处比较优惠？
一般来讲，如果你不提，那么给你的价格是一样的。中介赚的是开发商营销费用，而开发商给你的价格，是公示的价格，严格按照系统统一定价，不会有任何差异化。但是，如果你知道中介/渠道会拿佣金，那么可以尝试谈判。
1、去找开发商谈判。直接要求开发商给到和渠道一样的折扣。（这个难度比较大）2、去和渠道谈判，要求分佣金。
为了实践这个可能性，猫叔分别采访了一级渠道、二级渠道、以及中介人员，他们的回复是：会分佣的。但还要注意几个前提：渠道是不是一级渠道，会不会赖账的问题；渠道的佣金是之后才给，不能作为购房费用；谨防不靠谱的渠道以买到更优惠的房子为噱头，忽悠你先交电商费/定金。
二手房渠道：
大渠道：
其他渠道：
最后，猫叔呼吁一下同志们：
在楼市惨淡的今天，我们购房者要站起来了！让开发商、渠道在我们面前发抖吧！
让他们去说我们，这也不行那也不行吧！我们通过不屈不挠的努力，必将稳步达到谈判胜利的目的！