“暮色苍茫看劲松，乱云飞渡仍从容。”北京市朝阳区劲松社区的名字，正来源于一代伟人的诗句。

建设于上世纪70年代末的劲松北社区，是新中国第一批成建制小区，近年来小区内已是“暮色”笼罩。随着一系列老旧小区改造工程的“从容”推进，小区俨然旧貌换新颜。

劲松北社区的改造，是当前多个部委在大力推进的老旧小区改造工作的缩影。早在2017年，住建部即在15个城市启动了城镇老旧小区改造试点。

2018年，北京市发布《老旧小区综合整治工作方案（2018-2020年）》，老旧小区改造工程也进入了新的阶段。面对社会化资本的参与，北京老旧小区改造逐渐形成一套可复制的成功经验。

综合治理的“定制化”尝试

“243个。”——这是北京市到2019年底确认综合整治的老旧小区累计数量。这个数字分摊到三年里，2017年为10个，2018年为100个，2019年为133个，试点项目得到扩充。

截至目前，北京市有98个项目实现改造工程进场施工，共完成44个小区的改造。还有更多的项目正在开展居民工作和拆违等整治工作。

《中国经营报》记者了解到，从试点到扩大试点，北京老旧小区改造的目标更明确，措施也更细化。

根据《老旧小区综合整治工作方案（2018-2020年）》要求，优先实施整治的小区包括：1990年以前建成、尚未完成抗震节能改造的小区，1990年以后建成、住宅楼房性能或节能效果未达到民用建筑节能标准50%的小区，以及经鉴定部分住宅楼房已成为危房且没有责任单位承担改造工作的小区。

此外，“十二五”期间已完成抗震节能改造，但基础设施、基本功能仍存在不足，或物业管理不完善的小区也被纳入了整治范围。

记者近日在朝阳区劲松北社区2区看到，这个“高龄”社区里安装了崭新的健身器材和儿童游乐设施，路旁的理发店、熟食店、菜市场干净整洁、装修统一，院落大门安装了人脸识别系统。居住于此的刘大爷告诉记者：“今年小区大变样，还装了那么多摄像头，看着就让人放心。”73岁的刘大爷爱看历史书，来到“美好会客厅”在书架上翻起了书。

但庞大的社区改造工作并非一蹴而就，前期繁杂的筹备工作就长达6个月之久。为了能让尽可能多的居民满意，劲松北社区以“居委会—小区—楼门”治理网络为基础，社区党委带领居民党支部以包楼包院的方式征集居民需求，下发问卷2380份，开展群众问需会10余场，获得大量一手需求。

青年人群希望增加健身房、咖啡厅、早餐店和快递、外卖服务；中老年人群则希望增加菜市场、理发店、便利店。同时，细致到垃圾桶摆放位置、建筑设计风格、原有服务人员安置，都是意见征集的内容，小区改造成为名副其实的“定制化”服务。

在此过程中，区级统筹，街乡主导，社区协调，居民议事，企业运作的“五方联动”的工作机制确立。

实际上，庞大的社区里，改造过程不免碰到难题。其中，居民工作就是一块“硬骨头”。在诸多历史遗留问题的背景下，面对同一件事，不同居民之间很难达成共识。

比如，老楼加装电梯对住在较高楼层的住户是一件好事，但低层住户认为电梯会遮挡阳光，还可能有噪音干扰，不愿在加装电梯协议上签字。

劲松北社区的做法是，逐户开展工作，并给低层住户换装玻璃，将电梯进行透光设计，经过努力，已取得了首批5个完整单元100%居民的同意。

北京市住建委房屋安全和设备管理处相关负责人向记者表示，靠着社区工作人员面对难题“不甘心”的工作态度，一个个老旧小区改造过程中面临的问题被迎刃而解，已经形成了大量可复制的改造经验。

社会化资本高效参与

记者在走访中了解到，劲松北社区2区一处自行车棚此前疏于管理，乱搭乱建和电线夹杂其中，存在巨大安全隐患。小区改造后，不仅给车棚加了电动门禁，车棚里还安装了智能充电管理设施，居民可以通过一卡通或手机小程序管控电动自行车充电，同时自动灭火装置24小时开启。车棚闲置空间则被改建成了社区食堂。

被现代化改造的车棚在劲松北社区2区有3个，这些改造全部都由愿景集团完成。不仅如此，愿景集团还全程参与了意见征集、改造设计，从施工到维护、物业服务的所有流程。

为了给小区居民创造一个共同学习的公共场所，愿景集团特意利用闲置的临街门面改造成“美好会客厅”，里面设置有书架、桌椅、投影仪，还新增了地暖。

记者在“美好会客厅”外看到了一份“培训通知”：教授老年人使用智能手机，包括手机安全知识、微信使用、生活服务功能。愿景集团城区更新事业部项目拓展经理郑旻砚告诉记者，社区居民申请后，也可以免费在这里会客、读书、陪孩子做作业。

盘活闲、散、乱资源是社会化资本加入小区改造后的重头工作。比如，社区南大门进门右手边的理发店墙皮掉了一大半，窗户歪歪扭扭，成了“老破小”的典型，店主申师傅原本以为这个理发店会在改造过程中被拆掉。但调研结果却反映，社区居民对这个理发店很有感情，且有现实需要，愿景集团经过设计，把理发店重新装修，安装了崭新的玻璃门、落地窗，以统一的灰色格调再次面世，挂牌“美好理发”，变身为小区西大街上一道亮丽景色。

与“美好理发”有同样际遇的还有糕点铺百年义利、旺柜超市、妙音依娜会馆、晋味小馆、“匠心工坊”便民商店。愿景集团在充分了解居民需求和店铺主具体情况后，给原有店铺“洗心革面”，店铺继续提供生活服务的同时更加整洁安全。

记者在西大街遇到一位特意从平乐园小区搭3站公交车赶来劲松北区菜市场买菜的李大妈，显然她已经是这里的常客。“这条路上变化太大了，原来抬头就是‘蜘蛛网’，现在天上地下都干净啦！”

愿景集团试图让所有的投入都达到最大的价值，用到最实用的地方。在活力公园里，桌椅采用了经济又耐用的水泥、木板材质，同时不忘粘贴海绵防撞角。儿童秋千旁也挂起了隔离网，防止旁边的小朋友受伤。

唯有可持续经营才能让改造成果延续下去。记者了解到，朝阳区房管局、劲松街道授权愿景集团对社区闲置低效空间进行改造提升，统筹提供相关服务和闲置资源的运营权，让物业公司获取合理收益。此外通过后续物业、停车管理收费以及计划落地的养老、托幼、健康等产业，形成市场利益激发点。

据悉，企业前期已投入改造资金约3000万元，预计10年左右时间可收回成本，并实现微利、可持续运营。

适老化改造从无到细

劲松北社区有8个分区，户籍人口近万人，其中60岁以上老年人占比高达36.9%。如同社区建筑的“高龄”，这里的居民老龄化也较为普遍。

业内人士指出，我国老旧小区呈现出“双老一痛”的特征，即人口老龄化、建筑老旧化、社会治理之痛。老旧小区改造如何才能适合老年人的晚年生活，成为各界关注焦点。

记者在劲松北社区2区看到，无论是在商店门前，还是在小区花园，都随处可见缓坡道。据悉，这些坡道都是为行动不便的老年人和残障人士设置的。在小区公共区域的长凳旁，都立有金属支撑物，方便老年人起身时扶持。

郑旻砚告诉记者，老旧小区改造中对老年人的关怀是体现在方方面面的。加装电梯首先考虑的就是住在高楼层行动不便的老年人，摄像头可以监测老年人出门频率，对超过三天没有出门的老人，会有专门人员上门关怀。此外，社区也会经常组织针对老年人的免费手工、生活知识培训，活力公园凉亭上方的彩色风车便是学员在手工课上的作品。

除此以外，适老化改造已开始从公共区域向室内延伸，社区会为独居老人配备一键报警求助装置，全天候关照老人的生活安全。

劲松北社区2区已经完成了包括晨演空间、老年大学、活动中心、会客空间、基本医疗设施、老人食堂及加装电梯等适老化改造在内7个系列的社区养老服务架构。在此模式下，老年人群能够生活得更有尊严、有乐趣、有安全感。

经初步统计，从2017年到2019年，北京市新一轮老旧小区综合治理已实现拆除违法建设4.5万平方米，节能改造233万平方米，抗震加固0.4万平方米。

摸底数据显示，北京市老旧小区综合整治项目总数超过2700个。这一系列数据的背后，是一个又一个“高龄”房屋的重装升级，也是一位又一位老人晚年生活质量的巨大改善。

老旧小区改造

全国 上报17万个

北京 确认243个，完成44个

广州 推进658个， 完工208个

江苏 完成108个 ，212个在施工

上海 完成55.3万平方米

陕西 纳入改造9351个

石家庄 2019年改造500多个

乌鲁木齐 3000户居民完工

河北 到2020年完成5739个

杭州 到2022年完成950个

武汉 到2021年完成914个

昆明 2019年计划179个

遂宁 纳入2020年 465个

安徽 累计2052个，2019年完成523个

辽宁 计划450多个

开封 完成137个

延安 4月起启动92个

九江 2019年启动98个