房屋征收停产停业损失补偿

归产权人还是承租人享有

编辑：路芳菲

【裁判要旨】

该案在事认定上争议不大，争议的焦点在于对法律关系的判断上。原告卢某认为，被告刘某等三人获得停产停业损失补偿，是利用了原告租赁该房屋进行经营的事实及相关证照，否则不能获得停产停业损失补偿。因而，刘某等三人已构成了不当得利。卢某的该主张，系对法律规定的误解。

第一，卢某的权利，来自于与案涉房屋所有权人签订的租赁合同。然而，双方的租赁合同关系，已由定期租赁转化为不定期租赁。对于不定期租赁，出租人可以随时解除合同，只要求给予承租人必要的准备期即可。因而，此时租赁房屋被征收并未导致承租人卢某在租赁期限上的合同利益受损。

第二，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、第十七条的规定，停产停业损失的补偿对象为被征收房屋所有权人。因而，案涉房屋的所有权人即刘某、黄某、李某三人，与房屋原承租人卢某之间，在产权人能否获得停产停业损失的补偿以及补偿金额为多少等问题上，并无民事法律上的权利及义务关系。

因而，卢某所持“刘某、黄某、李某领取停产停业损失补偿费对卢某构成不当得利”的主张，并无事实及法律依据，不能成立。

【 裁判文书】

贵州省铜仁市中级人民法院

民事判决书

（2019）黔06民终27号

上诉人（原审原告）：卢素银，女，1987年7月24日出生，苗族，个体户，住贵州省铜仁市碧江区。

委托诉讼代理人：刘岚，贵州驰铭律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：刘玉德，男，1945年3月16日出生，汉族，无固定职业，住贵州省铜仁市碧江区。

被上诉人（原审被告）：黄新发，男，1953年3月9日出生，汉族，无固定职业，住贵州省铜仁市碧江区。

被上诉人（原审被告）：李红英，女，1967年12月28日出生，汉族，无固定职业，住贵州省铜仁市碧江区。

三被上诉人的委托诉讼代理人：伍章俊，贵州泽富律师事务所律师。

上诉人卢素银因与被上诉人刘玉德、黄新发、李红英不当得利纠纷一案，不服贵州省铜仁市碧江区人民法院（2018）黔0602民初2543号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月9日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年1月28日公开开庭进行了审理，上诉人卢素银及其委托诉讼代理人刘岚，被上诉人黄新发、李红英及被上诉人刘玉德、黄新发、李红英的委托诉讼代理人伍章俊，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

卢素银上诉请求：1．撤销一审判决，改判由刘玉德、黄新发、李红英给付卢素银停产停业损失补偿费147,407元；2．一、二审诉讼费用由刘玉德、黄新发、李红英负担。事实和理由：1．被征收户已得到全部建筑面积的房屋补偿，其不应再享有停产停业损失补偿费。实际产生停产停业损失的是承租人卢素银，该停产停业损失补偿费应当归卢素银享有。2．被上诉人所得停产停业损失补偿28,998元及上浮金额265,815元（合计294,813元），其依据是《贵州省国有土地上房屋征收停产停业损失补偿指导意见》。根据该《指导意见》，被征收人要获得停产停业损失补偿，需提供合法、有效的营业执照、税务登记，且持续经营。被上诉人之所以得到停产停业损失补偿，是因为被征收户提供了卢素银的营业执照等经营证件。

被上诉人刘玉德、黄新发、李红英辩称：1．案涉房屋征收补偿对象是房屋产权人，停产停业损失包含在征收补偿之内，均属于被征收人；2．停产停业损失补偿是对房屋经营性质的补偿，不是对承租人的租赁补偿。

卢素银向一审法院起诉请求：1．判令刘玉德、黄新发、李红英连带返还一次性搬家补偿1,020元、一次性过渡补助2,550元、停业停产损失补偿140,250元、交房奖励14,689元、房屋装饰装修补偿15,712元共计174,221元；2．本案诉讼费用由刘玉德、黄新发、李红英负担。

一审法院认定事实：自2015年起，为从事餐饮（店名为凯里三肠），原告卢素银承租案外人张继娥（即被告刘玉德、黄新发、李红英之母）所有的位于铜仁市××号房屋，并与刘玉德签订了《门面租赁合同》。至同年8月4日、9月8日，卢素银业已办理营业执照、食品流通许可证。2016年7月1日，卢素银再次与刘玉德签订《门面租赁合同》，约定卢素银租赁位于江宗门××号砖木门面一间；租赁期限从2016年7月1日至2017年12月12日止，第一年每月租金为900元且按月支付在租赁期间；押金1,000元，合同期满返还；租赁期间产生的一切费用由卢素银承担。上述合同签订后，卢素银已按月向刘玉德支付租金。2017年12月31日，根据刘玉德、黄新发、李红英（案涉房屋所有权人张继娥之子女）所提供《身份证》（刘玉德、黄新发、李红英）、《结婚证》、《死亡证明》、《户口注销证明》、《房产证》、《土地使用权证》、《贷款证》（案涉房屋）、《缴款书》、《售货发票》、《营业执照》、《税务登记证》、《餐饮服务许可证》、《食品流通许可证》、《照片》（卢素银所经营凯里三肠店）复印件各一份，铜仁市碧江区房屋征收补偿安置办公室与刘玉德、黄新发、李红英签订的《铜仁市碧江区江宗门片区古城建设项目房屋征收补偿安置协议书》载明：根据实地测绘、清理登记以及被告所提供的不动产证件和门面经营等其他证明材料，张继娥（已死亡）被征收的房屋坐落于铜仁市××号，砖混、砖木结构，住宅、经营用房；建筑面积为293.78m2（其中，住房132.68m2，经营房161.1m2）；房屋补偿1,429,184元、房屋装修补偿47,782元、房屋附属物（设施）补偿11,550元、一次性过渡补助40,939元、一次性搬家补偿3,260元、停业停产损失补偿费28,998元、奖励29,378元合计1,591,091元，上述款项已由刘玉德、黄新发、李红英分别领取530,364元、530,363元、530,364元。案涉房屋所涉住所分别于2010年8月20日、2013年9月29日、2015年8月4日注册登记为铜仁市碧江区巴陵茶油鸭馆、铜仁市碧江区杨家全牛干锅店、铜仁市碧江区凯里三肠店。

一审法院认为：根据《门面租赁合同》约定，案涉房屋的租赁期限至2017年12月12日届满。刘玉德已收取自2017年12月1日至2018年1月1日的租金，未与卢素银续签租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”的规定，在本案中，对自2017年12月13日至2018年1月1日的租赁行为，应视为不定期租赁。对刘玉德而言，在明知因铜仁市××区江宗门片区古城建设项目而无法继续将案涉房屋交付卢素银使用的情况下，刘玉德仍然让卢素银使用案涉房屋且收取租金（即自2017年12月13日至2018年1月1日的租金）存在一定过错；对卢素银而言，在明知因铜仁市××区江宗门片区古城建设项目而无法继续使用案涉房屋经营凯里三肠店，且案涉征收办公室工作人员也要求提供营业执照等证件的情形下，卢素银仍然继续经营凯里三肠店，而没有采取必要措施防止损失扩大，也存在一定过错。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”的规定，对因案涉租赁合同所遭受损失，双方均应承担相应的责任。然而，截止法庭辩论终结，卢素银所提供证据均无法对其因案涉租赁合同所遭受损失予以佐证，应就此承担举证不能的不利后果。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。”、第十七条“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。”的规定，因公共利益（即江宗门片区古城建设）的需要，案涉房屋被依法征收，致使所有权人无法实现对该房屋的使用时，由征收单位对被征收房屋所有权人给予的公平补偿。也即，因丧失对案涉房屋的所有权等财产权益，获得相应补偿款1,591,091元的主体仅为案涉房屋的所有权人。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”、第十一条第四项“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”的规定，在因江宗门片区古城建设而导致案涉租赁行为履行不能时，对案涉房屋未形成附合的装饰装修物，由承租人即卢素银自行拆除；对已形成附合装饰装修物的残值损失，由双方按照公平原则分担。截止法庭辩论终结，卢素银所提供证据均无法对其所装修案涉房屋有无附合物以及该附合物的残值损失予以佐证，应就此承担举证不能的不利后果。因此，卢素银向刘玉德、黄新发、李红英主张一次性搬家补偿1,020元、一次性过渡补助2,550元、停业停产损失补偿140,250元、交房奖励14,689元、房屋装饰装修补偿15,712元共计174,221元，无事实和法律依据，依法不予支持。

一审法院据此判决：驳回原告卢素银的全部诉讼请求；案件受理费1,892元，由卢素银负担。

二审中，当事人未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院归纳本案二审争议焦点为：刘玉德、黄新发、李红英领取的停产停业损失补偿费对卢素银是否构成不当得利。

本院认为：在本案纠纷中，卢素银的权利及义务，来自于与案涉房屋所有权人签订的《门面租赁合同》。经查，双方《门面租赁合同》约定的租赁截止日期为2017年12月12日，到期后双方并未另行签订新的租赁合同，但卢素银仍然实际继续租用该房屋。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”的规定，双方的租赁合同关系已由定期租赁转化为不定期租赁，此时租赁房屋被征收并未导致承租人卢素银在租赁期限上的合同利益受损。同时，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。”第十七条“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括……（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。”的规定，停产停业损失的补偿对象为被征收房屋所有权人。因而，案涉房屋的所有权人即刘玉德、黄新发、李红英三人，与房屋原承租人卢素银之间，在产权人能否获得停产停业损失的补偿以及补偿金额为多少等问题上，并无民事法律上的权利及义务关系。因而，卢素银所持“刘玉德、黄新发、李红英领取停产停业损失补偿费对卢素银构成不当得利”的上诉理由，并无事实及法律依据，不能成立。

综上所述，卢素银的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费3,248元，由上诉人卢素银负担。

本判决为终审判决。

审判长　　唐正洪

审判员　　田　芳

审判员　　熊亚飞

二〇一九年一月二十八日