今起，推出《疫情楼市研判》系列文章。本文为开篇之作，将为研究定下基调，之后从第3篇开始针对具体问题进行总结。

楼市调控已经进入深水区，不能以“非典”楼市来研判2020年走向。

无论是一、二线城市还是三四线城市，无论是开发商还是购房者，无论是刚需产品还是改善产品，市场都不能再靠“猜大小、赌输赢”。

本文通过筛选权威来源数据，就两个时期进行比对与分析，从疫情影响、宏观经济阶段、楼市基本面、家庭负债率、楼市政策面、市场预期六大方面22个小点进行深入剖析。

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疫情影响不同

2002年12月，第一例“非典”在佛山爆发

2003年2月春运，“非典”在全国迅速扩散

2月，“非典”疫情上报世界卫生组织

4月，全面进行人员隔离

5月，北京新增病例数量首次下降

6月，卫生部宣布北京市防治非典型肺炎指挥部撤销

7月，全球“非典”病例人数不再增长，疫情基本告一段落

1.新冠病毒传染性更强

“非典”没有对全国造成大范围影响，而新型冠状病毒导致全国进入1级响应，世界卫生组织将其列为国际关注的突发公共卫生事件。

2.两次疫情对生活和经济影响两重天

2003年“非典”期间，传染源能够得到有效控制，对大多数人的工作和生活影响不大，大多数售楼部正常营业。 重点灾区集中在广东、北京。

2020年新冠肺炎期间，全国几乎所有行业停业，几乎全民隔离。

3.“非典”期间楼市不降反升

“非典”期间，诸多行业受到冲击，而房地产虽有伤在身,却也能独领风骚，发挥了对宏观经济“稳压器”的作用。

2003年4月份全国商品房销售额同比增加46.6%，其中个人购买同比增加52.2%。

在“非典”重灾区山西省，商品房销售面积和金额同比分别增长146.5%、253%，天津市房屋成交面积和金额同比分别增长31.3%、3O.9%。

4.“非典”房地产投资增长，施工和竣工面积并未大降

据国房指数，2003年4月，全国房地产开发投资继续保持了33.5%的高速增长。 全国商品房新开工面积同比增长31.7%，竣工面积同比增长38%。

1-4月,“非典重灾区”山西省商品房开发投资和施工面积同比分别增长了85.5%、63.8%。

同时，因为巨大的产业关联特性，“非典”时期房地产对国民经济扩大总需求起到了部分支撑作用。

而2020年新冠肺炎疫情爆发以来，几乎是全国全行业停工。受停工影响，在建工程的交房时间势必延期，这一全国范围的违约风险在“非典”时期非常小。

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宏观经济阶段不同

2001年底，中国正式加入WTO。2003年“非典”时期的中国经济正处于起步加速的阶段。2020年，中国已成为世界第二大经济体。中国的风吹草动都会给世界经济带来重大影响。

我们看一下宏观经济数据：

1.财富量与负债不同

通俗讲，M2是钞票量，GDP是财富量，M2/GDP比值从2003年的1.6上升到2019年的2，说明负债增速快过财富增速，且达到了较高位置，未来M2增速必须得放慢。

M2增速从2003年的19.58%降到2019年的8.7%说明房地产外围资金变少，在未来的经济阶段，房地产必然在降速中发展。

2.城镇化率与发展空间不同

城镇化率，图片来源：国家统计局官网

2003年中国（内地）人口12.92亿，城镇化率是40.43%。

2019年中国（内地）总人口突破14亿，城镇化率是60.60%。

2003年的城镇化率空间很大，历史阶段的主题是高速发展。

2019年同样也有空间，但与世界发达国家80%的城镇化率水平比较，中国未来的城镇化发展速度与经济一样会明显降速提质。

与城镇化率密切关联的建筑业和房地产业亦将放缓发展速度。

3.人口变量的风险与机会不同

两者人口变化不大，但出生率差异导致人口结构变化：

2003年人口中，15-64岁人口占比70.4%。 较高出生率保证了今后长时间内购房群体基数上升。

2019年人口中，16至59岁人口占比64.0%。 60岁以下人口减少，意味着潜在购房群体降低。

人口老龄化趋势对房地产销售市场乃至整个社会养老体系产生重大影响。

2003年在人口、资金、居民购房能力强大的情况下掀起了第一波牛市，但房地产总体处于市场化初期，还没有形成显著的上涨预期效应和财富效应。

而目前阶段已进入楼市的下半场，不能再指望靠楼市行情快速获利，要注意到市场需求和经济阶段的变化才能规避风险。

只有研究好人口结构带来的细分领域需求变化，楼市才能找到新的赚钱机会。

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楼市基本面巨变

2003年与2020年的楼市基本面可以概括为以下关键词：

不同量级、不同阶段、不同需求、不同基调

1.行业量级巨变

以上两图数据来源于国家统计局1998-2008年列表，由于2001-2004年暂无显示，取（2000-2005年）平均值估算2002年经济情况。

两次疫情前的行业基础已经巨变：后者是前者房企数量的约 2.5倍，房屋施工面积的约7.8倍，房地产开发投资总额的约12倍 。

2.行业阶段巨变

2003年，国内房地产处于起步阶段，发动第一波牛市，且呈单边牛市走势。

2020年，国内楼市在经历了2016-2018年历史罕见的“疯牛”后，进入了横盘休整期。

在2019年政策面已经企稳的背景下，楼市的企稳还需要2年左右时间。以武汉市场为例，（在未发生疫情的前提下）根据权威测算预计到2022年才能复苏。

3.行业基调巨变

2003年8月，国务院下发《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，将房地产业定位为拉动国家经济发展的支柱产业之一。

《通知》明确提出要保持房地产业的持续健康发展，要求充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义。

2019年7月30日政治局会议强调： “房住不炒”，落实长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。

2020年2月19日，人民银行发文指出：妥善应对经济短期下行压力， 坚决不搞“大水漫灌”，确保经济运行在合理区间，重申“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。

4.市场需求巨变

2003年商品房处于起步阶段，现阶段市场的主要需求是从有房住到住好房。

2003年，人均居住面积不超过15㎡，2019年人均住房面积达到40.8㎡。 从人均住房面积和供应套数看，目前阶段我国已经基本告别住房短缺时代。

相比于起步阶段而言，现在的市场主要需求是人均面积扩大、房屋成色翻新、资源配套变好（交通、学区、商业、医疗等）、物业服务提升等。

5.市场格局巨变

楼市从2003年跑马圈地到如今规模化竞争，行业整体增速放缓的同时，百强内部各梯队房企分化格局加剧。

根据2019年全年房地产的销售榜单，TOP30房企的权益销售金额集中度已达到35.7%。TOP100房企占据行业53%的份额。

2003年，房地产不在高位运行，不是高危行业，资本化程度不高，几乎没有高杠杆风险，也几乎没有市场预期看衰的风险。

2019年，房地产业已经是高位运行，拿地成本高，去化周期拉长，限价之下，对高杠杆、高周转企业的资金实力与运营实力要求很高。中小企业在市场下行中将加速被兼并与破产。

“非典”对于2003年楼市的冲击并不大，而新冠肺炎对于目前急需资金和转速的楼市而言是雪上加霜，甚至是霜上加雪。