从国际经验看，保障承租人权益是一些国家的惯用做法。以德国为例，德国消费者愿意选择租房而不是买房，重要因素就是其租房政策。

匡贤明 中国（海南）改革发展研究院经济所所长

近日，媒体报道新修订的《深圳市出租屋管理若干规定》将于明年1月1日起施行，其中对房东单方面涨租、随意克扣押金、巧立名目收费、甲醛房出租等保障租户利益的热点问题均已在《意见》中制定了针对性的措施。

广义的房地产市场，总体上可以分为自有产权住房和租赁产权住房，前者是销售市场，后者是租赁市场。

在比较长的时期内，我国商品房销售市场发展比较快，而租赁市场发展相对缓慢，这不仅反映在租售比长期偏离，更反映在租赁市场还缺乏完善的权益保护机制，承租人不安全感、不稳定感强。一个高质量的城镇化进程，离不开房地产的长效机制，而房地产的长效机制，其中不可或缺的就是承租人权益保护机制。

当前，我国仅在《合同法》中对承租人的法定权利作了相应的规定，包括“买卖不破租赁”。但仅有这一条还不够，对租金的动态监管、对租金的补助、对退租纠纷的介入等还缺乏一系列的规范操作，对承租人享受当地基本公共服务还设置了比较高的门槛（比如签署了规范的租赁合同三年以上等）。这些保障措施的缺失，客观上使承租人处于一种弱势的地位，不利于租赁市场发展。

无论从哪个方面看，承租人权益保护机制的构建都极为重要：首先，它是推进新增劳动力进城的重要保障。大部分新增人口进城，站稳脚跟的第一步是租房。租金随意上涨、租期不稳的因素，会提高外来人口融入城市的门槛。

其次，它是推进高质量城镇化的重要保障。买不起也租不起，过高的房价必然加大逆城镇化的可能。大力发展稳定的租赁市场，首先要解决的是承租者的“后顾之忧”。

最后，它是推进房地产市场可持续发展的重要保障。绝大多数消费者涌入购房市场，既抬高房价，也加大了家庭负担，挤出其他消费。只有多种业态、多种形式的市场，才是一个可持续的市场。

从国际经验看，保障承租人权益是一些国家的惯用做法。以德国为例，德国消费者愿意选择租房而不是买房，重要因素就是其租房政策。

比如房租管制，德国出台了《住房租赁法》和《经济犯罪法》，该法律主要就租房合同的制定、履行、租金水平及涨幅进行约定，并对解约程序进行了严格规范，用来保护租客利益，遏制投资投机性需求。

其次是退租保护，即承租人可以不用给出理由和出租人解约，但是出租人需要在符合法律规定的情况下才能提出解约要求。

最后还有住房补贴政策兜底。政府根据家庭人口、收入、房租给予居民房租补贴，确保每个家庭有足够的租房支付能力。

最近，深圳等一些城市开始率先打破这个僵局，下一步，更重要的是总结地方试点经验，加快推进城镇住房租赁立法工作，使承租人权益能够得到法治化的保障。

从部分国家的实践经验来看，只有保障承租人权益，才能营造一个有利于城市健康稳定发展的房地产租赁市场。

文章来源:时代周报