在楼市情绪最为高涨的2016年，上海的土拍市场也经历了一场前所未有的疯狂。短短一年时间，上海各区涌现出18个“地王”。
如今3年过去，这18个地王中，已有16个入市接受检验，由于各自区位、产品以及定价策划的不同，16个楼盘也有着截然不同的命运。
（2016年上海18幅地王/凤凰网房产上海制）
它们之中，有自身条件优越、人人争抢的“日光盘”，如融信世纪江湾、中骏天璟、西郊金茂府等；有先天缺少价格优势、通过后天努力近乎光盘的融创壹号公馆、葛洲坝虹桥紫郡等；也有深陷泥潭，惨淡经营的东原碧桂园、公元2040、央玺等。
上海地王观察：
本期上海地王观察系列，我们关注的是浦东新场地王——中粮首创禧瑞祥云。
"血拼"拿地到携手开发 禧瑞祥云刷新区域房价天花板
在当时区域二手房均价不到3万/㎡的2016年，中粮地产击败首创置业，以3.57万/㎡的楼板价，拿下浦东新区新场旅游综合服务区A10-1地块，这个价格也一把刷新了新场的地价和房价天花板。或许也是不打不相识，最终该项目由中粮和首创携手打造。
（中粮首创禧瑞祥云售楼处）
2018年12月25日圣诞节，中粮首创禧瑞祥云首开入市，推出380套房源。当时正值传统楼市淡季，禧瑞祥云4.6万元/㎡的价格不仅震惊业内，也让许多购房者大呼“要不起”。
由于认筹人数过低，中粮首创禧瑞祥云当时未达到摇号开盘的条件，只能默默无闻地开了盘，认筹人数据说只有11组。开盘一个月后，中粮首创禧瑞祥云的网签数也没能上两位数。
强力促销带动销售 禧瑞祥云走出板块“独立行情”
开发商自然不会坐以待毙，没过多久，禧瑞祥云就拿出一系列自救动作——买房限量送车位或软装，总价再打95折。空前的促销力度似乎也带动了销量的上涨，截至2019年10月底，开盘10个月的中粮首创禧瑞祥云，网签数达到218套，占总推盘量的57%。
（中粮首创禧瑞祥云销售情况）
值得关注的是，尽管中粮首创禧瑞祥云促销力度很大，但成交均价依然高出板块二手房价很多。据了解，新场板块的新房项目只有新粮一个，没有对手也无从对比，而二手房市场的次新房也并不多，其中的万科清林径被认为是区域内商品房的品质的代表，项目单价3.4万/㎡左右，2012年建成。新场成交活跃的二手房楼盘还有东方冠郡、丝庐雅苑等，多是88-99㎡2房刚需户型，单价3万出头，总价大约在300-350万元/套。
（浦东新场板块在售楼盘）
数据来看，新房方面，2019年1-10月，新场板块新房成交均价40756元/㎡，月均成交24.7套。虽然板块目前在售新房只有中粮首创禧瑞祥云一个，但不能排除往年项目延后网签的情况。
（2019年1-10月新场新房成交数据/来源上海链家）
二手房方面，2019年1-9月新城板块成交均价22574元/㎡，月均成交100套左右。
（2019年1-9月新场二手房成交数据/来源上海链家）
一二手房成交价相差如此之大，每个月均有稳定网签的禧瑞祥云已然走出了“独立行情”。从近期售楼处的反馈来看，项目的优惠力度已经收紧。据本站实地了解，曾经的95折活动，如今已变成97折，曾经可选的“送软装”，也已经退出舞台，变成先到先得送车位（200个名额）。
禧瑞祥云值不值4万+？
抛开中粮首创禧瑞祥云复杂的销售故事不谈，凤凰网房产上海站实地探盘中发现，销售人员一直将项目作为区域最高品质来表述，意指4万+的价格物有所值，那么实际情况如何呢？
中粮首创禧瑞祥云占地约56000平米，总建筑面积约68000平米，容积率为1.2，绿化率35%，由10栋7-11层洋房及17栋叠拼别墅组成。如今入市的380套房源全部为小高层，位于整个项目的北面，南侧叠加别墅待开。
（中粮首创禧瑞祥云项目效果图）
中粮首创禧瑞祥云虽然只有三种户型，但是分类却稍显复杂，90㎡3房2厅2卫为主力户型，特殊户型包括90㎡2房和110㎡3房，均位于一楼/二楼，送地下室。装修方面，除2#、5#、8#、10#为毛坯交付（如想精装交付，案场可谈），其他楼栋均为精装交付，一梯两户。
价格方面，项目小高层整盘均价45908元/㎡，装修标准据说达到3500元/平，装修房总价在400万左右，与毛坯房源价差20万左右。目前送地下室的特殊户型基本消耗完毕，只剩下中高层的90平3房，中粮物业，物业费4.9元/㎡·月，预计明年6月份交房。
（中粮首创禧瑞祥云90㎡三房户型图）
凤凰网房产上海站参观样板间发现，中粮首创禧瑞祥云在售的90平三房户型确实可圈可点，三开间朝南，横厅设计，北卧送阳台，得房率也高。
（中粮首创禧瑞祥云样板间）
不过，虽然是90平小三房中少见的横厅设计，但可供使用的阳台偏小，另一半外面是设备平台。
可以确定的是，作为新房的中粮首创禧瑞祥云，在品质上对比周边二手房确实胜过一筹，毕竟与二手房价差1.5万+/㎡的前提下，每月还能有稳定走量已实属不易。放大到整个新场板块来看，在如今没有高质量配套支撑的情况下，板块成交不算活跃，那么未来的新场有没有什么可以期待的规划呢？
新场撑得起4万+吗？
新场，位于浦东新区中南部，原本是南汇地区的四大镇之一，曾经有“金大团、银新场、铜周浦、铁惠南”的说法。
商业配套方面，由于新场镇本身就不算大，除了新场古镇这个为上海本地人所熟知的旅游景点外，新场的配套设施大多比较简单。虽能满足居民的日常需要，但总体缺乏较大型的商业设施。
在中粮首创禧瑞祥云马路斜对面，目前正在建设一座商业综合体——中优城市广场，据项目官方网站介绍，该项目集大卖场、电影院、娱乐、餐饮、零售、服务等为一体，总建面约10万方，是目前整个新场镇第一个大型的商业综合体。
（中优城市广场/凤凰网房产拍摄于2019年10月）
交通方面，16号线新场站是唯一经过新场板块的轨交，但是新场的商品房大多集中在距离地铁站2公里之外的南部，步行去地铁站不太现实，公交接驳大约三站路。凤凰网房产上海站实测，从新场地铁站到中粮首创禧瑞祥云项目处，步行约需要20余分钟。
（中粮首创禧瑞祥云位置示意）
新场的交通优势主要体现在自驾方面，中粮首创禧瑞祥云距离S2沪芦高速入口不过几百米，通过申江南路和S2沪芦高速都可以直达张江高科技园区，这也就解释了为何中粮首创禧瑞祥云的许多客户群体是来自张江的上班族。
医院方面，新场现有社区卫生服务中心，能满足居民普通的就医需求，若需要更好的医疗服务，新场人民会去往8公里外的周浦医院。2018年开工建设的新场医学中心，位于万科清林径东侧，是一所三甲医院，建成之后会改善区域内的医疗条件。
（新场医学中心效果图）
教育资源方面，目前最受关注的学校是冠名明珠的新场实验小学，学校由明珠支持办学，学生家长反映教材也和明珠一样。新场实验小学虽然比不上明珠ABC校，但也比一般的菜小好。目前学校刚开学不久，教学质量尚未显现，未来还是值得期待的。
除了有在建中的商场、医院外，新场还有一所在建中学，位于在建中的三甲医院对面，现在还未公布校名，传言中交大附中，复旦附中，建平分校都被提及过，至于真实校名如何，或许需要再等一段时间才能揭晓了。
整体来看，新场现有配套确实一般，但好在还有一些规划中的商场、医院和学校。新场相比惠南、南桥来看，优势在于离市区近，上高速方便。由于整个新场住宅体量不大，一二手房月总成交套数不过120套左右，未来的规划升级空间也有一定局限。
结语
诞生于浦东新场的中粮首创禧瑞祥云，10个月来的销售旅程不可谓不难。虽然开发商通过降低身段的方式去化了一批房源，但开发商毕竟不是慈善家，项目的盈利更要靠后期的房源来实现。作为一个先天缺乏炒作题材的地王项目，后期叠墅房源的入市价格以及交付情况值得关注。