在陷入债务危机之前，黄老板的人生都是春天。

他出身教师家庭，15岁考上福州大学土木系，毕业后进入福建建行工作，8年过后，31岁的他选择下海创立泰禾集团，成为房地产行业浪潮之上的弄潮儿。

某种程度上，泰禾的底色也浸透着黄老板的个人经历。中文教师家庭出身、8年银行从业经验、名校学历背景的成长故事，让泰禾的企业标签里出现这些符号：高杠杆、高端住宅、高薪资。

这些特色让泰禾很快成为一家辨识度极高的企业。而黄其森的头衔也变得更多：福建商人、黄行长、黄院长、黄药师、黄普斯……

但与此同时，黄其森性格特质中，也潜藏着一些迷幻、复杂与自信的底色。

黄其森身上保有闽商“爱拼才会赢”的风格。他敢于下注，2013年时他在北京、上海疯狂扫货，被人在微博评价为“老黄有点疯”。他也敢于冒险，将杠杆的力量发挥到极致，有着别人看不懂的风控意识。

他不惮制造话题。成龙、余秋雨、冯小刚、范冰冰与王刚等明星，都曾为他钟爱的院子系产品站台。2017年底，他面对媒体公开承诺：明年（泰禾）销售额能达到2000亿元。这引来了交易所的问询函，但泰禾的股价也切实涨了一波。

泰禾的财富神话止步于2018年底。这一年，天津项目火灾、被质疑的2000亿目标、管理团队频频流失以及悬在头顶的债务压力等事件接连爆发，泰禾风暴不断。

黄其森，成为舆论热议的对象。

调整迫在眉睫。2019年，泰禾开始数次转卖资产，回笼百亿资金；停止拿地开支，加大回款速度；调整内部管理架构等等。

几针强心剂下来，泰禾迫在眉睫的债务危机得到缓解，它前三季度经营性现金流达到226亿元，短期偿债水平也得到大幅提升。

对于过去的这一段经历，黄其森说，“后退，是为了更好的进步”。似乎，他早已坦然接受了这次的危机。走出暴风雨后，黄其森正在带着泰禾重新出发。

  《财经天下》周刊=EW

  黄其森=HQS

  谈形势

EW：2019年，“房住不炒”红线紧绷，楼市降温痕迹隐现。回顾这一年，您觉得房地产行业发生了哪些深刻的改变？有没有出乎您预料的事情？

HQS：伴随国家住房制度顶层设计的重新定位，和持续不断的房地产调控，我感觉这两年房地产市场变化很大。有几个比较明显的趋势，比如需求端的去投资、投机化，住宅向居住属性回归；再比如消费升级的趋势越来越明显，北京80%以上的购房都是换房需求，其他一、二线城市从刚需到改善的住房消费升级也都在加快；另外从企业层面来说，这两年行业集中度进一步提升，未来的市场空间只留给两类企业，一类是大而全的头部房企，一类是小而美、有独立产品IP的做精品的企业。

EW：今年很多中小房企日子不太好过，如果送一句话给这些企业家们，你会跟他们说什么？

HQS：大概是这几个关键词：战略、产品和心态。要有前瞻性的战略，看到别人看不到的东西；好产品是基石，是护身符；做企业还要有一个良好的心态，好的时候，不要忘乎所以、得意忘形，不好的时候，也不要怨天尤人，这种平和的心态非常关键。

EW：你认为2020年调控政策是否会放松？

HQS：我想，今年绝大多数公司应该也都比较困难，没有特别轻松的。但我告诉大家，这种压力其实是一种常态，今后也将是一种常态。最重要的是要在逆境中发挥自己的优势，对泰禾来讲，也在顺势进行必要的调整。

  谈质疑

EW：今年开始，泰禾收紧了和金融机构的合作，从上百家降至十几家，您会拒绝什么样的合作请求？在挑选合作机构方面，有什么样的标准？您会亲自和他们谈合作么？

HQS：泰禾挑选合作机构和合作伙伴的标准，都是门当户对、志同道合。过去我们只要有项目，所有的金融机构都盯上了，原来有100多家金融机构，大多数都是他们找我们。当时我们也是谁来都欢迎，但从2018年开始我们主动调整了一下，去年很多金融机构遇到了兑付的难题，临时抽贷、压贷，确实给我们带来了很多困难，所以我们今年开始这样的调整。对这些金融机构，我们希望形成15~20家的战略合作，让泰禾的融资体系更加稳健。

EW：泰禾曾经透露过引入战投的计划，后面没有实施下去的原因是什么？迄今为止，战投计划还有效么？

HQS：引入战投的前提，还是需要能够跟泰禾的业务协同发展，也就是双方能够门当户对、志同道合。这是泰禾选择合作伙伴的一贯原则。过去泰禾在市场上有一些特立独行，主要表现为独立操盘、独立拿地，持股权益高于行业平均水平线；今后泰禾会是更开放、更包容的心态，选择更多志同道合的伙伴合作开发；未来我们也会更多地尝试小股操盘、品牌输出这样的路线。

EW：泰禾在陷入舆论压力的两年里，你是否有过绝望的时刻？最危险的时刻，怎么渡过去的？

HQS：其实泰禾并没有媒体想的那么困难，我觉得我们一直做得挺好的，所谓的“危险时刻”并不存在，都是因为外界了解得不够真实全面。做企业哪家没有困难呢？这种困难往往是宏观经济的晴雨表，今年中美贸易战，宏观经济下行，房地产领域融资收紧，限购限价调控，都会给企业经营决策造成困难，这是一种常态，关键是要有好的心态。这两年你们感觉是泰禾困难，但恰恰是我们企业综合治理能力提升效率最高的两年。

EW：泰禾连续5年未公开披露销售额，隐去销售额的原因是什么？今年前10月，泰禾的销售额完成多少？

HQS：过去，销售额并非是证交所强制要求的披露信息，我们也并没有刻意隐去。未来我们也会选择公开和公布销售额。

EW：今年以来，泰禾接连出售项目股权规模已经接近100亿元，接下来还有转让资产计划么？除了金融机构之外，哪些银行加大了授信额度？

HQS：具体情况还是以公告为准。大的原则是泰禾在项目股权合作层面是开放的心态，愿意与业内门当户对、志同道合的伙伴合作操盘，因为目前泰禾项目的权益占比在行业内是非常高的，达70%~80%；一般企业的权益占比在30%~50%。所以，泰禾即便拿出一部分项目股权合作，对大局也并没有什么不良影响。

  谈管理

EW：泰禾会在一些核心岗位上设置两个副总裁，有人评价说这是因为你不容易相信别人，您怎么看？

HQS：我非常信任我的同事，但信任不能代替监督，这是任何一家成熟企业都普遍具备的管理制度和经验，并非是什么泰禾特色。实际上泰禾对人才的态度很简单，给大家创造一个公平的环境，但有两个底线不能突破，一个是不能贪污腐败，二是不能和泰禾战略相违背。只要不违反这两个原则，我们评判人才的标准就是允许工作中有失误，最终凭业绩说话。

EW：你曾说过泰禾的管理水平像小学生，您认为它差在哪里？目前在改善管理上遇到的最大挑战是？

HQS：泰禾在战略上是大学生，但在管理上是小学生，与行业内的优秀企业比，差距肯定是有的。管理的主体是人，所以挑战也是在人才方面。如何通过激励制度和管理激发人才的潜能，是泰禾亟需解决的管理挑战。

EW：2019年仅剩1个月，回顾这一年的发展，对泰禾今年的经营表现满意么？在哪方面有不足？

HQS：通过这一年的去杠杆、降负债、促销售、抓回款等等努力。应该说，我对目前取得的阶段性进展是满意的。尽管这和我的预期目标还有差距，但我的团队都很努力，开局得胜，我对他们的付出非常认可。

 谈人心

EW：您是福建人，1965年生，您父母也是这里的人吗？您觉得，福建对您的性格有影响吗？

HQS：我是地道的福建人，我家人也是。福建人常讲“敢拼会赢”，这句话讲的就是奋斗精神，我在公司内部也经常会鼓励同事们，无奋斗不青春。泰禾已经有二十余年历史，也是凭借这种奋斗精神，才有了泰禾的今天。福建人除了能拼，还能坚持，有韧性，在公司我也和大家强调，做事情要敢想敢干敢坚持。泰禾院子的文化之根在福州的三坊七巷，泰禾的文化里也有些福建地域文化的烙印。当然我们还是要兼容并蓄，既要有南方人做事的精细认真，又要有北方人的大气和格局，“南人北相”嘛。

EW：您的父亲是语文老师？这对您后来做中国院子有联系吗？

HQS：人的成长经历对个人还是很重要的。我的父亲是福建师大的中文系老师，教过古典文学和先秦文学。我小时候，当然没有真正系统的学习这些传统文化，就是凭兴趣，喜欢看那些书籍，父亲也没有特别教我，但这个耳闻目染的环境，还是对我以后有深远影响。当时中国院子还是叫运河岸上的院子，项目定位上遇到瓶颈，后来也是灵感一闪，想到了福州的三坊七巷，中国院子由此诞生。我的成长经历和传统文化对我的影响是潜移默化的，一直都在。

EW：您曾在一次活动中，和冯小刚一起谈到坚持的力量，您是做什么事情都要做到极致的那类人吗？这些年，除了工作方面，您最满意自己的一件事是什么？为什么？

HQS：我相信坚持的力量。但在中国，能做到真正的坚持并不容易，现在社会很浮躁，大家都在赚快钱，能一直坚持自己初衷的人真的不多。泰禾刚成立的时候，我就想做精品。泰禾的第一个产品叫天元山庄，那个项目的设计方案我们采纳了价格最高的同济大学的方案，就是依山就势、高低错落，最大程度保持山体原貌，给业主最好的自然生态体验。为了保护里面一棵三四百年的大榕树，我们还专门把建筑往旁边移，给它腾出位置。做中国院子时，每一棵树都很好地保留了下来，我们还建了两个苗圃，当时我的想法就是让别墅有在森林里隐隐绰绰的感觉，大家当时觉得不可能，现在去看，我们还真做到了。

EW：能够看出，您非常偏爱高端住宅，泰禾如今的院子系产品中，有哪个是您最喜欢的项目？未来会为了高周转而降低高端住宅的占比吗？

HQS：对我而言，这些院子我都很喜欢，但对中国院子的感情可能更深一些吧。高周转和高端住宅并不矛盾，在泰禾恰恰是一些高品质的高端项目能实现高周转。

  谈变化

EW：是否有想过，泰禾这两年的艰难时刻是因为什么引起？内因和外因哪个更主要？

HQS：泰禾算得上是一家网红企业。有爆款产品，也有明星效应，所以引人关注。因为大家对泰禾的关注度太高了，原本是大家都在经历的事情，但只要发生在泰禾身上，就会被无限放大并引起质疑，当然这也说明大家对泰禾的关心和关注，我们也会把它当作鞭策和动力，持续地做好公司内部的管理。

EW：出现了什么事情，让您做出了转让资产的决定？您花了多长时间去接受这个事情？

HQS：对标头部房企，泰禾恐怕是唯一一家独立拿地、独立操盘完成度最高的企业，有媒体此前梳理标杆企业2019年在北京的布局，只有泰禾在北京的9个项目全部为独立操盘，其他房企联合操盘早已成为主流。现在泰禾愿意拿出更多权益引进优质合作伙伴，开放合作是行业大势所趋，泰禾所做的也只不过是顺势而为。

EW：两年时间里，从超级大买家到超级大卖家，是一种怎样的感受？

HQS：经营企业面对的是瞬息万变的外部环境，不确定性是一种常态，无论对于企业还是国家治理，如何应对不确定性，都是一个艰深的课题。我经常跟同事们讲，房地产行业是政策主导，做企业一定要研究政策、读懂政策。市场周期上行，企业积极投资，拿地扩张意味着积极进取；市场环境逆转，企业去杠杆、降负债，回归财务安全地带，也是一种务实的态度。打个比方，做企业就像开车，不能一味地踩油门、追求速度与激情，也要懂得什么时候减速过弯、踩刹车，安全驾驶才是老司机。有时候，后退是为了更好地前进。

EW：泰禾2019年的哪一件事，对未来影响至深？

HQS：坦率地讲，这两年我最主要做的工作就是看人，泰禾今天能够有这样的发展，最重要的也是把人才当作企业最重要的投资。当然，还有一些其他的动作，比如加快销售、拿出一些项目合作、对合作的金融机构进行调整。可以说，我们是前瞻性地做了这些调整，如果到今年可能就没有这个机会了。现在应该说，我们基本上没有什么明显的短板。