全球领先的房地产服务商戴德梁行发布2019全年度天津市场回顾及展望相关数据。天津公司副总经理尤岚女士就天津住宅、写字楼及商业市场进行综述。

住宅市场保持平稳

2019全年天津房地产市场运行总体保持平稳，坚持落实“因城施策”基本原则，调控松紧有度，市场预期回归理性。纵观全年市场交易数据，2019年天津新建商品住宅市场供应量稍显回落，1-11月累计供应量为1,450万平方米，比2018年同期下降4.4%；需求端回暖且月均成交面积表现平稳，每月新房成交面积维持在106万平方米左右，2019年1-11月新房累计成交量为1,167万平方米，比去年同期上涨12.5%；整体市场成交价格呈小幅波动上涨趋势，截至2019年11月末，新房市场成交均价为15,859元/平方米，同比上涨5.9%。

海河英才计划助力城市发展

“海河英才”引入人才到年底有望突破24万人，平均年龄32岁，本科以上学历超过75%。 经历了残酷降价的2019年，楼市唯一的指望大概也就是来年人才这个小小的缺口。 抢人大战之外，抢的是跟着人流动的资本与资源： 创新、消费以及城市活力。 政策逐步释放需要一定时间。 “海河英才”带来的购房需求还是给天津楼市带来了一定的冲击的。

2019年，天津新建商品住宅市场整体成交规模与2018年同期相比波动不大，未来在“房住不炒，因城施策”的政策大背景下，同时伴随中央层面释放房地产政策稳定的信号，2020年天津房地产市场供求或将呈现小幅微升，不会出现大起大落。

写字楼市场竞争加剧

2019年，天津甲级写字楼市场共计迎来6个新增项目入市，为市场带来25.7万平方米的优质办公面积，年末市场存量上升至231.0万平方米。从2019年全年天津甲级写字楼市场成交数据来看，传统金融、科技类为租赁市场主要的需求动力，其中金融类企业成交占比达27%；近些年，TMT行业的活跃度逐年上涨，物流、房地产行业则需求疲软，呈下降的趋势。

2019年天津甲级写字楼市场租赁成交比例

2020年，若未来供应项目均能如期入市，天津甲级写字楼市场将迎来自2018年以来的第二波供应高峰，预计全年将有超过50万平方米的新增供应入市。预计2021年起，随供应量缩减，市场或将进入存量去化时代。

夜间经济带动作用明显

2018年 天津社会消费品零售总额在全国排名第十位（下降2名），城镇居民可支配收入排名第15位（上升3名）2018年社会消费品零售总额统计口径有变，总额还是上涨的，增速为1.7%。

从社消总额的增速来看，增速高的城市主要集中在南方。除北京之外，其他东北、华北地区城市的社消总额增速放缓，主要是与近年来能源经济下行、区域经济增速放缓有关。在消费的活跃度方面，北方城市还有不少空间可挖，这其中，夜间经济将是一个重要的着力点。由于气候等因素，北方城市的夜间经济普遍不如南方活跃。

零售市场租金承压

2019年，天津零售市场共计迎来2个购物中心项目入市，共计带来8.6万平方米的新增优质商业面积，年末天津零售市场总存量为234.5万平方米。2019年，零售市场核心商圈供应量明显缩减，比去年同期下降62%。截至四季度末，市场稳定吸纳存量物业，空置率环比微降0.2个百分点至7.9%。随着天津市传统商圈与区域商圈逐步差异分化，区域型购物中心整体的经营情况相对传统商圈购物中心更加乐观，平均空置率约为5%。

未来一年，天津零售市场预计将迎来4个优质购物中心项目入市，总面积为18.2万平方米，且均为区域型购物中心项目。2020年，非核心区域新增供应项目，其预期低于市场平均水平的租金或将拉低全市首层平均租金水平。未来区域型购物中心的扩张结合科技赋能，将促进非核心区域消费升级。

“首店经济“、”城市更新“关键词

今年天津商业市场，比较火的两个名词，“首店经济”+“城市更新”。

“首店经济”的概念越来越火，成为各个城市刺激消费动力的新手段。 首店经济”亦被认为是反映一个地区经济活跃程度的“新指标”。 首店数量也成为衡量区域城市商业成熟度与繁荣度的标尺。 首店的入驻不仅吸引了消费者的眼球，也给购物中心带来可见的收益。

另一方面，首店经济为城市注入了新的商业活力，为购物中心带来客流的导入，首店的唯一性，也可为购物中心突破差异化定位，助力城市消费升级。 虽然目前天津商业市场首店的数量及品质远远不及一线城市，但随着首店入驻数量的增加，更多元化的运营理念的注入，将带来天津商业市场的新升级。