咦…传奇投资教父来斯里兰卡买房了啊!这都说明了啥?

(斯里兰卡小妞,兰卡华文第一自媒体)

就在昨天,新兴市场投资教父、传奇大佬马克·墨比尔斯(Mark Mobius)来到斯里兰卡,参加了一场在科伦坡举办的商业论坛,并发表了讲话。

马克·墨比尔斯是新兴市场投资教父。研究新兴市场已经有三十年的经验,是全球50位最具影响力的人物之一。他这次的大意就是:喊话全球的投资者——来投资斯里兰卡吧,越早越好。

马克·墨比尔斯投资法则:

  • 你最好的保护就是分散投资.
  • 如果您想参与全球经济最快速地区的获利成长,就必须投资新兴国家。
  • 当每个人都想进场时,就是出场时点;当每个人都急着出场时,就是进场时点。

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墨比尔斯展示了中国、新加坡、马来西亚、巴西等国家的发展经历,表示斯里兰卡作为经济体在吸引外国投资方面拥有巨大的潜力。

斯里兰卡的农业经济一直受到全球关注,但他更关注房地产、金融服务、科技产业以及旅游业。大佬的观点是:“如果采取有助于促进‘经济自由的政策’,斯里兰卡就有腾飞的潜力。”

同时,他还告诉大家,他已经在科伦坡投资了一套公寓,认为住在这里比新加坡好得多。既然大佬都已经在斯里兰卡投资买房,这说明了啥?以下是我们的路边社个人观点。

整 体 情 况 如 何?

说实话,科伦坡在建新项目挺多的,但是和东南亚一些国家没法比。毕竟是小国,土地私有,人口不多,没有人口红利,人也普遍生活安逸,不喜欢在大城市生活。

即使在科伦坡工作,不少人会住在郊外。都说斯里兰卡人“懒”,但是每天在路上奔波这一点,还是蛮勤奋的。

我们先看来看一组数据:

(租金增长情况,每季度增长3%,数据来源AirDNA)

(斯里兰卡房屋和公寓平均销售价格,数据来源lankapropertyweb)

(科伦坡房屋和公寓平均销售价格,数据来源lankapropertyweb)

(科伦坡房屋和公寓平均租赁价格,数据来源lankapropertyweb)

(不同房型受欢迎程度,数据来源AirDNA)

(日平均租金走势,数据来源AirDNA)

(斯里兰卡游客数量,数据来源wiki)

根据近些年统计数据,科伦坡房产无论是租金还是售价都不断攀升,2018年科伦坡平均房价同比飙升50%,同时游客数量也呈直线增长趋势。

需求一直增加,当地人也不傻,很早就已经瞄准这个机会,人手好几套房出租,这其中也不乏海外的投资者。比如,我楼下的一位邻居,来自英国,就持有多套公寓,过着收租的生活。

曾经有一个调研,多数受访者表示在斯里兰卡更乐于投资买房。本地人是购买公寓的主力,这里没有东南亚国家保护本地购买者政策,地产市场处在一个良性氛围。

在这种背景下,科伦坡高端公寓的价格涨了不少,但并不太愁卖。

前段时间我去看了周边几个即将竣工的楼盘,基本上都卖了70%以上,高楼层、价格贵的余房较少,可选的更多是便宜的低楼层。

个人认为,因为科伦坡一室户型稀缺,目前二室和三室户型更受购房者和租房者的欢迎。但是随着一些新项目的开售,更小的一室户型会大量出现在市场上,这个局面可能会有所改变。

毕竟一室面积小,投资门槛低,日常放在Airbnb上,可以赚赚租金。

当然,如果投资的话地段很重要,靠谱的开发商更重要啦。

高 端 公 寓 两 大 区 域

然后,我们来看看科伦坡高端公寓分布情况嘛……

(科伦坡部分高端公寓分布图)

简单总结一下这张图:

科伦坡沿海一带最现代、最发达,满满的CBD风;越往南、越往内陆走,就越安静,充满了市井生活的味道。

科伦坡最繁华的地方就是临海的Galle路沿线。这里是斯里兰卡的经济中心,地理位置好,拥有无敌的印度洋风景,距离科伦坡港口城还非常近,交通四通八达,自住和出租都很方便。

这里也是科伦坡最早发展的地方,有很多五星级酒店、高档餐厅、时髦的商场,现代感的建筑与殖民时代的建筑交错。

这里的科伦坡Fort、Galle Face Green什么的,也都是游客喜欢去玩的地方。

(Galle路沿线)

另外一片是图中被湖水包围的区域。从行政区域划分属于科伦坡2区,集中了不少国家单位和公司总部。

与Galle路的商业繁华不同,这里高大的摩天大楼和市井小巷并存,形成迥异的画风。

这里并非游客区,但是很多企业员工和外国使领馆工作人员居住在这边,因为生活设施便利。这里超市密度高,现代化的商场、网红餐厅和购物店都在步行范围之内,斯里兰卡最大的公立医院和最好的私立医院也不远。

(科伦坡2区)

这里还是政府和地产商着力开发的区域,很多地标建筑在建,未来直通港口城的水上巴士和科伦坡轻轨项目也会途径这里。

反正吧,我们家就住这一块儿……

购 房 注 意 踩 坑

我们来说说开发商,因为不少海外投资者,都容易在这上面吃亏。

斯里兰卡大型的房地产开发商不多,能开发高端楼盘的更是凤毛麟角,很多项目来自海外资本,比如中国、印度、新加坡、日本等。

我曾经在《在斯里兰卡建个酒店是个坑还是一门好生意?》中写过:“开发商面临着高建设成本、高借贷利率和货币贬值的问题。

举几个例子:

某巴基斯坦地产开发商投资的项目,地处黄金位置,但2012年便开始搬迁、建设,至今都没有完工。我们一家本来看好它的所在位置,关注了好几年,发现这是个坑之后就放弃了。

某新加坡建筑公司投资的星级酒店公寓项目,2016年开始启动,到现在只是规整了土地,没有建设。

某印度巨无霸集团投资的大型综合地产项目,目前还迁房已经落成,居民已经搬入,但是拆迁仍然受到很多阻力。

这些开发商都不差钱,但是都因为各自不同的原因,项目推进缓慢……

所以在投资新楼盘时,一定要十分谨慎,尤其是那种还未动工、停留在图纸上的项目。同时,如果是海外投资项目,你要充分考察开发商的背后资金实力以及斯里兰卡的合作伙伴。

公 寓 价 格 以 及 物 业 维 护?

那科伦坡高端公寓的价格大概是多少呢?我大概看了一下地产网站或者房屋中介的标价,粗略统计了一下,大概2000-4000美元/平米之间,当然更贵的也有。

斯里兰卡地产开发也是近十多年的事情,所以整体维护一般都很好,尤其是高端公寓。

比如下面的两座——

这两座公寓已经建了20多年,整体看起来还不错吧。

由于地处热带,每天海风吹着、大雨淋着,事实上“保养”起来比较麻烦,这方面斯里兰卡公寓的管理维护做的相当不错。

一般,斯里兰卡多是一栋一栋的独栋公寓,有花园、有泳池、有健身房,里面住着几十户或者一两百户人。

高端公寓居住的多是外国人或者斯里兰卡的有钱人,业主比较爱护社区的设施,物业也认真负责,相关的法律规定也健全。所以,几天一小修,每年一大补,整座建筑维护的很好。

租售比如何

尽管科伦坡房价这几年涨了不少,但是对比起东南亚那些国家,并不算贵,而且整体维护的很好。

自住的话,价格和环境蛮适合的,但要是投资,你就要综合考虑租售比是多少、好不好出租、容不容易出售的问题了。

很多生活在兰卡的朋友都发现了: 科伦坡豪 华公寓租金直逼中国一线城市。

如果长租的话,从这几年的情况来看,出租回报率在7%上下浮动

有人说7%只是表面数字,也就是每年租金收入直接除以买房价格,实际没有那么多。这点不假,因为斯里兰卡房子还会有很多日常持有成本,比如物业费、资产税等。

上文提到斯里兰卡高端公寓维持的很好,主要原因就是日常维护不断,而且每年都会大型维护一次。而且一座公寓,标配泳池、花园、健身房,日常支出也不少。在斯里兰卡住高端公寓,物业费并不便宜。除此之外,在斯里兰卡买房,每年还要交固定的一笔钱,可以称作为房产税吧。

还有,如果你要出租、出售还要缴纳个人所得税,如果委托给中介租售,还要给中介一笔费用。杂七杂八算下来,表面回报如果是7%的话,扣除隐藏成本,到手可能只有6%。

可是6%也是很合理呀,资产配置嘛,有个稳定回报就好。毕竟科伦坡是斯里兰卡的经济中心、旅游城市、商业城市,好房子好位置并不愁租客。

如果是短租,也就是放在Airbnb上出租,回报率会比长租高不少。而且,斯里兰卡目前没有法律法规限制公寓短租,所以你买套房放到网上,就能开始做民宿了。

具体的回报率是多少呢?因为涉及到地段、位置、装修、设施等太多因素,不能一概而论。

还有,在科伦坡做民宿你还要面临着两个问题——如何管理和旅游淡季。如果人就生活在科伦坡,由自己打理那没有问题。但要是想远程遥控,没有可靠朋友帮忙的话,可能会遇到非常大的困难。

目前斯里兰卡这方面不够成熟,尽管有公司从事这方面的管理工作,但主要是针对那种大宅子,面向公寓的还很少。

再有就是你要面临着旺季差异。每年圣诞新年、暑期以及中国国庆黄金周,是斯里兰卡游客最多的季节,房租可以做到最贵,但其他月份就一般般了。

其实海边旅游城市注定会有旺淡季的,房东要有心理准备,如何在淡季竞争力获胜,要下一番苦心了。要想做短租,要充分评估自己的运营能力。但我相信,只要做好了,收益率自然不会差。

其 他 更 多 红 利

总体来说,斯里兰卡的生活质量、地理位置、气候环境都还不错,我们一家人都很喜欢这里。如果本届政府推动切实可行的发展政策,不朝令夕改的话,经济和旅游前景也真是很有潜力。比如你看看啊:

  • Lonely Planet将斯里兰卡评为2019年最值得旅行的国家榜首。2019年各种旅游大奖,斯里兰卡也榜上有名。
  • 2008年斯里兰卡国际游客大概40多万人次,2018年230万人次。这里是英德游客喜欢的热带旅游目的地,相比新马泰,对于不少人来说这里很神秘。
  • 最近有不少航空公司开通直达科伦坡的航线,像波兰航空、印度维斯塔拉航空、阿曼萨拉姆航空……
  • 旅游签证要求宽松,基本上是最宽松的国家之一了。对于老年人,还有相对友好的退休签证。
  • 科伦坡港口城,与中国的“一带一路”重点合作项目,斯政府将其定位为“南亚经济中心”,按照规划者的蓝图,这里可供约27万人居住生活,创造超过8.3万个就业机会。

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小妞是谁?资深岛民,一个辞职回斯里兰卡当土著的理想主义girl。

出版6本书,10家网站签约作者。基本包揽市面上的兰卡指南,作品包括:《中国国家地理.斯里兰卡旅行指南》、旅行笔记《印度,不可思议》, 翻译作品《勇者征途:攀登七大高峰》等。 小地球联盟斯里兰卡领主。受邀入驻搜狐自媒体、今日头条、一点资讯、腾讯天天快报等,《环球时报》特约记者。参与旅游卫视、东南卫视节目拍摄。同时也是旅行者和徒步爱好者。足迹慢行4大洲30多国。

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