导读
随着租房租赁市场的快速发展，伴随而来的问题也接踵而至。
市场层面，缺乏行业长期规划，资源有效供给失衡，消费引导管理失控；政策层面，监管体系有待完善，税收标准亟待调整，消防标准无法统一等，这成为影响长租公寓发展的关键要素，急需解决和克服。
1、完备的住房租赁管理体系
中国住房租赁产业的发展，会涉及到多部门和多领域。明确行业配套政策、规范，是重要的保障机制。国务院要求：“以国民经济行业分类为基础，抓紧研究制定生活性服务业及其重点领域统计分类，完善统计制度和指标体系，明确有关部门统计任务。建立健全部门间信息共享机制，逐步建立生活性服务业信息定期发布制度”。各部门、地区已经出台了不少政策和制度，但管理体系和指标体系仍有待完善。
2、明确的行业发展宏观目标和任务引领
住房租赁产业发展需要制定长期的发展目标，根据城市人口变化趋势、租赁占比以及地区结构分布提供相应的租赁供给，实现租赁产业的“总量调控、质量调配、价格监控、满意度监督”，并制定相应的土地供应、金融支持计划，通过合理规划，形成行业发展的长效机制，倒逼政策制度改革。
3、市场及消费理念的正确引导
受多种因素影响，接受租赁住房的人群比例在不断提高。中国经济周刊调查数据显示，全国90后超40%接受终生租房，其中北京的90后白领近八成接受终生租房。这一比例是由多重因素造成的，比如地方限购、房价过高等。在当前政策影响下，租房也存在许多限制，比如无法落户口、子女上学难等，“买房”依然将是大多数人的选择。因此，住房租赁的市场观念和消费理念，还需要进一步的引导。
4、国有资源对住房租赁的有效供给
在我国高房价的背景下发展住房租赁产业，其困难主要体现在两个方面：一是租客会认为租金价格太高，二是业主嫌投资回报率太低。巨大的“租售比”，容易形成行业矛盾。与此同时，各地政府和国资体系手握大量物业资产，但由于各种障碍难以形成市场化的租赁供给，导致核心城市物业稀缺。
5、政府部门的政策配套与支持
大多数人认为，住房之事应由住建部门管理。但住建部门管理的是传统住宅，目前租赁住房已超出了传统住宅的版块，如商业物业、工业物业、城中村等物业类型并非住建部门单一负责。同时，当房屋用于居住时，需要大量的配套，包括公共产品配套如交通、医疗、教育等，也包括房屋自身配套如供水供电供气、消防治安、扰民绿化等，这时候，就需要结合住建、国土、发改委、财政、税收、环保、公安、消防、教育、工商、卫生、交通等多个政府部门，并协调国家电网、供水、排水、市政、地铁、排污等公共部门，才能真正服务到租客。因此，尽管住房租赁目前归口为住建部门管理，但协调机制的形成、流程的规范，尚需时间理顺。
6、规模化、机构化经营主体健康发展
在国务院、各部委政策中，“培育专业的市场主体”是关键手段。住建部等九部委文件中进一步细化了目标，“培育机构化、规模化的住房租赁企业”。但实际情况是，长租公寓这个名字在很多地方注册都成为困难。据悉，只有20%的企业是以房屋租赁或者长租公寓等名称完成注册的，绝大多数企业注册主体为物业管理公司、酒店管理公司或者资产管理公司。
在过去，国民统计分类中并无“长租公寓”这个类目。尽管国家统计局2017年最新发布的《国民经济行业分类》（GB/T 4754—2017）中新增了“7040房地产租赁经营”类目，对于租赁企业申报有了依据支持，但在各地的具体实施过程中，还需进一步推进。
7、行业特征税收制度的明确与扶持
从政策角度来看，国务院和国税总局出台了一系列的文件，来扶持行业发展。比如2016年6月国务院《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（2016年39号文）中提出，“对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人，给予税收优惠政策支持。其中，对个人出租住房的，由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税；对个人出租住房月收入不超过3万元的，2017年底之前可按规定享受免征增值税政策。房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务，适用6%的增值税税率；对个人出租住房所得，减半征收个人所得税”。
政策规定非常明确，但在各地实施过程中依旧困难重重。一方面是因为纳税主体不够明确，另一方面是住房租赁行业特殊的成本结构。多数分散式公寓缺乏进项税收抵扣，导致行业税收统筹难度大、实际税负较高。为此，租赁企业会采取“化整为零”、合伙人机制等方式，来缩小交易规模、合理避税，这与“扶持规模化、机构化的经营主体”政策背道而驰。
8、明确、科学的消防要求
核心城市房价高涨，导致物业租金价格上涨，各部门的管控则进一步压缩了市场供给量。2017年，住建部等九部委发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，明确要求“积极盘活存量房屋用于租赁。鼓励住房租赁国有企业将闲置和低效利用的国有厂房、商业办公用房等，按规定改建为租赁住房；改建后的租赁住房，水电气执行民用价格，并应具备消防安全条件。”但在实际过程中，大多数地区和城市长租公寓开业都会遇到消防、治安等问题，且没有明确的标准要求指导。
9、有效的危机处理与舆情处理能力
由于各种历史和现实原因，长租公寓产业存在不规范、档次低的现象，也经常因安全事故等引发大规模的拆除事件，比如2016年深圳出租屋火灾、2017年初上海普陀区火灾、2017年底北京大兴区火灾等，导致大量租赁用房被强行关停或拆除。对于存在安全隐患的租赁住房，应提升管理、加强规范。但是，在不考虑增量供给和被拆除者居住需求的情况下，“一棍子打死”往往会带来租金价格的报复性上涨。
10、良好的舆论与传媒环境
从2018年初开始，长租公寓广受舆论支持的风向有所变化，新华社、央视等主流媒体连续报道行业发展问题，客观公正反映了行业盈利能力不足、金融支持不够等现状。但同时，北京租金过快上涨和自如甲醛超标等事件，也引发了舆情的快速发酵，并转变为行业危机。
大浪淘沙：
潮水褪去最终留下的才是真金
经营不善的长租公寓企业退出市场，本质上是市场的自发的优胜劣汰，从起步到规模扩张再到稳定的精细化运营阶段是行业发展的常见节奏。在市场扩张期，大量资本的介入会培养一大批玩家，而真正决定企业能否在竞争中活下来的并不是资本的加持，而是企业的持续运营能力。经过几年的发展，长租公寓行业已经逐渐找到了自己的节奏，从盲目扩张到精细化运营阶段，市场环境和行业从业者的心态都发生了相应的变化。
01. 租赁相关政策不断推出，管理规范逐渐完善
各城市的政策从一开始的“加速培育和发展住房租赁”的方向性政策，到逐渐推出细化的管理政策，多地都发布了自持性住房、租赁市场的管理细则，进一步规定了发展住房租赁企业的一些行为规范等。
02. 企业不再追求盲目扩张，注重探索盈利模型
目前长租公寓企业的扩张规模逐渐放缓，集中式长租公寓主要聚焦维持已有单店盈利。从管理房间规模来看，部分长租公寓企业目前的房源规模与推出长租公寓品牌时的战略目标差距较大，2019年相比2018年管理房源量增速大幅下降；城市拓展维持在开发业务的战略高地，基本不再新开城。部分房企将长租公寓业务从上市主体当中剥离，一方面摆脱长租公寓对于企业利润的影响，另一方面也能够给长租公寓业务更多探索空间。在经历了快速扩张之后，摆在公寓运营商面前的问题是如何精细化运营，降低成本，提升运营效率，从而提升利润水平，真正实现规模化效应。
03. 行业呈现集中化发展态势，资本聚焦头部企业
经过几年时间的发展，行业内头部企业的优势愈发明显。无论从资金获取能力，房源获取能力，以及运营能力来看，头部企业均有明显优势，资源逐渐向头部企业集中。
长租公寓行业的发展动力从未改变
虽然长租公寓行业经历了从追求速度到追求质量的发展过程，舆论的关注点也从行业风口的到来到行业弊病的探讨，但行业的快速的发展也与租客的选择紧密相关，是消费者用脚投票的结果，市场需求才是长租公寓发展的根本动力，这种动力从始至终从未改变。
01. 长租公寓是调动存量房源的有效方式
长租公寓能够通过房屋改造改善租赁市场供需错配。目前租赁市场存在的重大问题在于房源供给和需求的错配，这种错配一方面体现在质量，一方面体现在户型上。
02. 长租公寓能够有效提升租住体验
随着“85后”“90后”逐渐成为租赁市场主力，“房子是租来的，生活不是”成为了租赁市场的主流理念，“富租”成为一大趋势。新一代的租客对租房的品质要求更高，而租金的敏感度相对较低。越来越多的年轻租客更加追求方便、安全、舒适、环保、智能的个性化、品质化的租住生活，租赁市场的消费升级需求已经逐渐成为业内共识。分散式长租公寓对房源的装修配置，大大提升了住房品质，能够为租客提供更好的居住环境、生活氛围以及服务。而租客则免去了自行装修的麻烦，因此很多租客愿意支付不同品质造成的差价，以享受更好的居住品质。此外，长租公寓相对于私人业主，由于有合同约束以及商业竞争的需求，能够提供更多的服务，客户维权主体更加明确，租约更为稳定，也能在一定程度上提升租户的租住体验。
03. 能够推动租赁市场的规范化管理
分散式长租公寓的出现便于政府对行业进行监管。租赁市场长期以来是难以监管的行业，因为业主与租客之间完全是C2C的交易。不同于二手房交易需要经过相关管理部门进行网签、过户等流程，租赁交易的过程非常不规范化且分散，业主和租客双方都难以确保自身权益得到保障，政府也很难对市场进行有效的监管。分散式长租公寓行业快速发展后，有大量私人业主的房源集中到了公寓运营商的手中，为政府对租赁行业的监管提供了抓手。
总之，租赁行业发展的动力始终存在，所谓的“至暗时刻”只是行业参与者经历了无序发展到理性发展的蜕变。从不断的试错中成长是任何行业的发展规律，长租公寓行业经过不断的优胜劣汰和资源整合，逐渐走入了良性健康发展的轨道，未来精细化运营、品质的提升以及对“人”的重视，最大化发挥服务者的价值，才是行业竞争的核心要素。
文章来源：小城租房网