引发“众怒”

文：前哨

来源：丽尔摩斯

“规模要相当，但是不能光追求规模，同时要把服务的品牌和质量做起来，这是长久之计，否则我觉得不会长久生存下去。”1月17日，蛋壳公寓登陆纽交所当天，投资人愉悦资本合伙人刘二海的话言犹在耳。

但蛋壳公寓联合创始人、CEO高靖似乎没有听进去。上市不到一个月，蛋壳公寓就陷入了一场信誉和经营的双重危机之中。

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无法服众的回应

在近日一份蛋壳外泄的《关于2月份要求业主增加免租期的工作方案》中，开篇就说道：为了应对本次疫情对公司经营造成的影响，公司现要求所有在1月底和2月份支付租金的业主，在原合同的基础上，自2月份开始额外给予公司一定期限的免租期。

一边要求房东减免房租，另一边却对租客2月的房租照扣不误。 蛋壳公寓此举引发北京、杭州、深圳、武汉等全国多地业主投诉，仅深圳地区就有至少上千名业主参与。

外界的质疑声依然一浪高过一浪。在房东和租客们的抗议声中，蛋壳被“送”上了微博热搜。

面对一片挞伐之声，蛋壳给业主的回复是疫情的影响，要求业主免租，但是在要求业主免租的同时，蛋壳并没有给租客相应的免租，同时还在不停的收租客租金（高利租金贷）。

这显然无法服众。

2月14日，深圳市住建局表示，已经约谈深圳蛋壳公寓相关负责人。深圳市住建局要求蛋壳公寓，积极与业主进行沟通协商，按照法律规定和合同约定妥善处理相关问题。

目前，蛋壳公寓对租客的安抚已经告一段落，不过房东一方的诉求并未得到满足，蛋壳公寓仍需在后续给出解决方案，以平息房东们的怒火。

引发“众怒”的不只蛋壳，还有自如的涨租风波以及青客免租举措被指促销捆绑疫情。

一家给租户涨租，一家找业主免租，一家利用疫情免租营销，春节期间，长租公寓三大巨头的吃相极其难堪。一系列操作的背后则折射出的是其经营与盈利的压力。

归根结底，缺钱。

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亏损困局

如何走出盈利困境，是长租公寓行业需要思考的问题。

蛋壳公寓成立创始人 高靖

众所周知，长租公寓行业普遍采用“高进低出”的做法，即以高于市场价拿房，给房东的付款方式为一个月租金或一季度租金，再低租金出房，但一次性收取租客半年或一年租金。

2019年，长租公寓在一级市场融资事件大幅减少，多家长租公寓企业因资金链断裂倒闭。根据相关公开信息统计，在2019年因经营不善导致资金链断裂的长租公寓平台达到53家，倒闭跑路共有45家，被收购的有4家，拖欠未付房租的有4家。

今年1月，蛋壳在长租公寓行业一片惨淡中几经波折上市，给了众多长租公寓平台信心，但长租公寓行业的春天显然没有到来。

如今，又遭遇了始料未及的肺炎疫情，这让部分长租公寓企业生存状况更加堪忧。

在资本市场看来，包括蛋壳在内的互联网长租平台的日子并不好过。例如，上市公司青客财报显示，2019年第三季度净亏损为1.25亿元，较上一季度的净亏损7163万元扩大75%。截至2019年6月30日9个月，青客公寓净亏损3.48亿元，而上年同期净亏损2.89亿元。

即便打造出科技外衣，但蛋壳公寓仍深陷亏损困局。

蛋壳招股书显示，其最近三年来累计亏损金额高达41亿元人民币，2017年、2018年以及2019年前9个月，分别净亏损2.72亿元和13.69亿元、25.16亿元。

一旦营收滑坡，长租公寓势必要面临资金链断裂的风险。而在业主与租客两头薅羊毛、赚差额就成了长租公寓的“续命大法”，烧出去的钱最终还是要在业主与租客身上找补回来。

但租客与业主们又何其委屈——我们凭什么为长租公寓的经营风险买单？

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激进扩张的背后

蛋壳公寓成立于2015年，创始人高靖的想法很是简单。

在他看来，蛋壳公寓要对房东和租客负责。不仅仅是做两端的信息匹配，对房东负责表现在让其获得稳定收益，对于租客则是要价格真实、服务升级，符合年轻人的生活需求。

蛋壳闯入时，正值长租公寓兴起风口。行业内，长租公寓运营模式分为“集中式”和“分散式”。蛋壳属于后者，即通过租赁协议从业主手中获得零散房源，统一改造装修后转手出租，从中赚取房租差价与管理费、增值业务收入等。

如果租客想月付，租金价格就高，因此，不少租客为了省钱，往往选择半年租甚至一年租。

事实上，蛋壳公寓犯了商业大忌，蛋壳最主要的客户其实是房东，如果拿不到足够多和足够优质的房源，蛋壳的商业模式就无法运转。注定其需通过规模扩张拓宽盈利基础。

短短几年，蛋壳公寓迅速进入北上广深等13座城市，截至2019年11月30日，蛋壳管理公寓数量达43.27万间，较成立之初增长178倍。

激进的扩张为经营埋下隐患，其负债率也一路攀升。截至2018年末，蛋壳公寓资产负债率为83%。到2019年三季度末，杠杆率进一步放大，负债率提高至100%。

公开资料显示，蛋壳公寓招股书显示，截至2019年9月30日，蛋壳公寓持有现金1.73亿元，总资产76.74亿元，总负债76.61亿元，资产负债率高达99.8%。

与规模相匹配，蛋壳公寓营业收入也水涨船高。目前，该品牌收入主要来自租金和服务费。从2017年到2018年，蛋壳公寓营收增长307.3%至26.75亿。2019年前10个月，营收进一步增加到57.12亿，较2018年同期增长198.8%。

此番发展离不开资本助力。天眼查数据显示，蛋壳四年间完成7轮融资，在蛋壳公寓最新一轮的融资中，融资金额甚至达到5亿美元，老虎环球基金、蚂蚁金服均为其背书。

事实上，国内的长租公寓迄今仍以租金收益差额、服务费、金融服务费等为主要赢利点。

自如CEO熊林曾直言，如果行业只有一个管理指标，那就是出租率，300万间存量的情况下，出租率降低一个点，月收入减少1500万。

这意味着长租公寓的抗风险能力很弱。

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能否涉险过关？

在疫情面前，没有企业是一座孤岛，长租公寓行业也不例外。

对长租公寓而言，最为突出的就是其现金流。在疫情冲击下，假期延长，租客复工延迟，人口流动大量减少甚至停止，导致长租公寓的房屋空置率上升。

这对于原本现金趋紧的长租公寓无疑是雪上加霜，其背后的成本压力却丝毫不会减少。

据蛋壳招股书披露的2019年前9个月租金成本44.5亿元计算，平均每套房源每月租金成本约1150元。如若7万户房源免除一个月租金，蛋壳公寓将能减少成本支出约0.83亿元。

在政策方面，目前，应多个当地政府要求，房屋中介机构不得接待新客，暂缓出租业务，其范围涵盖北上广深杭等一、二线城市门店，对长租公寓的出租率产生较大冲击。

除此之外，受疫情影响房源空置率上升，租金收入减少，但需支付的房东租金、员工薪资等成本在持续增加。

在今年1月底，蛋壳公寓提出了员工1月份的工资推迟到3月份发放，而此前给员工承诺的2个月年终奖，也被临时取消。

时下，疫情尚未消除，面对现金流吃紧，经营受困、盈利又不好，身陷双重危机的蛋壳到底该怎么办？能否扛过此次疫情带来的影响，涉险过关，蛋壳还有很长的路需要走。