三四线房地产市场透视:一场游戏一场梦?

| 张亭宇

编辑 | 陈贺振

与一二线城市迟缓的消费增长相比,三四五线城市的消费市场火热异常。大小品牌摇旗呐喊,你争我抢地涌入下沉市场。

庞大的潜在消费人群、不断增长的居民收入、迅速释放的消费需求,以及相对匮乏的商品品类,使下沉市场散发着无穷魅力。拼多多、快手和趣头条的成功,更是引发了各行各业的下沉热潮,每个人都希望借力三四线市场蓝海,盘活业务,再创新高。

房地产这头巨鳄,同样顺流而下,带着满载而归的愿望,浩浩汤汤地向着三四线市场进发。

与其他下沉市场的热火朝天不同,三四线的房地产生意退烧明显。棚改红利越吃越少,唱衰三四线楼市的声音甚嚣尘上,愈演愈烈。

中指研究院新近发布的《2019年中国300城市土地交易情报》显示,2019年全国土地市场整体回暖,土地出让呈现出价量齐升的态势。但与之相比,三四线的土地供求,较上年均呈下降之势,土地溢价率也明显下滑。

三四线土地市场的降温,更加印证三四线房地产市场的疲态。政策红利吃完之后,楼市热度迅速下降。

韧性不足,似乎已成三四线楼市的通病。无数声音高叫着,三四线楼市没有未来。

下沉市场分明还是一片蓝海,到了房地产这里却好像成了南墙,一头撞上,无功而返。

在《纵横Plus》看来,现在说三四线楼市没有未来,还为时尚早。三四线楼市内部分化严重,并非铁板一块,资源枯竭的收缩型城市当然没有未来,啃食棚改红利城市的楼市逐渐回归理性,而镶嵌在都市圈中的三四线楼市,还是一片热土。

红遍全国、白菜价买房的鹤岗,“中国拆迁第一市”菏泽,以及京南明珠固安,都是分化的三四线城市的缩影。

01 收缩的鹤岗,火焰尽处满地灰

在中国,百姓虽然无奈,但早已对房价上涨习以为常。当异常成为平常,平常就成为异常。鹤岗因为300多元/平方米的低价房,突然在中华大地上爆红,11月舟山船员流浪到鹤岗,用5万买房扎根的新闻,又引发了一轮新的讨论热潮。

人们都在感叹鹤岗的房价如菜价,但舆论上的热度并未给鹤岗楼市带来过多余温。根据安居客的数据,2019年12月,鹤岗的二手房均价仅为1950元/平方米。在房天下上,鹤岗总价在10万以下的房源不在少数。

2015-2019 鹤岗房价走势 数据来源:城市房产

但即便房子跌破底价贱卖,买账的人也并不多。鹤岗就像一个行将就木的耄耋老者,暮气沉沉。

但谁都有过青春。在光荣年代,鹤岗的房价曾上涨到6000元/平方米的历史高位,当时的鹤岗人也未感到过多的房价压力,因为当时的鹤岗,还是资源根基厚重的“百年煤城”。

鹤岗市第十五届人民代表大会第一次会议上,时任市长张雨浦做了《2012年政府工作报告》,他谈到,2011年,鹤岗的地区生产总值达300亿元,较2006年增长了140%。一般预算收入22亿元,达到历史最高水平,位列黑龙江省第3位,四大煤城第1位。2011年,鹤岗共生产原煤1800多万吨、洗煤1300多万吨。

谁也没能想到,2011年竟成为了鹤岗的“落日盛况”,从2012年开始,鹤岗的经济就开始一蹶不振。最重要的原因,就是煤炭行业的衰落。2012年10月,国务院发布《中国的能源政策(2012)》白皮书,提出要深化能源体制改革,大力发展新能源和可再生能源。

从此,煤炭价格一落千丈。煤矿效益下调,地方煤矿持续停产,工业市场萎缩,社会矛盾凸显……和煤价一起坠落的,还有鹤岗的经济。

在《2012年政府工作报告》中,张雨浦还提出,到2016年,力争地区生产总值再增长10%以上,达到800亿元左右。但2016年,鹤岗的地区生产总值不升反降,仅为272亿元。

产业衰败,经济下滑,鹤岗的房价也开始急转直下,于是才有了前面说到的房子贱如白菜的故事。煤炭聚合着鹤岗的城市兴衰,燃烧时是熊熊烈焰,但煤火散尽,留下的不是满天星,而是满地的灰尘,以及塌陷的地表。

煤炭工业的衰败拖垮了鹤岗的经济,但拖垮鹤岗楼市的,除了经济,还有棚改。

2013年,鹤岗开始了轰轰烈烈的棚改之路。与很多地方不同,鹤岗的棚改,采用的是实物安置的补偿方案,给房子,而不是给票子。

根据《南方周末》的报道,从2013年到2018年,鹤岗共建设了16.6万套各类保障性住房。按三口之家计算,可以满足近50万人的居住需求。因而在鹤岗,一家人有两三套房,再正常不过。毫无疑问,鹤岗城镇居民并无太大的购房需求。

棚改的实物安置,对于鹤岗的楼市而言,无疑是雪上加霜。如果当年的棚改,转而采用货币化安置,鹤岗的楼市会不会又是另一番光景?

也许是,但也不全是。菏泽就是棚改货币化安置的典型代表,在媒体报道中,甚至有“中国拆迁第一市”之称。

02 拆迁的菏泽,棚改之后碎鸡毛

菏泽2010年就提出了棚改概念,但到2015年,才开始真正加速落实。根据《中国经营报》的报道,2010年到2014年,菏泽的棚改数量在2.6万户左右。但仅2015年,菏泽就完成了2.1万户的棚改。2016年,这一数字上升到6.2万户。2017年棚改数量继续膨胀,扩大到18.2万户,创历史新高。2018年继续棚改12.7万套,连续三年位居全国设区市之首。

声势浩大的棚改释放了巨量的购房需求。菏泽住建局相关负责人在接受媒体采访时谈到,菏泽这几年的棚改,相当于100万人被“就地拆迁”,而菏泽市区的常住人口也就70多万。

菏泽楼市闻风而动,房价一路上涨。根据安居客的数据,2015年4月,菏泽房屋均价为4572元/平方米,到2017年12月,飞增到6150元/平方米;到2018年12月,继续上涨到6523元/平方米,涨幅达43%。新房上涨幅度更大,根据《中国证券报》的报道,到2018年底,菏泽的新房价格已逼近万元,三年涨幅超60%。

2014年央行创设补充抵押贷款,为棚改提供长期稳定、成本适当的资金来源,这为棚改货币化安置插上了腾飞的翅膀。在菏泽,突然多了无数购房者,手持巨款你推我搡地涌向售楼处,等待销售顾问的投喂。

热气腾腾的菏泽楼市,像是一块肥肉,各大房企争相抢食,把菏泽挖了个底朝天。碧桂园、恒大、绿地、阳光城、中铁、陕建等先后杀入菏泽市场。2018年的菏泽,满城都是售楼处,最密集的两个售楼处,仅相距50米。

楼市的繁荣为菏泽的经济带来了极大助力。根据菏泽财政局发布的《2018年菏泽市1-9月份实现地方财政收入前500名企业分析报告》,在当时菏泽的前500名企业中,房地产业数量为227户,占比45.4%,为菏泽带来近25亿的财政收入。

2018年1-9月菏泽前500名企业实现地方财政收入分行业情况 数据来源:菏泽财政局

除了房地产为菏泽带来的财政收入,远不止25亿元。2016年以来,菏泽的土地成交额连年上涨。其中,2017年菏泽共出让110幅地,共计801.2万平米,卖地收入达219.7亿元。到2018年,根据中原地产的数据,卖地收入高达444亿元,是同年菏泽一般公共预算收入的2.16倍。

菏泽的棚改货币化安置,连同政府大规模土地出让,房企进场大肆买地盖楼,以及棚改户重金买房,一起形成一个交易闭环,撑起了菏泽经济的半边天,也把菏泽的房价越推越高。

但这种欣欣向荣只是一戳就破的虚假繁荣。2018年6月,国开行宣布全面收紧棚改贷款,收紧货币化安置的消息随之而来。棚改逐渐转向实物安置,老百姓手里没钱了,菏泽脆弱的房地产闭环随之坍塌。2018年12月,菏泽取消个人限售,给楼市大幅松绑,但菏泽楼市仍在大幅退烧。

一起退烧的还有菏泽的棚改步伐,2020年,菏泽的棚改总套数仅为0.2万套,萎缩到2017年的1%。棚改阻滞,对于菏泽楼市而言无疑是釜底抽薪,再也不复往日涨势。根据安居客的数据,2020年1月,菏泽房价已经回落到6034元/平方米,较2018年末下降超7%。

根据《中国房地产报》的报道,到2019年6月,菏泽的房地产库存已达475万平方米,超过30万套,去化周期达19个月。在菏泽,开发商降价促销、团购促销、加送车位等卖房手段屡见不鲜,但购房者的观望情绪仍然严重。此外,房企回款缓慢,项目转手情况时有发生,部分项目已经烂尾。

2018.1-2019.6 菏泽房地产去化情况 数据来源:菏泽房天下

棚改偃旗息鼓之后,菏泽楼市再不负往日荣光,进入漫长的阵痛期。没有足够强势的主导产业支持,菏泽的楼市很难迎来第二春。

03 京南的固安,小荷才露尖尖角

与菏泽、鹤岗相比,在面积上固安只能算得上是个小城。但固安的房价,又是另一番光景。

2017年时,固安的房价到达历史顶峰,高达2.8万元/平方米。到现在,固安房价回落,但根据安居客的数据,均价仍在1.4万元/平方米左右。

同样是下沉市场,固安的房价远高于鹤岗和菏泽,其中最重要的原因,不是棚改,而是区位。

固安位于天安门正南50公里,距离刚开放不到半年的新机场,仅10公里,地理位置得天独厚,承接了众多北京外溢人口的购房需求。根据此前多家媒体报道,在固安的购房人群中,80%都是外来人口。

2017年6月2日,廊坊市人民政府发布《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》,规定非固安户籍居民购房需提供3年当地社保且限购1套,补缴的社保不得作为购房有效凭证;当地户籍居民家庭已拥有2套及以上住房的,暂停在当地购买住房。固安楼市迅速降温,不少售楼处门可罗雀。

但这只是抑制了需求,并不是消灭了需求。大批在北京买不起房的刚需者,以及一些怀抱赚钱梦想的投资客,仍然嗷嗷待哺。毫无疑问,一旦固安楼市调控放松,大家就会蜂拥而上。

固安的楼市也毫不示弱,以华夏幸福为首,品牌房企开发的项目随处可见,固安正在售卖和等待售卖的房子多如牛毛。

去年年底,固安发布《关于进一步简化高校毕业生落户手续的实施办法(试行)》,中专即可落户。政策发布后,《中新经纬》探访固安楼市时发现,固安楼市迅速热闹起来,很多楼盘都降低甚至取消了购房优惠,变相提高房价。

这并不能阻挡众人的购房热情,大批购房者闻讯而至,从北京的四面八方赶往固安,一些中介公司一天可以卖出几十套房……

毫无疑问,区位盘活了固安的楼市,也催活了固安的产业。自2011年被列入河北省级开发区后,固安北部的高新技术产业开发区迅速崛起,形成生物医药、航空航天、信息技术、装备制造等现代化主导产业集群。

未来,随着北京非首都功能性产业进一步向周边城市转移,固安的发展前景不可限量。

从当年的河北落后县城,到现在位列全国潜力百强县市之首,固安的巨变有目共睹。而区位,就是固安的“定海神针”。

优势区位可以带来源源不断的人口,也可以带来高精尖的产业。可以说,谁拥有优势区位,谁就有了躺赢的资本和未来。

鹤岗的买房热议,菏泽的抢房狂潮,可能都只是一场游戏一场梦,梦醒之后才发现,没有区位优势,远离核心一二线城市的下沉市场,在资源枯竭、棚改红利吃尽之后,还是不能扭转产业衰退、人口外流和房价跌跌不休的败局。

参考资料:

1. 鹤岗市政府网站. 鹤岗政府工作报告

2. 南方周末. 鹤岗:一个收缩型城市的煎熬

3. 中国房地产报. 打响放松限购第一枪”的菏泽楼市:约有30万套库存量,企业开始促销跑量

4. 中国证券报. 菏泽实地调研:棚改引发百万人搬迁需求,新房价格三年涨逾六成

5. 中新经纬. 环京楼市松动?河北固安放宽落户 有楼盘日卖几十套

打开APP阅读更多精彩内容