7成房企扎堆湖北,土储集中在少数房企手中

  在武汉带动下的湖北省,组成了长江中游城市群中重要的一部分,起着中部经济支柱的重要作用。近年来,各大房企在向中部市场扩张中湖北成为了主要选择,这些外来的规模房企无论是短期销售层面还是长期货值储备层面都非常强势。   在这其中,碧桂园、恒大、保利发展综合实力突出,销售、土储均位列湖北市场之首,短期三足鼎立的局面难以撼动。   武汉都市圈占全省生产总值6成以上   湖北整体城市发展格局可分为两部分看待:一是以武汉为核心的“1+8”都市圈,由武汉带动周边三四线城市共同发展;二是三四线中宜昌、襄阳两市发展相对领先,在食品、医药、汽车制造等产业支撑下成为三四线城市中GDP最高的两个城市,与武汉都市圈遥相呼应。   城市圈作为目前由核心城市带动周边三四线城市的主要发展模式,围绕全国各大核心城市规划展开已久,武汉作为湖北省会,更是长江中游经济带最重要的核心城市,《武汉城市圈区域发展规划(2013-2020年)》早在2014年2月获得发改委批复:“1+8”武汉都市圈以武汉为核心,辐射范围包括黄冈、鄂州、黄石、孝感、咸宁、仙桃、天门和潜江8个城市,除武汉是中心城市以外,黄石和仙桃分别定为副中心城市和西冀中心城市。   武汉城市圈的面积仅占全省的三分之一,但集中了全省人口的一半,占全省生产总值的6成以上,是湖北省最重要的经济、教育、交通、金融核心区域。根据2018年武汉市城乡与国土规划图集可以看出,目前城市圈主要形成了主城+新城+3副城+3组团的格局。   从省内经济发展格局来看,2018年全省GDP中武汉占比高达36%,其次襄阳、宜昌双副中心城市各占10%左右,两市GDP总量分别为4309.8亿元和4064.18亿元,是其他三四线城市的2倍以上。当前湖北省已经形成较为稳定的“一超二强”格局。   人均经济水平方面,值得注意的是黄冈和黄石两市,两市在经济总量和人均购买力上表现差异明显:黄冈2018年GDP总量排湖北省第五位,但城镇人均可支配收入仅有28978元/人,位列第14位;而黄石则正好相反,GDP总量位列全省第九,但城镇人均可支配收入达到35327元/人,在省内仅次于武汉。   7成百强房企进驻湖北并加速布局   据CRIC不完全统计来看,销售TOP20房企全部在湖北有布局,TOP50企业湖北入驻率已经超过8成。若将范围放大至百强,仍有近70家房企扎营湖北。这一点足以见得湖北是企业投资中部城市的要塞之一。   其中,省会武汉是大家最为关注和聚焦的城市,当前已有近8成百强房企进驻。尤其是近三年,扎推进驻的趋势愈演愈烈,三年间已有超过40家企业新进驻武汉,拿地规模接近2000万平方米,其中包括1家全国十强、5家全国二十强、12家全国五十强等等。如此密集的进驻,也导致武汉市场的竞争激烈,市场集中度出现下降。   2019年上半年武汉有50%的地块是通过一级市场招拍挂成交,除了本土大开发商尚有地缘优势护航,其他小企业想要获得地块难度颇大。除了招拍挂以外,存量地块、合作开发也是房企布局湖北的重要手段。以武汉为例,2019年上半年存量地块介入比例占到30%,合作开发占比也接近25%。   房企在湖北的销售格局也随着品牌房企的进驻、深耕企业的战略转移而不断变化。以往各企业销售差距不大、梯队格局较为模糊的格局已经发生改变,取而代之的是头部梯队优势明显、区域百亿房企差距断层较大。   2017年湖北销售TOP5房企中,第一名与第五名的销售差距在20亿以内,2018年这一差距拉大至百亿以上。而销售在100亿-200亿的房企变换的同时,销售业绩断层明显,例如湖北2018年销售TOP10中,第7名的中建三局达169亿元,而紧随其后的金地仅为109亿元。   头部梯队土储、上榜房企的变动无一不体现出当前企业在湖北的销售竞争十分激烈。总体来看,有四个方面值得关注:   第一,结合近两年房企在湖北的销售排名来看,全国销售TOP10企业几乎占据了半壁江山,强者恒强格局未变。2018年碧桂园、保利发展、中国恒大、万科地产、绿地控股分列湖北销售前五强,销售额均超过200亿元,形成第一梯队。   第二,碧桂园表现突出,销售领跑整个湖北市场,在第一梯队中“一骑绝尘”。2017年其在省内销售金额流量仅157.4亿元,位列第7。但2018年销售大幅上涨至359.7亿元,同比增长128.5%,超出第二名百亿之多,位列各房企之首。主要还是得益于碧桂园武汉市场深耕+湖北省内多点布局的策略。随着此轮三四线行情的爆发,碧桂园在湖北的业绩也直线攀升,其中三四线的业绩贡献达到75.2%。短期来看,在第一梯队中,碧桂园优势明显,地位难以撼动。   第三,本土企业发展势头尚佳。当前来看两家较大的本土国企武汉房地产集团和中建三局地产表现突出。近两年业绩提升同时销售排名也稳步提升,名次均位列前十。而一些仍在快速发展的本土房企如福星惠誉、奥山等,均有现象级的项目出现。其中老牌本土劲旅福星惠誉后期仍有多个项目跟进入市,储备货量的开发预计将支撑其重新回到销售TOP10。   第四,武汉成为房企在湖北销售的重要战略支撑。湖北省销售TOP10中,大部分企业的销售份额均来自武汉。尤其是东原、金地、华发等,在武汉的销售几乎撑起了整个湖北的业绩。由此可见,虽然少部分企业在2017年开始扩展三四线,也取得了一定的业绩突破,但是考虑到三四线的竞争对手是碧桂园乃至恒大等航母级别房企,胜算并不大。因此,实际上,想要在湖北市场占据一定的份额,武汉仍然是重要的战略阵地。   百强湖北土储严重断层   值得一提的是,从土储来看,百强房企在湖北省的土储货值格局从企业集中度上和城市集中度上都呈现出明显的断层现象:超过5成的土储货值集中于10家房企,77%的土储货值聚焦于武汉。大部分房企在湖北的货值仅在百亿以下,而三四线城市的土地货值仅占全省的5%以下,可谓是“上游龙头割据,中下游群英混战”。   按货值总量可分为3个梯队:   第一梯队为土储货值在千亿以上,如碧桂园、恒大和保利,均为龙头房企,碧桂园、恒大进驻湖北省较早,而保利近两年才进入湖北,发展速度较快;   第二梯队包含绿地、融创、新城等规模房企,以及中建三局、福星这样的湖北本地房企,这部分企业多在湖北深耕多年;   第三梯队包括越秀、龙湖、远洋、金茂等规模房企,还有奥山这样的武汉本地房企,但整体来看企业规模不如前两个梯队。   虽然百强房企在湖北的土储货值总量已经突破万亿,但是各企业间存在很大的货值落差,仅有10家企业的货值超过400亿,部分企业土储货值甚至不足20亿元,碧桂园、恒大、保利等龙头房企的土储更是产生了断层优势。以此来看,虽然进驻湖北的开发商数量较多,但土储集中度保持在很高水平,中小型房企的生存空间也被大幅压缩。   从城市层面来看,典型企业的土地储备分布呈现极度聚焦的情况:武汉作为省会,聚集了50家企业在湖北的77%货值。未来很长一段时间内,武汉市场还将是房企关注的重心。   虽然典型企业在湖北省三四线城市土储货值不高,但呈现明显差别:荆州、宜昌、襄阳和鄂州相对来说比较受到开发商的偏爱,土储货值占全省货值的3%-5%左右;而其他城市如天门、潜江等仅有不足20亿的土储货值,典型房企基本没有进驻。   在三四线城市的选择上,典型房企更偏好宜昌、襄阳这样GDP在省内排名靠前的城市,鄂州主要是由于紧邻武汉并靠近光谷,光谷的外溢客群一定程度上带动了鄂州市场上行,所以较多知名房企在鄂州拿地,但其他环绕武汉的城市如孝感、黄冈等暂时还未受到武汉外溢红利的影响。   从当前城市发展格局来看房企未来的投资重点,湖北无疑是“两极分化”的,武汉凭借省会“虹吸”效应吸附了全省半数的购房需求,也是房企角逐的主战场。武汉对卫星城市房价的提携能力虽强,但在成交体量方面具有压制作用,使得部分省内三四线城市楼市羸弱。   因此,一些远离省会城市如宜昌、襄阳等房地产市场相对独立,自成一体的内生型城市也值得企业关注。 文章来源:丁祖昱评楼市

在武汉带动下的湖北省,组成了长江中游城市群中重要的一部分,起着中部经济支柱的重要作用。近年来,各大房企在向中部市场扩张中湖北成为了主要选择,这些外来的规模房企无论是短期销售层面还是长期货值储备层面都非常强势。

在这其中,碧桂园、恒大、保利发展综合实力突出,销售、土储均位列湖北市场之首,短期三足鼎立的局面难以撼动。

武汉都市圈占全省生产总值6成以上

湖北整体城市发展格局可分为两部分看待:一是以武汉为核心的“1+8”都市圈,由武汉带动周边三四线城市共同发展;二是三四线中宜昌、襄阳两市发展相对领先,在食品、医药、汽车制造等产业支撑下成为三四线城市中GDP最高的两个城市,与武汉都市圈遥相呼应。

城市圈作为目前由核心城市带动周边三四线城市的主要发展模式,围绕全国各大核心城市规划展开已久,武汉作为湖北省会,更是长江中游经济带最重要的核心城市,《武汉城市圈区域发展规划(2013-2020年)》早在2014年2月获得发改委批复:“1+8”武汉都市圈以武汉为核心,辐射范围包括黄冈、鄂州、黄石、孝感、咸宁、仙桃、天门和潜江8个城市,除武汉是中心城市以外,黄石和仙桃分别定为副中心城市和西冀中心城市。

武汉城市圈的面积仅占全省的三分之一,但集中了全省人口的一半,占全省生产总值的6成以上,是湖北省最重要的经济、教育、交通、金融核心区域。根据2018年武汉市城乡与国土规划图集可以看出,目前城市圈主要形成了主城+新城+3副城+3组团的格局。

从省内经济发展格局来看,2018年全省GDP中武汉占比高达36%,其次襄阳、宜昌双副中心城市各占10%左右,两市GDP总量分别为4309.8亿元和4064.18亿元,是其他三四线城市的2倍以上。当前湖北省已经形成较为稳定的“一超二强”格局。

人均经济水平方面,值得注意的是黄冈和黄石两市,两市在经济总量和人均购买力上表现差异明显:黄冈2018年GDP总量排湖北省第五位,但城镇人均可支配收入仅有28978元/人,位列第14位;而黄石则正好相反,GDP总量位列全省第九,但城镇人均可支配收入达到35327元/人,在省内仅次于武汉。

7成百强房企进驻湖北并加速布局

据CRIC不完全统计来看,销售TOP20房企全部在湖北有布局,TOP50企业湖北入驻率已经超过8成。若将范围放大至百强,仍有近70家房企扎营湖北。这一点足以见得湖北是企业投资中部城市的要塞之一。

其中,省会武汉是大家最为关注和聚焦的城市,当前已有近8成百强房企进驻。尤其是近三年,扎推进驻的趋势愈演愈烈,三年间已有超过40家企业新进驻武汉,拿地规模接近2000万平方米,其中包括1家全国十强、5家全国二十强、12家全国五十强等等。如此密集的进驻,也导致武汉市场的竞争激烈,市场集中度出现下降。

2019年上半年武汉有50%的地块是通过一级市场招拍挂成交,除了本土大开发商尚有地缘优势护航,其他小企业想要获得地块难度颇大。除了招拍挂以外,存量地块、合作开发也是房企布局湖北的重要手段。以武汉为例,2019年上半年存量地块介入比例占到30%,合作开发占比也接近25%。

房企在湖北的销售格局也随着品牌房企的进驻、深耕企业的战略转移而不断变化。以往各企业销售差距不大、梯队格局较为模糊的格局已经发生改变,取而代之的是头部梯队优势明显、区域百亿房企差距断层较大。

2017年湖北销售TOP5房企中,第一名与第五名的销售差距在20亿以内,2018年这一差距拉大至百亿以上。而销售在100亿-200亿的房企变换的同时,销售业绩断层明显,例如湖北2018年销售TOP10中,第7名的中建三局达169亿元,而紧随其后的金地仅为109亿元。

头部梯队土储、上榜房企的变动无一不体现出当前企业在湖北的销售竞争十分激烈。总体来看,有四个方面值得关注:

第一,结合近两年房企在湖北的销售排名来看,全国销售TOP10企业几乎占据了半壁江山,强者恒强格局未变。2018年碧桂园、保利发展、中国恒大、万科地产、绿地控股分列湖北销售前五强,销售额均超过200亿元,形成第一梯队。

第二,碧桂园表现突出,销售领跑整个湖北市场,在第一梯队中“一骑绝尘”。2017年其在省内销售金额流量仅157.4亿元,位列第7。但2018年销售大幅上涨至359.7亿元,同比增长128.5%,超出第二名百亿之多,位列各房企之首。主要还是得益于碧桂园武汉市场深耕+湖北省内多点布局的策略。随着此轮三四线行情的爆发,碧桂园在湖北的业绩也直线攀升,其中三四线的业绩贡献达到75.2%。短期来看,在第一梯队中,碧桂园优势明显,地位难以撼动。

第三,本土企业发展势头尚佳。当前来看两家较大的本土国企武汉房地产集团和中建三局地产表现突出。近两年业绩提升同时销售排名也稳步提升,名次均位列前十。而一些仍在快速发展的本土房企如福星惠誉、奥山等,均有现象级的项目出现。其中老牌本土劲旅福星惠誉后期仍有多个项目跟进入市,储备货量的开发预计将支撑其重新回到销售TOP10。

第四,武汉成为房企在湖北销售的重要战略支撑。湖北省销售TOP10中,大部分企业的销售份额均来自武汉。尤其是东原、金地、华发等,在武汉的销售几乎撑起了整个湖北的业绩。由此可见,虽然少部分企业在2017年开始扩展三四线,也取得了一定的业绩突破,但是考虑到三四线的竞争对手是碧桂园乃至恒大等航母级别房企,胜算并不大。因此,实际上,想要在湖北市场占据一定的份额,武汉仍然是重要的战略阵地。

百强湖北土储严重断层

值得一提的是,从土储来看,百强房企在湖北省的土储货值格局从企业集中度上和城市集中度上都呈现出明显的断层现象:超过5成的土储货值集中于10家房企,77%的土储货值聚焦于武汉。大部分房企在湖北的货值仅在百亿以下,而三四线城市的土地货值仅占全省的5%以下,可谓是“上游龙头割据,中下游群英混战”。

按货值总量可分为3个梯队:

第一梯队为土储货值在千亿以上,如碧桂园、恒大和保利,均为龙头房企,碧桂园、恒大进驻湖北省较早,而保利近两年才进入湖北,发展速度较快;

第二梯队包含绿地、融创、新城等规模房企,以及中建三局、福星这样的湖北本地房企,这部分企业多在湖北深耕多年;

第三梯队包括越秀、龙湖、远洋、金茂等规模房企,还有奥山这样的武汉本地房企,但整体来看企业规模不如前两个梯队。

虽然百强房企在湖北的土储货值总量已经突破万亿,但是各企业间存在很大的货值落差,仅有10家企业的货值超过400亿,部分企业土储货值甚至不足20亿元,碧桂园、恒大、保利等龙头房企的土储更是产生了断层优势。以此来看,虽然进驻湖北的开发商数量较多,但土储集中度保持在很高水平,中小型房企的生存空间也被大幅压缩。

从城市层面来看,典型企业的土地储备分布呈现极度聚焦的情况:武汉作为省会,聚集了50家企业在湖北的77%货值。未来很长一段时间内,武汉市场还将是房企关注的重心。

虽然典型企业在湖北省三四线城市土储货值不高,但呈现明显差别:荆州、宜昌、襄阳和鄂州相对来说比较受到开发商的偏爱,土储货值占全省货值的3%-5%左右;而其他城市如天门、潜江等仅有不足20亿的土储货值,典型房企基本没有进驻。

在三四线城市的选择上,典型房企更偏好宜昌、襄阳这样GDP在省内排名靠前的城市,鄂州主要是由于紧邻武汉并靠近光谷,光谷的外溢客群一定程度上带动了鄂州市场上行,所以较多知名房企在鄂州拿地,但其他环绕武汉的城市如孝感、黄冈等暂时还未受到武汉外溢红利的影响。

从当前城市发展格局来看房企未来的投资重点,湖北无疑是“两极分化”的,武汉凭借省会“虹吸”效应吸附了全省半数的购房需求,也是房企角逐的主战场。武汉对卫星城市房价的提携能力虽强,但在成交体量方面具有压制作用,使得部分省内三四线城市楼市羸弱。

因此,一些远离省会城市如宜昌、襄阳等房地产市场相对独立,自成一体的内生型城市也值得企业关注。

文章来源:丁祖昱评楼市

打开APP阅读更多精彩内容