“不懂高周转，莫谈房地产”。

近几年以来，高周转模式成为房企的制胜法宝。疫情包裹之下，以往无往不利的高周转模式，在刺向房企自身时，也成为最有力的利剑。

01：成也高周转，败也高周转

2019年，由于融资收紧和密集的调控政策等原因，房企破产525家，这个数据远高于2017年和2018年的数据。

就在2020年刚开年，截至截至1月19日，全国又有43家房企宣告破产。平均每天2.26家。

疫情之下，房企销售不力的房企，面临着空前的回款压力。

数据显示，仅海外债务，房企3月份偿债总额高达727.5亿元。这还不包括到期信用债、ABS融资等债务。统计显示，2020年到期债务总规模就高达6422亿元。

据克而瑞地产研究院数据显示，64.71%的房企销售额的下降幅度将会超10%。在克尔瑞地产研究院发布的《2020年1月中国房地产企业销售榜TOP100》榜单，百强房企中有近7成的房企业绩同比下滑，TOP100房企操盘业绩规模同比下降12%。

数据来源：克尔瑞研究院

然而，疫情对房企的影响，远不止于此。

受疫情影响，除了1月26号，中国房地产业协会发文倡议：房地产开发企业应暂时停止售楼处销售活动之外。多地住建局发文推迟建筑工地的复工时间。同时，因为各地纷纷出台交通管制，不仅建筑材料运输出现障碍，还有员工返工等各方面的都会出现障碍。

数据来源：乐居研究院

这些因素，都会不同程度的影响企业周转，随之会出现一系列的连锁反应。比如施工进度推迟，楼盘交付时间推迟等等。

而这些所有的因素，最终影响的都是房企回款。

根据中指研究院数据，即使高周转企业，现金充裕度都不容乐观。

数据来源：中指研究院

高周转，成为刺向房企自身的利剑。

02：房企自救措施

每年春节返乡，都是一次返乡置业季。随之而来的是一年一度的“小阳春盛典”。

中国房地产协会于1月26日发声，建议房地产开发企业暂停售楼处销售活动。随之，大部分房企，积极响应，纷纷关闭售楼处。

目前，疫情正处于关键阶段。小阳春，已经夭折。

根据乐居研究院数据，目前80%的房企，将线下销售活动转向线上。

数据来源：乐居财经研究院

目前，最主要的线上售楼模式，为微信小程序。优惠力度，集中在总价的95-99折。

数据来源：乐居研究院

数据来源：乐居财经研究院

实际效果如何，恐怕要打一个大大的问号。

说起房企卖房，渠道现在是避不开的一环，但以北京链家（贝壳）为例，目前全国线上拓客成交占比全国占比为30%。换句话说，大约有70%的成交客户还是通过传统渠道获得。比如电销，门店上户，转介绍等。

而这30%的线上拓客成交，也仅仅是“线上客户”加上线下看房维护，而非线上成交。

渠道如此，房企的线上看房，恐怕最多也就是在线上“看看房”，“线上卖房”恐怕只是自我安慰罢了。

03：逝去的小阳春

按照目前的疫情态势，今年的小阳春注定是夭折了。

根据腾讯健康统计的全国疫情每日新增病例走势情况：

截止到昨天，新增确诊数据目前仍处于高位。即使疫情控制比较理想的情况下，按照四月份可以完全可控，加上两个月观察期，就到了今年六月份。

换句话说，今年前前半年，楼市成交基本没有幻想的空间。如本文第二段分析，线上看房或许技术上可以达到，但线上成交基本就是房企自我安慰罢了。

但今年房企处于偿债高峰期，三月份仅外债偿债总额高达727.5亿元，平均每个月到期债务超过530亿元。

一方面没有成交回款，另一方面每个月都有高额的债务需要偿还。

今年，注定是房企的生死年。

2019年高喊的口号“活下去”，一语成谶。

对我们来说，面对急需回款的房企，千万不要着急，每过一天，他们的还款压力都会大过一天。这就是机会。

此外，虽然在疫情之下很多朋友还没回到工作岗位，但“返工难”的消息，恐怕已经听过不少。一些地方开始拒绝租户“回家”，有些地方虽然让回去，但也开出不少条件，比如自己隔离14天，比如需要业主签保证书等等。