企业测评 || 多维度投资实现跨越式增储 蓝光深研有质量的增长

地产金融是蓝光发展的核心优势产业,蓝光的投资布局与国家城市群建设规划高度契合,坚持实施“聚焦高价值区域投资、聚焦改善型住宅产品”的发展战略。重庆为蓝光战略聚焦中重点区域,2019年蓝光在大重庆增储榜单中以158.7万方体量位列第六,在主城增储榜单中以62.5万方同样位居第六位,投资成果显著。这一增储成绩须归功于多元化投资和区县下沉的扩张战略,招拍挂市场显得有些低调的蓝光实则是致力于多维度投资,持续爆发,未来重庆将是蓝光业绩贡献重要一环。本次克而瑞将从企业布局、投资表现、营销表现等方面对蓝光进行独家解读。

  企业布局

  把握城市发展脉络,扩大城市布局

蓝光自2007年进入重庆,深耕已有13年, 作为高品质住宅领跑者,早期项目以占据城市核心资源和热门区域为战略,多区抢入,全面扩张,渝中布局大坪,南区进驻弹子石、渝南大道,西区抢入石桥铺、九宫庙等区域核心,北区着力回兴等热门区域。

在扩张方向上,企业紧抓城市脉络,环线外项目扩张呈现“北上”趋势,与重庆“一路向北”发展方向契合。

2019年,蓝光新增蓝光未来城、悦江府项目,落子空港板块与悦来板块,北进步伐更进一步。

以主城为核心战场,一小时经济圈为重要增长极

在主城布局的同时,蓝光亦下沉至一小时经济圈潜力区县,布局长寿、 南川、江津、涪陵、永川,用品牌影响力,抢占区县市场。

未来,蓝光将持续深拓“一圈一核”区域,实现大重庆整体规模的扩大,实现有质量的增长。

蓝光大重庆项目分布情况

  投资表现

  多维度投资,实现跨越式增储

蓝光近三年大重庆增储量呈现上扬之势,2019年增储量增长率达22.97%。

在招拍挂大宗土储获取困难,招拍挂竞争白热化的背景下,企业是如何做到持续扩张,年度投资量增长的?

一方面,蓝光以多元纳储方式为投资利刃,招拍挂、收并购、代工代建、企业合作、协议引资方式组合,协同出击,实现城市占有提升。

另一方面,蓝光投资方向上不拘泥于主城,而是以主城为核心,以经济能级高的一小时经济圈重点城市为增长极,双线发展,实现大重庆布局。主城持续重仓北区,继2018年并购中央公园东区芙蓉公馆项目之后,今年3月公开市场包揽空港航空小镇两宗土地,9月又以17.8亿元将悦来华商悦江府项目地块收于囊中,实现62.5万方的增储量,位居主城房企增储排行榜第六位;同时,蓝光通过多元化投资形式,以主城区县双线发展战略实现大重庆的多点布局,今年先后以代工代建形式进入永川,以企业合作形式进入涪陵市场,并以协议引资方式落位江津双福,年度大重庆范围158.7万方新增量位列大重庆榜单第六位。

可以预测,凭借土储支撑,待项目面市后,蓝光无论是市占率还是业绩都将有大幅上涨。

营销表现

  投资和营销同步发力,扩大企业城市影响力

蓝光2019年典型在售项目均在板块内获得较高占有率,在投资发力后,营销端“接棒”,通过产品定位和营销策略上突破,赢得良好市场认可度。

蓝光芙蓉公馆作为TOP级芙蓉系首入渝作品,产品定位城市东方美宅,取境成都宽窄巷子,园林设计尤为精巧,通过对情、景的合理规划,采用曲折错落的布局方式,运用景、敞景、分景、借景等造园手法,将山、水、石、亭、廊、榭、花、木等巧妙地组合在一起,打造具有城市文化内涵的高端中式住区。蓝光芙蓉公馆通过产品定位和打造上匠心着力,竞争区域及临近板块项目,成为板块标杆,面市后热销,2019年板块市场占有率达49.19%。

此外,蓝光在渝南大道与大坪板块占有率分别达到32.40%和23.32%,凭借产品力、运营力不但获得了市场销售业绩回馈,更进一步加深了行业乃至市场对蓝光“更懂生活更懂你”品牌新主张的理解。

  企业业绩后市预测

  投资发力,产品精进,企业后市可期

蓝光近三年增储量持续增长,2019年大重庆补仓成果可喜,凭借当前货储,将有力支撑企业业绩增长。

从蓝光货值分布来看,目前货值分布偏刚改结构,为市场接受度较高的产品,可兼顾企业流量和利润。此外,企业中高端货值亦有一定占比,扩大利润空间,同时也提升了蓝光品牌形象。凭借货值分布优异,企业去化速度可进一步保障。

截止2019年,主城典型房企平均周转率为0.33,目前蓝光整体货储周转率为0.34,与市场典型企业平均周转率相当,在企业整体货储充足的背景下,再加之企业的品牌影响力和强劲的营销能力,后续业绩表现值得期待。

蓝光根据改善客户多元的文化审美偏好,对产品系持续进行迭代创新,一次次突破自己的界限,始终以一个探索者的身份,不断打破自身的边界,多维度生长,形成了生命蓝光、人居蓝光战略架构,努力为人们更美好的生活而奋斗。

蓝光根据重庆区域置业特性和需求,在改善土壤肥沃的中央公园东,空港西落位“芙蓉系” 产品,打造具有城市文化内涵的高端中式住区;在以产业发展为区域支撑的空港航空小镇落位“未来系”现代都市共享人居社区产品,主动向现代化、年轻化、都市化升级,为都市先锋人群提供更贴近需求的产品。

蓝光芙蓉公馆效果图

  随着已有项目持续强销,待售项目陆续面市,2020年蓝光业绩增长将是大概率事件。

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