新年伊始，旭辉集团（HK:00884，以下简称“旭辉”）再一次着手展开了组织架构调整。

随着华北区域集团1月3日正式揭牌，旭辉继西南、江苏之后的第七个区域集团落地。而在2018年11月刚刚履新原旭辉北京事业部总经理的董毅，升任华北区域集团总裁。

近年来，不断依托“三级架构”快速拓展的旭辉，在北京发展之路可谓一波三折。随着新区域集团成立，对于曾经的失意地，旭辉或将逐步弱化北京区域地位，加快下沉二三线，从而改变公司在区域内土储结构。

此前，旭辉曾提出培育和打造十几个区域小集团的目标，随着华北集团成立，下一个有望得到晋升的事业部又将是谁？

 波澜起伏中冲击300亿

旭辉弱化北京区域决不是临时起意，2018年11月，前旭辉集团副总裁、北京区域事业部总经理孔鹏因个人原因离职，就曾一度引起行业内外轩然大波。

据旭辉内部人员透露，“孔鹏离职其真实原因在于近几年旭辉北京市场业绩的大幅下降。”

在孔鹏任职旭辉的这五年时间里，他将旭辉北京的规模从 20 多亿提升到百亿元（百亿为媒体报道口径，旭辉年报中北京公司销售最高是 87.5 亿元），区域版图不断扩大。

按照年报统计孔鹏自入职以来，旭辉北京的业绩曲线上，可以很清晰的看到，2016 年是一个拐点。

2016 年旭辉集团合同销售额是 530 亿元，旭辉北京占比约 16.5% ，旭辉北京区域迎来高光时刻，独占全国16. 5%的销售额，成为旭辉当年销售额突破500亿元的重要推手。

但2017 年旭辉集团合同销售额翻番至 1040 亿元，旭辉北京却仅贡献了 50 亿元，占比下降至 4.9% ，再到 2018 年上半年，旭辉北京的销售业绩占比不仅 0.5%。

在业绩下降的2017年与2018年里，孔鹏过的并不好，孔鹏曾对媒体用“相当难受”来形容自己的2017 年。这一年调控来的密集又凶猛，商办禁售和商品房限购如同两把大刀，相继砍掉了北京旭辉的左膀右臂。

在北京326限购政策实施前两年，旭辉是通过一系列土地抄底动作，拿下不少商办用地，才在北京弯道超车。大兴黄村、庞各庄、房山拱辰街道、丰台区庄维商办，还有旭辉26街区（现又称空港七号）等，都是旭辉抄底拿下的商办用地。

疯狂储存商办地块的旭辉未曾想到，自己会一脚踏空，遭遇商住限购政策。

事实上，不光是商住项目，北京旭辉住宅项目也走的并不顺利。曾在2108年底，北京旭辉城的均价从原来的 3.8 万平方米降到了 3.4 万平方米。

据统计，2018 年，旭辉仅在北京拿了一块地，而且是和中海联合拿下朝阳孙河的一块宅地。2018 年是北京土地供应大年，仅在年初有所斩获的北京旭辉，在此后长达十个月时间内颗粒无收。

简单说，在2016年高峰过后，孔鹏领导的旭辉北京出现了断崖式滑坡。这其中，政策变动占据大部分主因——但在旭辉，业绩就是前途。

孔鹏的离开，在意料之中，也在意料之外。

旭辉北京区域发展走向何方？孔鹏把答题机会丢给了继任者董毅。董毅在2017年加入旭辉后，最早在公司总部投资中心任战略合作部负责人。

华北区域集团总裁：董毅

2018年11月董毅接任孔鹏任总经理之后的一年里，尽管北京市场普遍承压，从2019年的销售额来看，旭辉北京事业部的业绩还算稳定。

据1月6日，旭辉控股发布公告，披露未经审核的运营数据。

2019年1-12月，旭辉控股集团累计合同销售(连合营企业及联营公司的合同销售)金额约人民币2,006.0亿元，合同销售面积约12,035,500平方米。合同销售均价约人民币16,700元╱平方米。

不过，早前旭辉曾希望跻身TOP8的位置，从目前公布的销售情况来看，旭辉还是位列行业第15位，在过去3年的位置上持续“维稳”。

再看回2019年旭辉在北京的销售额，据克而瑞数据显示，2019年旭辉北京区域销售额达 225.1亿，位列北京市 2019 年房企全口径金额榜单第六名。

据旭辉内部员工透露，自董毅任职以来，2019年北京事业部可谓是分秒必争，早于2019年6月底已完成100亿的销售额，其中贡献最大的是共有产权房项目“锦安家园”，其项目贡献了70亿元的销售额。

不仅如此，2019 年旭辉北京持续深耕，相继推出与合作伙伴联合开发的“公园十七区”及位于大兴区的“江山风华”项目，产品市场反响不错。

细数北京旭辉近五年来的拿地情况，拿地节奏颇为波澜起伏。在商住的路子被堵死之后，加入限竞房战场的旭辉也不得不面临更为激烈的竞争，架构调整也是必然。

区域合并，迫在眉睫

目前，旭辉将原北京事业部、天津事业部进行整合，成立华北区域集团。这是旭辉继浙江、江苏、皖赣、上海、西南、山东区域集团之后，成立的第7个事业部。

旭辉控股董事局主席林中在2017年就曾发布“二五计划”，当时提到旭辉最终目标是建立十几个小区域集团，每个小区域集团平均规模在300-400亿元。从第七个华北区域集团成立来看，这个目标还在持续推进中。

与其他六个区首不同的是，董毅是目前七个区首中升任最快的一位。江苏区域总裁王凤友作为老臣在旭辉已经超过10年，皖赣区域集团总裁俞能江、山东旭辉区域公司总裁李扬，进入旭辉也在5年以上。

“首先熟悉天津市场，另外环京市场会观察，但保持谨慎。”董毅透露，北京、天津、石家庄的开发和持有并行，并且会关注唐山、保定、邯郸等二三线城市，实现一线、准一线与二三线城市互补的局面。

早前，旭辉集团副总裁，首席人力官葛明便透露公司的“大平台+小集团+项目集群”的“三级管控”模式，集团逐渐转型成大平台，除投资、财务、人力等职能外，大量业务下沉至区域。

区域将作为具有一定体量和市场占有率的集团，获得更大的授权，逐步承接原总部集团的多项业务职能。

去年年初，旭辉整合了贵州区域和昆明城市公司，成立西南区域集团；6月，又整合了苏南、南京两个区域和城市公司，成立了江苏区域集团。随着华北区域公司的成立，旭辉的区域整合还会持续进行。

回顾过往，旭辉对围绕北京打开华北市场一直有所期待，早在董毅加盟之前，便展开过区域深耕下沉布局的尝试。

在2017年，旭辉北京曾提出了“一体三翼”布局思路，并在同年拓展石家庄等周边市场。

不巧的是，同年拓张过程中北京市场迎来最严厉的调控，在认房认贷、商办类产品受限等一系列新政的调控下，选择出击的旭辉北京在大本营遭遇滑铁卢，全年销售额同比下降了四成，在此背景下，区域拓张更显迫切。

如今，经历过阵痛的旭辉北京重新将规模提升至200亿元以上。不过，在 “减一线、稳二线、增强三线”的战略目标下，竞争激烈的北京已然不是近两年旭辉布局的重点。

仅从2019来看，在华北区域，旭辉天津保持旧有的拿地节奏，在上半年入账3幅土地，并重拾了2017年已经立旗的石家庄，在当地核心区域连落三子，其中既包含那幅总地价35.01亿元，总建面45.28万平方米，并因55.67%的溢价率而备受争议的石家庄主城区地块，也包含二环内老牌住区内的地块。

对此，旭辉内部员工也表示，目前，华北区域版图涵盖项目共48个，其中在售项目超25个。北京有26个项目，天津18个，石家庄4个。

“旭辉在北京和天津的一些成熟运营模型和打法，可以快速同步到河北的唐山等区域。”

58安居客房地产研究院首席分析师张波表示，目前无论是产业优势还是人才吸聚力，北京、天津的优势在京津冀城市群中无可比拟，河北吸引力明显偏弱，但随着落户政策全面推行，区域内自住性需求和改善性需求在3-5年的中长期来看还有一定提升空间。

事实上，随着规模的不断扩大和新进入城市的批量增加，企业的“二级管控”中“集团-分城市公司”的管控越来越庞杂，这时候三级管控就成为转变必然方向，但如何在放权同时，仍然对区域集团进行监控，葛明表示：“这需要建立完善的跟踪和评价机制；同时，确保共享和IT系统信息透明。”

值得注意的是，在市场下行背景下，过去半年不少房企都在进行区域架构的调整，例如碧桂园去年7月将环京五大区域合并为北京、京东北区域；阳光城将公司其中的13个区域合并为6个区域，进行了架构精简；中梁控股也把原有的12个区域集团进行收缩合并，成立了六大区域公司。

董毅表示，集团总部将逐渐转型成大平台，发挥战略平台、资源平台、资本平台、投资平台、信息知识平台的作用，除投资、财务、人力等职能以外，将大量业务下沉至区域已成必然。

华北区域集团被赋予更大的授权，逐步承接原本总部集团的多项业务职能。区域集团向下延伸，则包含多个项目集群，承担一线最基本的经营单元角色。（来源：地产杂志）