滕州楼市，是个谜。

2019年，全国楼市举步维艰，开发商们有的高价站岗强撑着最后的倔强，有的断尾求生以价换量，最常见诸报端的关键词是横盘、降价、维权……

省会城市济南新房4连降，二手房8连降，雪山、唐冶、张马片区都在打价格战贴身肉搏抢客源……

而位于山东省的一个县级市滕州，却好像一片“世外净土”。在各地寒风萧瑟时，还能唱着野狼disco尽情摇摆。

2019年，滕州商品住宅价格保持持续上涨趋势，基本维持在8000元以上，千人抢房的新闻屡见不鲜，在民众的认知中房子依然供不应求，买房要靠抢，凌晨排队摇号买房还买不上；要先交钱，二三十万的意向金等开盘就能等三年；要找中介，一套房子转让费能高达16万……

这样的新闻太多，让人不知是该感慨滕州的房子太值钱，还是滕州的群众太有钱……

有人说，世上最看不透的，一是人心，二是楼市。任你一二线城市七八百万乃至上千万人口，开发商还不是要勒紧裤腰带过年。可区区百强县城城镇人口不足百万，都足以让地产商吃个肠满肚圆。

2018年7月，滕州真爱家园开盘，5800-6800元/㎡，上千人凌晨排队抢300套房子。

2019年8月，滕州蓝城·春风里首开，均价7988-8888元/㎡，劲销5.38亿，偌大的会场座无虚席。

2019年9月，滕州郡城龙泉湾二期开盘，均价8000元/㎡，共144套住宅，千余组客户到场抢房。

（滕州真爱家园开盘现场）

百套房源千人疯抢，凌晨三点排队，摇号买房？滕州的楼市像极了2017年的济南，唯一的不同是济南楼市早已从喧嚣走向落寞，而滕州楼市高烧不退已三年。

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拿3000一月的工资

买8000一平的房子

攒了一辈子的钱

成了儿子的首付款

曾看过一篇文章，上面写多年好友到访，只为托人给儿子在滕州找一份3000块的工作。而这位老父亲，刚用做水果生意积攒下来的数十万存款，在滕州城东8000多一平给孩子买了房。

那个找工作的孩子凝聚了太多滕州刚需的身影。根据滕州人才网统计数据显示，目前滕州32.23%招聘企业开出的薪酬高于3000，14.58%开出的薪酬高于4000，也就是说，在滕州一多半的人月薪3000+。

至于房价呢，从2016年底开始，房价一路高歌猛进，到2019年，8000元以上已是常态。

2010-2016年，滕州市房价均价一直处在3000-5000元/㎡之间。

2016年年底开始，滕州市房价一路飙升，从4500元/㎡涨到6300元/㎡均价，部分新房房源超过7000元/平甚至更高。

2017年末，滕州城东区域住宅价格已达到均价6200元/㎡，部分楼盘价格甚至达到7000-8000元/㎡。

2018年，滕州全市新房销售均价7387元/㎡，城东区域均价约8449元/㎡。

与高房价相伴而生的，一般是买得起的早上车了，买不起的持续买不起。就像2019年的济南，韭菜早已被集体掏空一样。楼市高烧三年的滕州，本应重复同样的故事，比如居高不下的房价和无人接盘的尴尬。

而滕州楼市的奇妙之处在于，它永远在向购房者们传达供不应求的声音。工地还是个坑呢，开发商先收30万意向金；刚需带着孩子排队呢，中介早已从外地拉来一车人抢房；城里刚出现一个低价盘，投资客早已排队抢号加上十万转手……滕州楼市很像《楚门的世界》，开发商，炒房客，中介三方合力，演出一个售楼处空无一房的故事。

当所有的人都说是真的，假的也就成了真的了。

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房价飞涨的2017

成交锐减的2018

二手房激增的2019

2016年，滕州棚户区改造3640户，占据枣庄棚改的半壁江山，政府大力推行货币化安置，2016年下半年开始，滕州楼市开始了一飞冲天的旅程。

2016年，滕州累计批准住宅预售面积219.37万平米，共计19668套；2016年，滕州累计销售住宅面积147.99万㎡，共11778套。

2017年，滕州批准预售住宅面积104.78万㎡，共计8753套；2017年，滕州累计销售住宅面积167.84万㎡，共13436套。年内成交面积超出预售面积60万㎡，住宅成交比2016年超出20万㎡。

2017年，滕州市拆迁12处，共计9422户。伴随拆迁户一起入场的，还有大量民间闲置资金，据说2017年滕州住房和城乡建设局针对民间融资政策改为国企开发公司民间融资利息不能超过6.4厘，以前流入民间融资的闲置资金大量流入房地产。2017年，很多人因为炒房赚的盆满钵满。滕州保利海德佳园2017年开盘价6500元，到2018年9月30日，该楼盘同等产品再次开盘，价格已经飙升到8980元。

2017年的滕州楼市，房源少，投资客刚需客们买房欲望强烈，价格涨，常态。

到了2018年，滕州批准住宅预售面积142.59万㎡，共计11499套； 累计住宅销售面积101.9万平方米，同比下降38.6%；销售面积比去年少了近66万㎡， 销量断崖式下跌，奇怪的是，房价却像吃了炫迈一样，涨到停不下来。据滕房网数据显示， 2018年12月滕州城区在售新房均价7850元/平，较去年同期涨幅为23.8%。

2018年的滕州楼市，房源充足，成交有限，价格飞涨，像极了圈地自嗨。

2019年，滕州批准住宅预售面积149.17万平，共计10790套（截止2019年12月11日），和2018年的住宅预售面积类似，目前还没有住宅的成交数据，但 挂在滕州房产超市上的二手房已有8293套 ，而在2018年12月，挂牌数还是5984套，买房子的多不多尚待揭秘，卖房子的已足够庞大。

3

2019年到2021年

楼市房源9万套

足够市场卖9年

滕州楼市，这次吃撑了

2017年到2019年间，滕州市累计成交土地面积221万平 ，按照2.5的容积率，房产开发周期2年计算， 滕州市场在2019年到2021年一共能提供552万平房子，大概5.5万套。加上已经或即将上市的2.5万套安置房，滕州市场上将出现8万套住宅。

2017年度，滕州市国土资源局累计出让国有建设用地（商住类）使用权27宗， 累计成交占地约87万方， 累计成交价格约27亿元。

2018年度，滕州市国土资源局累计出让国有建设用地（商住类）使用权15宗， 累计成交占地面积约53万方 ，累计成交价格约31.66亿元。

2019年度，滕州市国土资源局累计出让城区商住类国有建设用地使用权26宗， 累计成交占地面积约81万方 ，累计成交价格约48.9725亿元。

2017年12处拆迁计划，共计9422户。 开工建设棚户区约1万户 。

2018年滕州共有9个棚改项目纳入省棚改计划，拆迁面积190万平方米， 开工建设安置房8423套 ，拆迁规模和建设速度均创新高。

2019年，我市的东城东新三期项目、龙泉街道孙堂居区域、东史居区域、北辛街道北刘居区域、荆河街道朱李居区域5个项目列入省棚改计划， 涉及安置房6493套。

此外，2016年到2018年已经批准预售的526万平住宅，已成交416万平，还剩下101万平，也就是近1万套房子。

拥有9万余套房源的滕州楼市，按照每年消化1万套计算，未来三年市场上的房子，足够楼市卖9年。

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相邻的两个优质地块

一个2018年雄踞地王

一个2019年流拍收场

都说春江水暖鸭先知，经历过2018年争当地王的浮华喧嚣后，2019年的开发商像幡然悔悟的浪子，突然发现原来自己想要的，是稳稳的幸福。土拍时面对优质地块的媚眼纹丝不动，一个比一个稳得住。

2018年5月29日，滕州地王楼面价高达6423元，亚军6126元，至今无人超越。

2018年5月29日，滕州高铁新区TZ2018-5-1地块经过1869轮轮番加价，最终由滕州市中房房地产开发有限公司以40001万元成交价拍得，折合楼面价高达6126.6元/平方米。

2018年5月29日，滕州高铁新区TZ2018-5-2地块经过833轮轮番加价，最终由滕州鸿赢房地产开发有限公司以30209万元成交价拍得，折合楼面价高达6423.3元/平方米。也就是绿城明月江南二期地块。

到了2019年，情况急转直下。 备受关注的滕州TZ2019-33地块，由于无人出价，惨遭流拍。 地块南侧为绿城明月江南项目，再往南紧邻2018年土拍大战的冠亚军——绿城二期项目和中房地产项目分列南北。该地块起拍楼面价3750元/平，在六千多的地王面前堪称甩卖，不过出场时间不同，命运竟如此天差地别，时耶？命耶？

（图片来源：滕州房产超市网）

在置业顾问朋友圈叫嚣土拍5000+，房价过万元的夸张演技中，2019年的滕州土拍市场早已流拍、底价悄然收场。

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售楼处要收30万意向金

中介要收16万转让费

刚需像唐僧取经一样去买房

滕州楼市的冷清从2018年锐减的成交量出现端倪，在2019年的土拍冷淡收场时被开发商盖章确认，从数量激增的二手房也能看出投资客对楼市也选择看空……风水轮流转，这一次，运气站在了刚需这边。

然而，不按常理出牌的滕州楼市，售楼处依旧是高高在上的收取意向金，中介有十八般武艺拿到一手房房源加价出售，滕州刚需，依然是懵懂的楚门，待宰的羔羊。

2018年4月，滕州熙城国际爆发维权门。维权原因是收完意向金，迟迟不开盘。2015年，购房者交30万意向金时，置业顾问说的是：“相信国企，近期开盘，房价3800”；2018年，一千来户“会员”维权时，置业顾问说的是“没有预售证，没法开盘”，历尽波折迎来开盘后，房价6400了。听说前期交了意向金的能优惠几百块，但3800的房价再也回不去了。

2019年9月，山东台曝光祥云奥体华府等楼盘违规收取高额意向金。据售楼顾问介绍，楼盘会在今年11月份开盘，现在并没有取得商品房预售许可证，但他们已经收取了700多户购房者的意向金。置业顾问真诚的告诉记者，“就是你先交10万只有一个排号的资格，你要补够30万才有选房的资格。 这个本身是违规的，都收但是不能明着收，得暗着收。 ”

“这个本身是违规的”所以得“暗着收”，都说“自古套路惹人恼，唯有真诚动人心”，这个浮华的年代，这么诚恳的置业顾问简直是一股清流。

2019年4月28日，大众网·海报新闻报道滕州市“信任房产”的房产中介利用房屋信息欺骗消费者。之所以这么多人会上中介的当，报道中的购房者说：“ 因为我们知道滕州房地产行业有这么一个潜规则——买新房（要）通过中介，别人的号去选房，直接去售楼处买不到的 。”

5800的真爱家园售楼处里房源有限要摇号选房，中介手里大把房源要7600一平。这里的真爱家园正是文章开头“上千人凌晨排队抢300套房子”的项目。在还没有开盘，网上没有挂出任何房源时，售楼处就已发布莫名其妙的提醒公告，声明从未和中介机构合作；开盘当天，是千人抢房的名场面；开盘后，一边是中介手里丰富的房源，一边是滕州吧里群情激愤的刚需。这里面谁一身正气，谁满腹冤屈，大概只有头顶明月的包青天看得清。

（图片来源于网络）

至于8200的善国盛景，中介金口一开就是16万转让费，不知惊掉多少人眼镜。手眼通天的中介，恰好没有房源的售楼处，千人抢房的开盘现场， 滕州的刚需买套房，难度堪比唐僧九九八十一难去取经，一声声喊着长老的女施主，是女菩萨还是白骨精，谁看得清？

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风风光光的滕州市

跌跌撞撞的刚需客

滕州是一个城市归属感和认同感特别强的城市，你若见到一个滕州人，能很轻易的从他身上感受到对滕州的骄傲与自豪感。

滕州确实有骄傲的资本。古为“三国五邑之地、文化昌明之邦”，中华民族最早的文明发源地之一，是“科圣”墨子、“工匠祖师”鲁班、造车鼻祖奚仲、孟尝君、毛遂的故里。在今天，滕州是山东省属直辖县级市，全国综合实力百强县排名26位，实现生产总值（GDP）1196.32亿元，贡献枣庄一半GDP。

有段子说，一句话激怒一个枣庄人，一句“滕州独立了吗”就够了。坊间一直传闻要独立的滕州，有太多属于城市的辉煌，有太多属于刚需的落寞。作为山东县级市的代表，滕州楼市和枣庄是截然不同的两种风格。他们唯一的相同之处，是低水平的工资和缓慢的人口增长。里面有多少新生儿，多少外来人口，谁也说不清。

2017年滕州城镇人口83.91万，2018年滕州城镇人口86.26万，全市常住人口168.13万人，常住人口城镇化率达61.75%，比上年提高1.43个百分点。

3000的工资，8000的房价，因为入住率仅有28%不能供暖的小区，永远供不应求的表象，急转直下的成交量，数量激增的二手房，冷冷清清的土拍市场…… 滕州楼市，正在寒冬迷雾里裹挟着他的民众跌跌撞撞一路前行。