2019年10月23日，港龙地产正式向港交所递交招股说明书开始了上市之路。作为一家专注于物业开发及销售的地产公司，主要经营范围在长三角地区。据招股书，港龙地产拟将所得资金用于为土地收购成本及潜在开发项目提供资金，用于支付江南桃源等四个现有项目及绍兴一个新项目开发的建筑成本。

作为一家规模较小的成长型房企，难以避免居高的负债率。而港龙地产在2018年，净负债权益比率仅为2%，过低的数值引起了我们对其中缘由的好奇。

营收向好，成本显著提高

港龙地产的物业销售收入在2016年和2017年分别为4.72亿元、4.34亿元，2018年涨至16.6亿元，年复合增长率为87.5%，截至2019年6月30日，收入已达5.9亿元。2016年至2018年的经营利润分别为人民币0.72亿元、0.94亿元、4.36亿元，截至2019年6月30日为1.74亿元。毛利率分别为21.3%、21.9%和30.8% ，截至2019年6月30日为42.9%。2018年的净利润达3.32亿元，涨幅达912%。

2016年港龙地产开发中物业为12.8亿元，2018年为54.3亿元，2019年上半年为87.7亿元。不论是规模还是业绩的取得，港龙在2018年实现了飞跃式发展。业务增多，也意味着各项经营成本的上升。财务资料显示，销售及营销开支由2017年的1825万元增至2018年的6097万元，增幅达234%。一般及行政开支由2017年的2987万元增至2018年的9007万元，增幅达201.5%。

负债率增加，融资成本攀升

业绩高速增长的背后离不开资金的推动，港地地产近年的负债也是急剧增加。招股书显示2017年、2018年以及2019年上半年，港龙地产的净负债权益比率分别为37.7%、2.0%及67.4%。

对于2018年报出现数值极低的情况，查看招股书发现，港龙地产在2018年投资活动产生的现金净额为-5.25亿元，相比于2017年的-13.09亿元大幅缩水，在2018年末的现金及现金等价物为6.23亿元，相较于2017年末的1.66亿元大幅增加，与此同时，有息负债总额没有太大变化，导致净资产负债率极度缩小。

港龙地产主要通过银行借款、信托融资和其他融资渠道进行融资。2016年至2019年上半年，公司的融资成本净额分别为408.4万元、431.7万元、3462.20万元和1550.9万元，截至2019年8月31日，其信托融资及其他融资安排占总借款的35.1%，有6.8亿元未偿还。利率方面，截至2019年8月31日，银行借款利率为7.7%，其他借款为11%。

信托融资作为银行贷款的一种补充，流程快、资金使用灵活，但利率较高，一般是在银行贷款中受阻的企业才会选择此种方式。从财务资料中可见，港龙在今年9月与无锡蠡悦股权投资合伙企业的融资安排，年利率高达14%。此外，同在9月份，港龙地产还向上海爱信信托投资有限公司融资1.07亿元，年利率也高达13%。两次信托融资的利率几乎都为银行借款利率的两倍，给企业增加了不小的融资成本。

财务报表中的应付款项在2016年、2017年的数值都还为0，2018年竟出现了12.2亿元的应付非控股权益款项，2019年中期已经达到21.9亿元。招股书中对此项的定义为非控股股东为支持项目开发而向有关附属公司支付的垫款，其中金额为9.5亿元和15.6亿元的款项是需要支付利息的，年息为8.0%-20.0%，上限利率近乎于高利贷了。

从各项数据可见，港龙地产在2018年不仅加大了资金的吸入，还减少了对外的投资，或许是为了保证充足的现金流以冲击今年的上市。

 流动性不足，资金压力巨大

在债务结构上，港龙的借款均为5年以下的中短期债，截至2019年8月31日，短债占比17.4%，2年以下的借款占比72.8%，公司未偿还借款总额为19.39亿元。与此同时，现金及现金等价物为10.78亿元，远不够覆盖其所需偿还款项。

从其现金流量表来看，从2016年开始，只有融资活动现金净额持续为正，经营活动现金流从2018年开始转负，截至6月30日，已达到-24.89亿元。投资活动现金流则连续三年为负，本次报告期末才稍有好转。现金流的数据符合处于快速发展初期的港龙，此时需要依靠大量资金的投入形成生产能力，资金来源渠道相对受限，主要为举债、融资等筹资活动。

 资金未到，发展待考量

据招股书，截至目前港龙地产在20个城市56个开发项目的总土地储备为471.54万平方米，包括84631.51平方米已竣工项目、389.35万平方米开发中项目、73.72万平方米持作未来开发物业。本次披露的业绩来源于4个城市的9个开发物业的物业开发及销售。对于其他的在开发项目，港龙需要更多的资金支持。

成立于2007年的港龙，主要经营范围在长三角地区，规模一直未大有扩张，2018年的营收也才超16亿元。港龙地产表示将继续采取多元化土地收购策略，丰富及优化土地储备，支持业务增长。上市之路才刚开始，港龙能否顺利上市来实现融资从而推动企业的发展，目前尚不可知。