[ 与住宅物业市场20%~30%的毛利率相比，养老产业的毛利率仅有10%~20%。 ]

老龄化社会的到来，为相关产业的发展打开了想象空间。

世界卫生组织（WHO）预测，到2050年，中国有35%的人口超过60岁，将成为世界上老龄化最严重的国家之一。这也意味着，中国将成为全球老龄化市场潜力最大的国家。

近年来，随着政策的加持与行业的张力，作为养老产业重要组成的养老机构，也吸引着新的入局者，但目前为止，养老机构的市场化发展并不尽如人意，微利甚至亏损屡见不鲜。

那么，养老机构面临哪些挑战？哪些企业在争相布局？养老机构的行业突破口在哪？

政策利好，入局者甚多

今年以来，养老产业上相关政策不断，市场准入放开、土地财税支持等一揽子重磅利好之下，新一轮投资窗口期将开启，市场角逐者加快扩容，金融、地产等跨界入局者正跑步入场。

此前有业内人士预计，到2030年，我国养老产业规模将达到22万亿元。

绿地香港执行董事王煦菱对第一财经表示，房地产过去几十年的发展是因为人口红利。但当中国进入老龄化社会后，需要面对的是当年人口红利转移到老龄化人口的需求。绿地香港判断，健康养老的产业机会是基于人口结构的产业机会。

艾媒咨询数据显示，2019年上半年，投身养老企业的上市公司已超过80家，覆盖了养老服务、养老地产、养老金融、养老用品等。

目前，国内养老机构市场主要有三大主力布局者。

第一类是以万科A(27.860, 0.06, 0.22%)（000002.SZ）、保利地产(14.980, 0.08, 0.54%)（600048.SH）、绿地集团（600606.SH）、绿城中国（03900.HK）、远洋集团（03377.HK）等为代表的房地产商公司。万科随园之家、远洋椿萱茂、保利和熹会等，均在一二线重点城市连锁布局养老机构和社区嵌入式中心。新华锦(6.440, -0.10, -1.53%)（600735.SH）以山东作为根据地，通过养老院及养老运营业务双轮驱动，借助日本模式做大做强。凤凰股份(3.820, 0.04, 1.06%)（600679.SH）将文化与养老结合，深耕山水养老。

其次是亲和源、凯健、日月星等企业为代表的养老服务运营模式。宜华健康(5.000, 0.00, 0.00%)（000150.SZ）全资子公司亲和源专注会员制养老社区运营服务，目前已从上海走向全国，在杭州、青岛、宁波等均有布局。南京新百(9.550, 0.22, 2.36%)（600682.SH）拥有居家养老第一平台安康通。双箭股份(7.880, 0.00, 0.00%)（002381.SZ）是连锁养老院龙头之一，其在2012年涉足养老产业，目前有6家养老机构，其养老业务仍处于拓展阶段，已基本实现盈亏平衡。

第三是以中国人寿(33.040, -0.26, -0.78%)（601628.SH）、泰康保险（05349.HK）、阳光人寿、合众人寿（04322.HK）等保险公司为代表的养老产业拓展模式。

入局者模式各异，但产业的落脚点永远是规模与利润。如何获取更多的利润增长点，是从业者必须面对的话题。

养老机构的多重难点

2019年4月，国务院新闻办公室发布《关于推进养老服务发展的意见》（下称《意见》），在落实土地税费政策、加大政府资金等方面支持养老服务。

具体来看，将养老用地纳入土地利用总体规划、城乡规划和年度用地计划，有序适度扩大用地供给。明确民政部本级和地方各级政府用于社会福利事业的彩票公益金，到2022年要将不低于55%的资金用于支持发展养老服务。此外，《意见》还将养老服务纳入政府购买服务指导性目录，扩大养老专项企业债券发行规模。

政策的发力点正是行业的痛难点：当前大部分民办养老机构面临融资难、运营难和用工难等挑战，且行业盈利者甚微。

融资难是行业入局者面临的首要挑战。上海一位连锁养老机构创始人对第一财经记者表示，政府的目标是希望养老行业能够更加系统化、规模化以及标准化经营。所以鼓励进入的社会资本更多是大集团运作，大集团才有足够的资金实力去扛前期的投入和后期的改造，还包括后期产生的安全隐患，甚至责任到人。

与此同时，运营难也是行业的一大痛点。天地控股总裁张华纲曾表示：“养老产业是一个投入大、周期长、利润产出时间长的产业，绝对不会像传统房地产（住宅）项目那样高利润率和高周转率。”张华纲指出，与住宅物业市场20%~30%的毛利率相比，养老产业的毛利率仅有10%~20%。

上述养老机构负责人对记者直言：“养老院住满是一个比较漫长的过程，一般入住率达到60%，才有可能开始盈利。而完成60%的入住率，基本上都需要2~3年。”

此外，他还对记者指出，大多数养老机构都面临着用工难的挑战。

“这个行业的人员流动率很高，几乎没有年轻人主动愿意到养老院工作，所以护理人员的受教育程度普遍较低。”他对记者说道，“虽然从政策到市场，大家都在说养老产业是朝阳产业，但从事在这一行业一线的护理员收入却不见涨。”

第一财经记者查阅多家求职网站信息发现，除了工资待遇捉襟见肘，其工作内容更是辛劳繁琐。上海松江一民办养老机构护理员招聘信息显示，每日工作时长12小时，做六休一的每月薪资是3500元到4000元之间。

补贴少赚钱难

绿地香港（00337.HK）是众多试水养老产业的地产商之一，该公司涉足的养老产业主要针对高端人群。第一财经记者曾走访其位于上海医学中心的阿尔茨海默症患者照护专业机构莫朗福克斯，无论是人员配备、设施，还是场地装修设计，都是五星级酒店的标准。

记者了解到，这一专业照护机构虽然定位高端，定价为每人每月1.8万至2万元，却仍难以实现盈利，甚至营收平衡都达不到。“至少要定价3万元才能持平。不过绿地香港当下并不急着赚钱，而是希望做好、做大规模后再谈盈利。”王煦菱此前在接受第一财经记者专访时表示，之后第二家也会考虑做中端市场，覆盖更多人群。

实际上，绿地香港把莫朗福克斯当成其在养老产业的“核心武器”。

“选择阿尔茨海默症专业照护是因为这是刚需。一般活力（健康的）老人很难赚钱。中国人有观念认为养老最好还是在家里，只有照顾不了才需要机构。”王煦菱表示。

以上海市为例，上海政府鼓励社会机构参与阿尔茨海默症专业照护，社会机构多增加一个床位，政府补贴1万元。在一般养老机构，政府补贴则显得微乎其微。

广东一养老机构负责人为记者罗列了来自国家对民办养老机构的相关补助，包括一次性建筑补贴、床位补贴和相关税收减免。但同时也强调，补贴的标准包括，床位必须在30张以上，每张床位资助3000元；拨付方式为三年两次支付。养老院在正式运营满一年后，入住率达到30%以上，支付首次50%资助金；运营满三年后，入住率达到50%以上，支付另外50%资助金；市财政给予日常运营补贴，每人每月80元；另外，养老可享有免征税。

“外界传说民办养老机构靠政府补贴存活，是几乎不可能的。这些补贴与前期的投入相比，可以说是杯水车薪。但毕竟前期大资本投入，如果运营以后未满员，可以申请这笔钱，对于很多养老院来说也是可以解燃眉之急的。”上述广东养老机构创始人表示。

面对补贴少赚钱难的行业现状，养老机构如何增加收入？兴业证券(6.320, 0.02, 0.32%)认为，养老机构首先需要做到“医养结合”，即将医疗康复保健服务与老人生活照护服务有效对接。

兴业证券表示，医养结合的主要优势在于能够缩短老年人繁琐的就医流程，将慢性病护理和突发性疾病的急救在养老院进行。目前养老院的不少客户是失能老人，老人就医是刚需，医养结合能够很好地解决这一问题。同时，医养结合的服务模式将更能够激发老人入住养老机构的可能性。

据第一财经记者梳理，在二级市场中，湖南发展(6.660, 0.03, 0.45%)（000722.SZ）已从康复医院向养老服务进军，宜华健康、澳洋健康(3.990, -0.04, -0.99%)（002172.SZ）、凤凰股份等均在医养结合方面有所布局。

平安证券研究员杨侃认为，在国内需求与日俱增的背景下，养老产业发展爆发在即，医养结合是大势所趋。伴随国内老龄化程度不断加深、首批中产群体推动中高端养老消费以及养老支持政策的不断加码，养老地产行业发展空间值得期待。展望未来，具备养老产业资源整合能力，形成清晰的盈利模式是养老地产企业做大做强的关键所在。预计资金实力较强、运营服务水平较高且多种养老业务模式协同发展的企业有望脱颖而出。