序言

前些年，中国年轻一代都在哭喊着“逃离北上广”，这几年，轮到中国房地产商、投资者哭喊着“逃离三四线”。

去年开始，关于三四线楼市的新闻和话题，就不断出现在各大财经媒体和地产大号上，其中，唱衰者甚众。 社科院更是大胆预测，2020年三四线城市房价将总体下跌。

关于三四线楼市，普遍观点是，经历了过去一两年的暴涨，三四线城市买房需求已经被严重透支，2018年下半年货币化棚改收紧，三四线楼市楼市已然失去了奋进的动力，加上产业孱弱，人口流失，如今正进入一个阶段性的衰退期。

很多人认为， 前几天刚刚经历“取消限售一日游”的张家港，就是三四线楼市衰退的一个缩影。

2017年8月，张家港颁布“限售令”，成为苏州第一个出台限售政策的城市。当年的张家港在苏州可谓一枝独秀，房价、地价两开花，住宅成交量达到276万平方米，均价突破万元大关。

2019年，苏州楼市还是一片红火，但张家港却突然熄了火，1-11月的住宅成交量仅为164万平方米，同比下跌29%，是今年苏州所有县级市中唯一个成交量同比下滑的城市。

一些专家认为，张家港此次取消限售之后又反转，看似是对楼市松绑的试探，背后难掩的，是三四线楼市的举步维艰。

与经济底子不错、蝉联全国百强县前三名的张家港相比，资源枯竭型城市的代表，5万元就能买一套房的鹤岗，处境则更为艰难。

但也有观点认为，三四线城市凉不了。

毕竟三四线凉凉的声音从六七年前就在传了，到现在房价却依旧坚挺。反倒是让身在三四线的韭菜们十分郁闷，网上降价的消息铺天盖地，身边的房价却还在蹭蹭蹭地涨。

在11月27日发布的《中国住房市场发展月度分析报告》中，数据显示，三 四线城市房价下跌个数增多，但部分仍上涨过快。

这部分人认为，对三四线的楼市的判断不能只盯着利空消息，还要对城市有更深入的分析。比如对周边五六线乡镇农村人口的吸引，一线二年轻人回流、产业情况等等。

众说纷纭之下，三四线楼市到底如何？

对此，地产下半场也对三四线城市做了一些研究。

虽然我们平时对一二线楼市的关注更多一些，但实际上县城才是中国基数最大的城市主体，研究县城楼市，或许也就更有意义。

但由于县城基数太大，难以全面概括，每个县城的实际情况也不一样，比如滕州作为县级市与菏泽成武作为县城，境况就不一样。而这一次，我们就选取的是济南周边的禹城作为样本，通过个案来了解一类县城的楼市现状。

禹城与中国大多数四五线县城一样，并不为大众所熟知，这样的县城，全国有2000多个，如果把禹城楼市作为一个样本，多多少少能够反映出中国县城楼市的一些现实。

1.

价格战打响，各楼盘处境艰难

禹城楼市凉凉已是不争事实

很多人，尤其是外省的人，可能没有听说过禹城，但一定听说过大禹治水的故事。这里便是大禹治水的功成名就之地，也因此得名禹城。

禹城位于济南西北方向60公里左右，是隶属于德州市的一个县级市，同样也是中国百强县之一。在今年公布的全国综合实力百强县市榜单中，位列第84位。

与很多四五线城市一样，禹城这两年也没能避免地卷入到了疯狂的房地产发展漩涡中。

如今在这片城镇人口不足30万人的土地上，屹立着大大小小20多个在售楼盘。 走在禹城的街边，随处可见的是正在建设中的高楼，和铺天盖地的楼盘广告。

然而，与工地热闹的机器运作声形成鲜明对比的是，各楼盘售楼处里却是一片寂静，难寻客户的踪影。距离春节还有一个多月的时间，多个售楼处就进入了“休假”状态，有的只有一两个人看守。午后我们去一个售楼处，仅留的一个置业顾问却在睡午觉。

今年以来，禹城楼市遇冷已是不争的事实，为了争夺客户，不少楼盘纷纷打起了价格战。

最出名的当属碧桂园天御。 当初拿地的时候，禹城市场均价还不到7000，碧桂园一来就扬言要卖到1万， 令整个禹城市场虎躯一震。所有开发商都期盼着这位一线大佬，能带领禹城房价再冲一个高度， 没想到碧桂园开盘也才卖到7000-8000。

而最近最新踩盘数据， 碧桂园天御一些楼座精装修的单价已经到了6650元/平米，而一些楼座的毛坯价更是跌破6000元/平米大关。 并且，碧桂园一进入禹城，就萎靡不振，仿佛禹城人不买账。

看来，在这场过江龙与地头蛇的博弈中，身为宇宙第一房企的碧桂园，也没占到明显上风。

不只是碧桂园，其他楼盘也在纷纷降价。 东岳中央公馆，7月份还卖7000左右，如今也是推出了6199起的特价房源 ，虽然是“起”在后面，但也能看到价格战的硝烟。 泺清水岸均价5800，领秀城6200-6800，金辰御园均价5500……

此外还有个别楼盘给出了首付分期政策， 像领秀城首付8万起，0利息，定房一年后还一半，剩余款交房时候还。

除了赤裸裸的价格战，还有各种明里暗里的 5重优惠、6重大礼、买房送储藏室 等等。

根据12月11日发布的德州各区县市最新房价， 禹城在售楼盘均价为6714元/平米，跌幅6.56%，在德州所有县级市中位居首位。

当然，禹城不是个案，在全国县级市的阵营，楼市悲凉，举目皆然。

2.

过去的两年，价量齐升，土地暴涨

禹城楼市也曾经历往日辉煌

虽然房价有所回落，但与三四年前相比，仍然是天差地别。

金辰公馆2015年4000，现在6800；

瑞明国际2015年4500，现在7000；

乾丰首府2015年3400，现在5700；

阳光地中海2015年3800，现在6800；

南郡华府2015年3500，现在5700

……

与大多数四五线城市一样，禹城房价的上涨，也是发轫于2017年前后。

2016年，全国一二线楼市开始发酵，身处四五线的禹城，还没有从上一轮的颓势中走出来，房价仍停留在4000出头。

随后一二线房地产政策收紧，资金不得不外溢，三四线成为新一轮上涨的主力军。

2017年，上涨的接力棒传到了禹城手里，随后禹城便开启了轰轰烈烈的上涨之旅 。 房价上涨的同时，交易量也在增长。 2017年禹城商品房销售面积约89.06万平米，同比增长21.63%。

与楼市共同繁荣的，还有禹城的土地市场。 2017年禹城出让的14块住宅中，有8宗出现高溢价。

12月4日，禹迹路东侧地块出让，被山东博大房地产开发有限公司拿下，溢价率高达342%，单亩成交价创下了487万/亩的历史新高。而5月份，金辰地产在此地块南侧取得的地价仅仅为100万/亩。

一周后，碧桂园带着满满的鸡血进军禹城市场，历经56次竞价,夺得禹城禹迹路地块，溢价率205%，单亩成交价336万/亩。虽没有刷新地价，但宇宙第一房企的入驻，无疑让禹城市场更加自信。

在一波又一波的“地王”的刺激下， 2018年禹城房价继续上昂，不少楼盘卖到7000以上。 土地市场也略显疯狂， 出让的10块住宅中，有8块的溢价率在100%以上。

最疯狂的，当属6月6日出让的迎宾路地块。经过359轮竞拍，由张宁以个人名义以5.16个亿高价摘下，楼板价为2192元/㎡，溢价率为537%。

此消息一出瞬间刷爆朋友圈，不光德州，济南地产界内外也是一片哗然，都说聊城水城有妖，难不成大禹治水的禹城也有水妖？

随之，七八月份全国楼市普遍遇冷，禹城上涨势头也就此减弱，房价开始出现波动，土地市场更是直接戛然而止，9月之后便停止供地。

2019年，禹城楼市进入下行期，房价回落，价格战打响，土地普遍无溢价，流拍开始出现……

从狂欢到落幕，禹城这两年所经历的，也在很多县城同步上演。

3.

开发商鱼龙混杂，无产权证、楼盘烂尾

县城房楼市大开发下的后遗症

伴随着房地产开发的大刀阔斧，禹城的楼市也衍生出一些乱象， 其中无法办理不动产权证和楼盘烂尾现象尤为明显，这也是很多县城楼市的通病。

因为县城市场份额小，尤其是像禹城这样棚改规模不大的县城，行业大佬看不到眼里，可能也与营商环境有关，所以地产公司基本都是本土或省内的企业。

最重要的是，很多开发商都是半路起家 ，来自各行各业，盯上房地产的暴利，突然搞起了房地产生意。由于不是专业出身，开发实力鱼龙混杂。

有些楼盘因为建筑质量差，或者开发商资质不健全，导致综合验收通不过，就无法办理不动产权证。 像交房后多年还迟迟办不了房产证，遭到业主维权的楼盘，不在少数。而且据当地房地产从业者透露，现在在售的某楼盘也有类似问题。

比无证更让人头疼的，是楼盘烂尾。 县城的开发商资金实力不够，开发过程中资金链断裂常有发生，就滋生了很多烂尾现象。 禹城市政府旁边就有一个资深烂尾盘，据说已经易主四次，都没能起死回生。 市政府旁这么好的地段，确实可惜，不知道什么时候才能找到接盘侠。

也正因为房地产市场乱象丛生，让购房者更倾向于购买有实力的楼盘，像禹城百合新城，就是因为开发商永锋集团的实力和大盘规模，得到众多购房者的青睐，在当前市场情况下，据说月销售量还能稳占整个市场的1/3左右。

从中，我们也能看出县城楼市的现实一种， 被烂尾、延期交房、无法办证吓怕了，而更倾向于有实力的开发商。 而县城，哪有那么多有实力的开发商，多少不是半路起家？

4.

高库存慢去化，低工资高房价

摆在禹城楼市面前的两座大山

这场大跃进式的的开发，给禹城带来的除了楼市乱象，还有高企的库存量。

我们曾有过近三年出让土地的相关数据统计：

2017年住宅供应建筑面积约182万平米；

2018年住宅供应建筑面积约135万平米；

2019年截止到12月18日，住宅供应建筑面积约104万平米。

三年总供应量约421万平米，按照120平米/套来计算的话， 就是3.5万套住宅。

这些只是这三年来的新增供应，要知道，禹城市场上还有一些像永锋百合新城这样从2017之前一直卖到现在的老盘。

据市场调研， 目前禹城在售楼盘多达23个，潜在库存量约1万套。 这当中还不包含前段时间刚刚拿地未开售的项目，像前几天东海拿下的那3块地，就又是30万平米的住宅。

这些仅仅是存量，要知道2020年还会有新的住宅地块供应。

据《2017年禹城市国民经济和社会发展统计公报》数据显示， 2017年禹城商品房销售面积89.06万平方米，其中住宅去化量约8300套， 2018年未公布准确数据，但下半年楼市遇冷，去化量与2017相比不会有太大出入。综合来看，按照这两年的去化速度，目前的库存量， 至少可以卖2年。

而且与我们之前分析过的菏泽、日照、枣庄等城市不同的是，禹城这两年的棚改规模并不大，所以这些量基本要靠普通买房客户去化。

只是，目前六七千的房价对很多禹城老百姓来说还是可望而不可及。禹城多数普通职工，一个月也仅仅3000左右的工资水平，再看禹城统计部门的数据：

2017年 全年城乡居民人均可支配收入 19063元 ，同比增长 9.4%

其中 城镇居民 人均可支配收入 24827元 ，同比增长 8.6%

农村居民 人均可支配收入 13555元 ，同比增长 9.4%

2018年 全年城乡居民人均可支配收入 20664元 ，增长 8.4%

其中 城镇居民 人均可支配收入 26764元 ，增长 7.8%

农村居民 人均可支配收入 14748元 ，增长 8.8%

从数据来看，不论是城镇居民，还是农村居民， 人均可支配收入的增速放缓，并且低于山东省的平均水平，2018年山东省居民人均可支配收入为29205元 。作为百强县的人均可支配收入，还赶不上全省的平均水平。对于收入水平并不高的禹城老百姓来说，仅仅首付，可能就要不吃不喝攒上十年。

以至于在销售过程中，仅仅因为总价2000元的差价，就要犹豫考虑好几个夜晚。 毕竟，在县城生活，挣钱更不容易。 有的人在县城开了十年出租车，才能在城郊买上一套房。

4.

禹城楼市虽非无望

但人们在买房的道路上走得很辛苦

其实这些年，禹城对周边城镇、农村的吸虹效应还是很明显的。这一点在多数县城都存在，也就是更多的乡镇人口进城买房的问题。

当我们在某楼盘调研时，说起老家在某乡镇上，置业顾问很熟悉的说出镇上的某某某某都在我们这里买了房，如数家珍，一个又一个。

一些在乡镇企事业上班的、有钱的小老板，大多都会去县城或者地级市买房。

乡村的中小学都在合并，很多学校都搬到了县城，家长为了让孩子上个好学校，也不得不跑到县城来买房。

还有一些父母，为了孩子将来好谈婚论嫁，也会提前到县城买上一套，即便将来孩子不留在县城，到时候再卖了去其他城市买。

当然还有市区当地的改善客群。这些人便构成了禹城楼市的主力军。

并且，禹城的经济基础也还不错， 2016年禹城提前一年实现冲刺百强目标。 在今年《人民日报》发布的2019年中国中小城市高质量发展指数研究成果， 在全国综合实力百强县市榜单中，禹城位居84位 。而且禹城已经连续多届入选百强县，实力可见一斑。

禹城的高新区已经晋升国家高新区，这也是全国第六家、全省第一家设在县级城市的国家高新技术产业开发区。

走在禹城会发现当地有很多企业工厂，像禹王集团、五得利面粉厂、通裕重工等等，并且，禹城作为中国生产麦芽糖的重要基地，素有“中国功能糖城”之称。

据相关数据显示，禹城全市仅上市、挂牌企业就高达16家，规模以上工业企业更是高达308家，产业的发展，为禹城贡献GDP的同时，也为禹城当地老百姓提供了大量的就业机会。

从经济发展和城市化进程的角度来看，禹城楼市未来或许并不是解套无望，而即便如此， 人们走在买房的道路上，走得却还是依然很辛苦。

看似低房价的县城，面临的却是更低收入的购房群体。 试想，这还是百强县的禹城楼市面临的现状，其他县城呢？